2021房地产估价师考试题库精选6卷

发布时间:2021-07-05

2021房地产估价师考试题库精选6卷 第1卷


以下属于房地产商品房观售的条件是( )。

A.应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

B.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

C.持有建设工程规戈0许可证和施工许可证并已通过竣工验收

D.已经取得主管部门准予人市的批文

E.物业管理方案已经落实

正确答案:ABCE
商品房屋现售的条件除了选项A、B、C、E外,还必须符合:拆迁安置已经落实,供电、供水、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。


 2009 年10 月1 日,甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款,该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日,甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款,经评估,该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点,2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%;2011 年7 月1 日,政府因公共利益需要,对该综合楼做出了征收决定并公告,经评估,该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元,甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
征收补偿时,该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应(  )。

A.委托房地产估价机构评估确定
B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定
C.由征收当事人协商确定,协商不成的,可以委托房地产估价机构评估确定
D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等,结合市场情况综合确定

答案:C
解析:
被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度以及占地面积大小等影响房地产价格的因素,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产估价机构通过评估确定。


房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


关于设计方案评价原则的表述中,错误的是( )。

关于设计方案评价原则的表述中,错误的是( )。A.项目全寿命费用是指项目从投资开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用
B.建设项目设计应尽可能满足眼前或者短时间内的要求
C.经济合理性与技术先进性相结合的原则要求在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
D.项目全寿命费用包括建设过程的工程造价和建成后使用过程发生的使用成本

答案:B
解析:
本题考查的是建设项目设计阶段工程造价的计价与控制。选项B错误,建设项目设计要求不仅要满足眼前或者短时间内的要求,还应满足项目的未来需要。


限制民事行为能力人,不能自行订立合同,必须由其法定代理人代为订立合同。( )

答案:错
解析:
本题考查的是合同的效力。限制民事行为能力的自然人只能订立纯获利益或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同。P414。


拟定估价作业步骤和时问进度的方法,可以采用的技术有( )。

A.线条图

B.散点图

C.网络计划技术

D.统筹法

E.抛物线

正确答案:ACD
拟定估价作业步骤和时间进度的方法,可以采用线条图或网络计划技术,其中网络计划技术也可称为统筹法。


下列情况中会导致房地产价格上升的有( )。

A、上调开发商贷款利率
B、限制房地产投机行为
C、城市化的加速发展
D、国际上的政治对立
E、政府制定最高限价

答案:A,C
解析:
考点:制度政策因素。选项BDE均可能降低房地产价格。


2021房地产估价师考试题库精选6卷 第2卷


新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为()。

A、一级
B、二级
C、三级
D、临时资质

答案:C
解析:
本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级,设1年的暂定期。


在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

正确答案:
还应将重置价格减去折旧
(1)可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。(1分)
(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。(1分)
(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。(1分)(说明:只要应减去折旧,即给3分)
①要考虑市场供求状况,②考虑建筑物的折旧因素。


张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。{Page}该保险合同的关系人是( )。

A.张某

B.李某

C.赵某

D.甲保险公司

正确答案:B


应用收益法评估出租型房地产价格时,净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管玛费、保险费、房地产税、租赁代理费等。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


为降低房地产开发贷款风险,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其权益投资不低于开发项目总投资的( )。

A、25%
B、30%
C、35%
D、50%

答案:C
解析:
本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业,应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押,确保其真实、合法、有效。


该房地产的总价为( )万元。

A.1533769

B.1969734

C.2526720

D.3301658

正确答案:D


会计的基本职能为( )。  

A.会计准则
B.会计分期
C.会计基础
D.会计核算
E.会计监督

答案:D,E
解析:
会计的基本职能为会计核算与会计监督。


2021房地产估价师考试题库精选6卷 第3卷


在国有建设用地使用权挂牌出让中,为竞买人确定报价提供参考依据的估价,一般是评估( )。

A.挂牌底价
B.正常市场价格
C.竞买人可承受的最高价
D.最可能的成交价

答案:C
解析:
本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。因为是为竞买人确定报价提供参考依据,所以评估的是竞买人可承受的最高价;而如果是政府部门委托估价,则可能是挂牌底价。


在实际估价中,应进行估价方法适用性分析,除客观因素导致估价方法不适用的外,只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用,不得随意取舍。(  )

答案:对
解析:
在市场法、收益法、成本法、假设开发法中,只要是估价对象在理论上是适用的,都应当初步入选,不得随意取舍。


下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中,错误的是( )。

A.债权人通常是商业银行
B.不能用于偿还土地购置贷款
C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权
D.还款资金来源通常是销售收入

答案:B
解析:
本题考查的是房地产开发贷款。建设贷款可以用于偿还土地购置贷款,在我国,商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款。


下述各项 ,属于房地产需求分析内容的是( )。

A、相关房地产类型的在建数量
B、吸纳率分析
C、相关房地产类型的存量
D、改变用途数量

答案:B
解析:
考点:房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。


下列选项中,不属于工程量计算依据的是( )。

A.工程建设定额
B.施工图纸
C.经审定的施工方案
D.工程量计算规则

答案:A
解析:
本题考查的是工程量计算。工程量计算的依据:(1)施工图纸及设计说明书、相关图集、设计变更资料、图纸答疑、会审记录等;(2)经审定的施工组织设计或施工方案;(3)工程施工合同、招标文件的商务条款;(4)工程量计算规则。选项A是允许消耗的规定额度。P141。


接受估价委托后,受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务,并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。( )

正确答案:×
[答案] ×
签订了书面估价委托合同之后,估价机构未经委托人书面同意,不得转让、变相转让受托的估价业务,并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。


某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。

A.536
B.549
C.557
D.816

答案:A
解析:
本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],A=120×(1-20%)-50=46(万元),n=40-5=35(年),Y=5%+5%×60%=8%,V= 46/8%×[1-1/(1+8%)35]=536.11(万元)。


2021房地产估价师考试题库精选6卷 第4卷


物业的使用人也是物业管理服务的对象。( )

答案:对
解析:
本题考查的是物业管理基本概念。物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。


下列关于双方达成协议的表述中,正确的是( )。

A.双方达成的是一种单务合同

B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告

C.甲公司是乙公司的被代理人

D.甲公司开始支付的款项是一种定金

正确答案:BC
双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同,如买卖、租赁等合同。双方达成的是一种双务合同。定金与预付款的区别在于:预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为,合同履行时预付款要充抵价款,合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题,无论发生何种违约行为,都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以,预付款与定金的性质是完全不同的。


关于实际利率和名义利率的说法,错误的是(  )。

A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D.当计息周期为“月”时,实际利率小于名义利率

答案:D
解析:
A 项,名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率,它忽略了一年内前面各期利息再生的因素,即忽略了“利滚利”。B 项,实际利率是指一年内多次计息时,年末终值比年初值的增长率。CD 两项,名义利率与实际利率存在着下述关系:①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;②名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差__异就越大;③当每年计息周期数m-1 时,名义利率与实际利率相等;④当每年计息周期数m>1 时,实际利率大于名义利率;⑤当每年计息周期数m→∞时,名义利率r 与实际利率i的关系为:i=er-1。


根据国内生产总值的( )形态看,GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。

A、价值
B、收入
C、产品
D、货币

答案:A
解析:
本题考查的是需求指标。从价值形态看,GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额,即所有常住单位的增加值之和。


下列统计指标中属于变异指标的是( )。

A.众数

B.调和平均数

C.中位数

D.标准差

正确答案:D


路线价法,实际上是一种比较法,在求取路线价法时不需要进行交易情况修正,但应进行市场状况调整和房地产状况调整。( )

答案:错
解析:
本题考查的是路线价法概述。交易情况和房地产市场状况在确定路线价时已经考虑了,所以计算估价对象价格时,只有进行房地产状况调整即可。


城市生活垃圾,污水属于( )。

A.工业污染源
B.农业污染源
C.生活污染源
D.交通污染源

答案:C
解析:
生活污染源
人们由于做饭、取暖、沐浴等生活需要,造成大气污染的污染源称为生活污染源。这类污染源具有分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点。生活污染源主要有:
(1)生活燃料的污染。居民家庭使用煤炭等燃料取暖或做饭,由于燃烧不充分,经常排出大量烟尘。
(2)居住环境的污染。由于建筑和家庭装修的发展,建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物,石棉以及氡等,成了重要的污染物。
(3)其他生活污染:城市垃圾、厕所、污水沟等。


2021房地产估价师考试题库精选6卷 第5卷


在房地产市场分析中,对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于(  )。

A.区域房地产市场分析
B.专业房地产市场分析
C.项目房地产市场分析
D.总体房地产市场分析

答案:B
解析:
根据深度与内容侧重点上的不同要求房地产市场分析可分为:①区域房地产市场分析;②专业房地产市场分析;③项目房地产市场分析。其中,专业房地产市场分析,是对特定区域内某一物业类型房地产市场(住宅、商业或工业物业)或特定房地产子市场的供需分析,是在区域房地产市场分析的基础上,对特定的子市场进行单独的估计和预测。


廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等方式相结合。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中,正确的有()。

A.居民收入的真正增加,通常会导致房地产价格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加,则对房地产价格影响不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,则会促使房地产价格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加,且其无房地产投资或投机行为,则对房地产价格影响不大
E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素,收入房价比常用于评价购房能力,判断房价是否过高,有无泡沫。


求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地,运用( )等方法。

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.土地剩余技术

E.建筑物剩余技术

正确答案:ABD
求取路线价时通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地,运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等。


在房地产销售量预测中,引用越来越近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。

A、简单平均法
B、移动平均法
C、加权移动平均法
D、时间序列分析法

答案:B
解析:
考点:市场趋势分析。移动平均法是引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。


房地产开发项目产生的利润总额,应首先用于(  )。

A.向投资者分配
B.提取法定盈余公积金
C.缴纳企业所得税
D.弥补企业5 年内的累计亏损

答案:D
解析:
税后利润的分配顺序,首先是弥补企业以前年度的亏损,然后是提取法定盈余公积金,之后是可向投资者分配的利润。


下列属于房地产投资的优点的是( )。

A、相对较低的收益水平
B、投资数额巨大
C、无法抵消通货膨胀的影响
D、提高投资者的资信等级

答案:D
解析:
本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点:相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。参见教材P13~15。


2021房地产估价师考试题库精选6卷 第6卷


估价对象为某写字楼,现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
下列房地产中,可以设定抵押的是( )。

A.土地所有权
B.权属有争议的房地产
C.已依法公告列入征收范围的房地产
D.以出让方式取得的国有土地使用权

答案:D
解析:
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。只有选项D可以设定抵押,其他三项都不可以抵押。


在假设开发法的现金流量折现中,估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是( )。

A.取得待开发房地产的时间

B.开发期间的某个时间

C.开发完成后的时间

D.开发完成之后的某个时间

正确答案:B


房地产供给有限特性的本质是( )。

A.土地总量有限
B.房地产的不可移动性
C.房地产的独一无二性
D.房地产的价值量大

答案:B
解析:
本题考查的是房地产的特性。房地产具有供给有限特性,主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处,在特定位置上具有固定的数量。


土地用途管制是指根据土地利用总体规划,将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是( )。

A.不能开垦荒地
B.不能无证使用国有土地
C.不能随便改变农用地的用途
D.不能在国有土地上设立抵押权

答案:C
解析:
本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制是指根据土地利用总体规划,将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随便改变农用地的用途。


征用( ),不需国务院批准。

A.基本农田10公顷以下的
B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的
C.基本农田以外的耕地超过70公顷的
D.其他土地不超过35公顷的
E.其他土地超过70公顷的

答案:B,D
解析:
本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田,基本农田以外的耕地超过35公顷的,其他土地超过70公顷的,由国务院审批。


下列关于征收土地的表述中,正确的是( )。

A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍
B.安置补助费只能发放给安置单位
C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D.只有所征土地连续三年以上常年种菜,才须缴纳新菜地开发建设基金

答案:C
解析:
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误,被征收土地为耕地的,土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍,若征收其他土地的,补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定;选项B错误,由农村经济集体组织安置的人员,安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员,安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员,补助费发放给个人;选项D错误,城市郊区菜地,是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘,并非只能是菜地。


财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时,借款越多,资本金的收益率越大。( )

答案:错
解析:
本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时,使用借贷资金才能提高资本金收益水平,此时财务杠杆具有正向放大作用。