2021房地产估价师考试真题及详解5篇 第1篇
下列关于供给价格弹性的说法中，正确的有（ ）。
A.供给价格弹性系数是供给变动绝对值与价格变动绝对值的比值
B.供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值
C.供给价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值
D.供给价格弹性反映供给量变动对价格变动的反应程度
E.同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是供给弹性。选项A错误，供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，而不是供给量变动绝对量与价格变动绝对量的比值；选项C错误，供给价格弹性系数的数值一般都为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律。
购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产间接投资。购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司（SPC），由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。
经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的社会成本计入产品的经济成本之内。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是成本理论。在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为"隐成本"。它是组织、生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。
抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（ ）。
A．不受该抵押权影响
B．应当解除
C．没有效力
D．不得对抗抵押权
答案：A
解析：
订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
建军设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。
A．工程质量监督机构
B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
正确答案：B
工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督
下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。
A．销售税费
B．租金收益
C．物业增值
D．股权增值
E．抵押贷款规模
2021房地产估价师考试真题及详解5篇 第2篇
对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值和投资价值的关系是不一定的。投资价值大于市场价值，投资者会投资。投资价值小于市场价值，投资者放弃投资。
通常所讲的电磁辐射污染，主要是指人为发射的和电子设备工作时产生的电磁波对人体健康产生的危害。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为（）万元。
A.450
B.525
C.600
D.900
答案：B
解析：
本题考查的是土地增值税－税率和应纳税额的计算。
（1）土地增值额＝3000万元－1500万元＝1500万元。
（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%－扣除项目×5%＝1500×40%－1500×5%＝525万元。
(2016真题) 关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。
A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任
B.股票和公司债券同属于流通证券
C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资
D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响
E.股票和公司债券都体现资本信用关系
答案：B,E
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项C错误，股票投资是一种长期投资，公司债券投资根据其到期时间，投资期可长可短；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确定，不受公司经营状况的影响。
答案：
解析：
存贷比率=(固定资产投资贷款+流动资金贷款)/企业存款*100%。
存贷款比率( Loan-deposit Ratio)，也称存贷比、存贷款比例。所谓存贷款比率，是指将银行的贷款总额与存款总额进行对比。从银行盈利的角度讲，存贷比越高越好，因为存款是要付息的，即所谓的资金成本，如果一家银行的存款很多，贷款很少，就意味着它成本高，而收入少，银行的、盈利能力就较差。因商业银行是以盈利为目的的，它就会想法提高存贷比例。从银行抵抗风险的角度讲，存贷比例不宜过高，因为银行还要应付广大客户日常现金支取和日常结算，在就需要银行留有一定的库存现金存款准备金（就是银行在央行或商业银行的存款）。如存贷比过高，这部分资金就会不足，会导致银行的支付危机，如支付危机扩散，有可能导致金融危机，对地区或国家经济的危害极大。如银行因支付危机而倒闭（当然，目前我国还未发生此种情况，国外银行这种情况很普遍），也会损害存款人的利益。所以银行存贷比例不是越高越好．应该有个度．央行为防止银行过度扩张，目前规定商业银行最高的存贷比例为75%。
刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。
A、2363.64
B、2600.00
C、3818.18
D、4200.00
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。采用月所有债务支出与收入比这个指标，不能大于55%。（1200+100+800）/55%=3818.18（元）。
2021房地产估价师考试真题及详解5篇 第3篇
防水材料包括（ ）三大类。
A.防水卷材
B.防水涂料
C.防水物理材料
D.防水化学材料
E.建筑密封材料
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是防水材料。防水材料包括防水卷材、防水涂料和建筑密封材料三大类。
给排水总平面图亦称给排水外线图，图上不需标出检查井。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑识图基础。给排水总平面图亦称给排水外线图，是指在建筑物（一群或单个） 以外的给排水线路的平面布置图。图上要标出给水管的水源（干管），进建筑物管子的起始点，闸门井、水表井、消火栓井以及管径、标高等内容；同样要标出排水管的出口、流向、检查井（窨井）、坡度、埋深标高以及流入的指定去向（如流入城干管或化粪池）。
充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产的特性。充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。
7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 （ )
此题为判断题(对，错)。
下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。
A.经济因素
B.区位因素
C.权益因素
D.人口因素
E.心理因素
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。参见教材P121。
某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6．8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3．9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/㎡。
A．2139
B．2146
C．2651
D．2659
正确答案：D
正常成交价格=卖方得到的实际价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2385元/㎡/（1-6．8%）=2559．01元/㎡，买方实际付出的价格=正常成交价格×（1+应由买方缴纳的税费比率）=2559．01元/㎡×（1+3．9%）=2658．81 3元/㎡
2021房地产估价师考试真题及详解5篇 第4篇
用来求年值的系数有（ ）。
A、一次支付终值系数
B、等比序列现值系数
C、等比序列年费用系数
D、等额序列支付资金回收系数
E、等额序列支付储存基金系数
答案：C,D,E
解析：
考点:复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。
有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。 ( )
住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。
A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
(2015真题) 房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以（）作为缴纳税费的依据。
A.重置价格
B.实际价格
C.评估价格
D.挂牌价格
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。
按建筑物的层数划分，该3幢住宅楼属于（ ）。
A、低层建筑
B、多层建筑
C、中高层建筑
D、高层建筑
答案：C
解析：
本题考查的是建筑分类。中高层建筑指7～9层的建筑。
W 房地产开发公司征收某村的200 亩基本农田。该项目涉及该村农业人口50 户，180 人。据查征收前，该村人均耕地面积为2 亩。按照规定，W 房地产开发公司应安置该村( )个农民。
A.30
B.60
C.100
D.180
答案：C
解析：
需要安置的农业人口数=被征收的耕地数量÷征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量=200÷2=100 人。
2021房地产估价师考试真题及详解5篇 第5篇
（ ）是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。
A．总效用
B．边际效用
C．总效用率
D．边际效用率
影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有（ ）等。
A、大气环境
B、治安环境
C、声觉环境
D、水文环境
E、卫生环境
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。
答案：对
解析：
本题考查的是土地所有制。集体土地是指农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（ ）。
A、房地产租金
B、房地产实际出租量
C、出租房屋空置率
D、房价租金比
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。
某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（ ）。
A．该房地产的实际价格等于名义价格
B．该房地产的名义价格为50万元
C．该房地产的实际价格为50万元
D．该房地产的实际价格高于50万元
E．该房地产不存在名义价格
答案：A,B,C
解析：
名义价格是指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格；实际价格是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。本题中付款方式虽然是未来分期付款，但同时支付了利息，因此折现到成交日期的价格数值上等于名义价格。
方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（ ）。
A、最低可接受收益率原则
B、不行动原则
C、备选方案差异原则
D、最高可接受收益率原则
答案：D
解析：
本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则，这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。
