2021房地产估价师考试题免费下载9节
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第1节
B、提高服务质量
C、恰当的宣传
D、恶意压低收费
E、最大限度压缩估价作业期
房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。( )
此题为判断题(对,错)。
下列关于生产理论的叙述错误的是( )。
A.边际产量曲线穿过平均产量曲线的最高点
B.总产量曲线的拐点为边际产量最大值点
C.理性厂商的要素投入量合理区间为MP≥AP且MP>0
D.其他要素投入固定不变时,随着某种要素投入的增加,总产量、平均产量和边际产量均表现出先升后降的特征
理性厂商的要素投入量合理区间为MP≤AP至MP0之间。
B、 变货币收入为货币资本
C、 充当支付中介
D、 创造派生存款和信用流通工具
证券出售后,购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。 ( )
此题为判断题(对,错)。
B、三个
C、四个
D、五个
下列( )是货币政策的中间目标。
A.稳定物价
B.国际收支平衡
C.货币供应量增加
D.利率稳定
E.实现充分就业
关于“被征收人王某对估价结果产生异议,故委托相同等级的估价机构进行复核”的表述,正确的为( )。
B.王某应直接向评估专家委员会申请复核
C.王某对鉴定结果仍有异议,可申请行政诉讼
D.王某可先向C估价机构咨询,再向其申请复核
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第2节
房地产投资风险可分为系统风险和个别风险,下列属于个别风险因素的是( )
A.变现风险
B.时间风险
C.自然损失风险
D.通货膨胀风险
B.基准地价评估
C.房地产证券化的评估
D.评估结果异议复核评估
E.受贿房地产的价值评估
某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元,法定优先受偿款为50万元,贷款成数为七成,则该房地产的抵押贷款额度为( )万元。
A.370
B.385
C.420
D.550
选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制等4种。( )
此题为判断题(对,错)。
在进行风险分析时,期望收益的标准方差值越小,表明该项目风险越大。( )
此题为判断题(对,错)。
B.直接计入所有者权益的利得
C.直接计入所有者权益的损失
D.资本支出
E.留存收益
公司的所有者权益又称为股东权益。
所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等
以下哪些属于重新购建价格( )。
A.建筑物的重置价格
B.土地的重置价格
C.建筑物的重建价格
D.土地的重建价格
E.房地的重建价格
土地和房地没有重置价格和重建价格之说。
在一个较长时期中,不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。 ( )
此题为判断题(对,错)。
工程量清单中的工程量是结算时的工程量。( )
此题为判断题(对,错)。
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第3节
以出让方式取得土地使用权,可以在不同土地使用者之间多次转让,其土地使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。( )
此题为判断题(对,错)。
B、稳定性
C、风险性
D、价格波动性
E、流通性
B.60%
C.70%
D.80%
B.市场定位
C.市场专业化
D.目标市场选择
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第4节
B.建筑结构
C.容积率
D.土地使用权来源
E.土地用途
B.小中取大法
C.大中取大法
D.决策树法
E.最小最大后悔值法
B.不相一致假定
C.依据不足假定
D.未定事项假设
政府发布的征收决定公告中,一般不包括的内容为( )。
B.行政诉讼权利
C.行政复议权利
D.搬迁期限
B.社会
C.集体
D.政府
B、功能缺乏
C、环境污染
D、交通拥挤
E、正常使用的磨损
B.贷款项目评价
C.抵押率测算
D.为抵押权人提供风险提示
该投资项目的应纳税收入为( )元。
A.21500 B.28300 C.37500 D.45000
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第5节
B.公司法人
C.司法机关
D.个人
边际收益是指每增加一个单位的产品销售量所减少的总收益。( )
此题为判断题(对,错)。
B.宅旁绿地
C.屋顶绿地
D.晒台绿地
E.公共服务设施所属绿地
B、项目所在城市、区和街道
C、土地面积和规划用途
D、土地开发状况和地上物状况
土地价格、建筑物价格和房地价格,是-组按照房地产的存在形态来划分的价格。( )
此题为判断题(对,错)。
某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2,现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,85.O,89.2,92.5,98.1(以2003年1月为100)。则该宗房地产2005年10月的价格为( )元/m2。
A.2170.8
B.2093.3
C.2149.4
D.2302.2
该宗房地产2005年10月的价格计算如下:1800×98.1/76.7=2302.2(元/m2)
B.做出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.委托人不同
某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第一年的还本收益为( )万元。
A.6.00
B.7.05
C.7.59
D.13.59
分户图以房屋的具体权属为单元。 ( )
此题为判断题(对,错)。
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第6节
B、房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的"1"时点
C、发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
D、各期运营费用的垂直箭线全部向下
E、转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末,且垂直箭线均向上
B.资本金利润率
C.销售利润率
D.财务内部收益率
B、估价服务费及其支付方式
C、解决争议的方法
D、估价机构的名称和住所
E、委托人的协助义务
根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素,并结合估价的需要,根据你的经验,判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是( )。
A.前若干年内等额或等比增长,剩余经营期内维持在一定的水平
B.前若干年内递增,之后递减,最终稳定在一定水平
C.在全部经营期内保持不变
D.在全部经营期内持续增长
一般来说,有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有( )。
A.城市化水平的提高
B.房地产开发建设的技术进步
C.房地产本身价格的提高
D.消费者收入水平的提高
E.房地产开发建设要素价格下降
(一)项目背景
(二)开发项目地块分析
①地块的自然条件分析;②地块周边的经济及社会条件分析;③地块的环境条件分析。
(三)开发项目市场调查与分析
1.市场环境调查与分析
①政治法律环境;②经济环境;③人口环境;④社会文化环境。
2.市场需求容量调查与分析
①国内外市场的需求动向;②现有的和潜在的市场需求量;③社会拥有量、库存量;④同类产
品在市场上的供应量或销售量,供求平衡状况。
3.消费者和消费者行为调查与分析
①消费者类别及其分布;②购买能力;③购买欲望和购买动机。
4.竞争情况调查与分析
①竞争对手的调查与分析;②竞争项目的调查与分析。
(四)开发项目SWOT分析
①开发项目的优势分析;②开发项目的劣势分析;③开发项目的发展机遇分析;④开发项E威胁分析。
(五)开发项目的市场定位
①消费群体定位;②项目形象定位;③规划设计及建筑形象定位;④户型定位;⑤价格定位⑥物业管理定位。
(六)开发项目的产品策划及规划建议
①项目总体规划设计建议;②建筑个体设计建议;③环境景观设计建议;④户型设计建议。
(七)开发项目房地产项目的定价及价格策略
①开发项目房地产项目定价目标;②开发项目房地产项目定价方法选择;③开发项目房地产项目价格策略选择。
(八)开发项目房地产项目广告策划及销售
①开发项目房地产项目广告设计;②开发项目房地产项目广告媒体选择;③开发项目房地产项目销售计划及策略制定。
契税的税率采用( )。
A.定额税率
B.超额累进税率
C.比例税率
D.各地适用税率
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目评估与决策
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第7节
在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中,实行全部免税的范尉可能不包括( )。
A.职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金
B.个人提取住房公积金账户内的存储余额
C.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入
D.管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入
市场调查中的( ),即通过收集初步的数据提示问题的真正性质,从而提出一些推测和新想法。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.阶段性调查
[答案] A 试探性调查,即通过收集初步的数据提示问题的真正性质,从而提出一些推测和新想法,如在中国实行福利性分房的政策下,愿意自己购买商品房的家庭有多少。
B、 商业信用
C、 民间信用
D、 国家信用
房地产评估应按照国家规定的技术标准和评估程序,以( )为基础。
A.当地市场现时成交价
B.基准地价
C.标定地价
D.实际建造成本
E.各类房屋重置价
投资机会研究的主要内容有( )。
A.地区情况和经济政策
B.资源条件和劳动力状况
C.社会条件和地理环境
D.人文因素和气候环境
E.国内外市场情况
投资机会研究的主要内容有:地xK情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。
若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价,下列关于投资利润率选取的表述中,正确的是( )。
A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率
C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
资本化率是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率;报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率。( )
此题为判断题(对,错)。
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第8节
B、承租人
C、物业服务企业
D、业主、承租人和物业服务企业共同
开发商在申请领取施工许可证时,若建设期超过一年,则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
建设工期不足一年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的50%,建设工期超过一年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。
B.应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整
C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整
D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整
××市某综合用途土地抵押价值评估报告
(封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明略)
估价结果报告
一、委托方
单位名称:××××房地产有限公司
注册地址:××市××区××园
法定代表人:××
二、估价方
单位名称:(略)
法定代表人:(略)
住所:(略)
估价资格:房地产估价机构壹级资质
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1.权属状况
××中心由××××房地产有限公司开发建设。××××房地产有限公司于2004年2月1 8日与××市房地产管理局(现××市国土资源和房屋管理局)签订了《××市城镇国有土地使用权出让合同》[京房地出[合]字(200)第××号],取得××区××桥西北角规划××危改小区项目用地,估价对象即位于该小区用地的东南部。 2005年5月估价对象取得《国有土地使用证》[市海中外国用(200)字第××号],土地面积为8000m2,土地使用者为××××房地产有限公司。名称:××中心土地使用权。
2.查勘现状
坐落:××区××危改小区内,考察××市地价区类划分,估价对象用地属于四类地价区。四至:根据《国有土地使用证》 [市海中外国用(200)字第××号]列示:东至盖板河路,南至规划路,西至规划小区路,北至区间道路。根据实地查勘,估价对象用地呈矩形,东至八达岭高速路西侧绿化带,南临凯奇大厦和××清真寺,西临中航油大厦,北临冠城商厦(商检局大楼),与《国有土地使用证》所示范围一致。
土地面积及使用年限:土地面积8000m2,土地用途为综合。其中:写字楼50年,自2004年6月30日至2054年6月29日止,截止价值时点,尚余42年;商业40年,自2004年6月30日至2044年6月29日止,截止价值时点,尚余32年。
建筑面积:根据委托方提供的《审定设计方案通知书》[200一规审字一××号]及《功能面积表》等资料,××中心规划总建筑面积142739m2。具体功能分布情况见“××中心功能面积表”。
工程进度:截止价值时点,××中心项目用地地上建筑物基本拆平,尚未开始建筑物施工,土地基本达到“三通一平”建设条件。
注:上表根据委托方提供的资料绘制。
收益建筑面积的确定:根据上表及委托方介绍可知,××中心是以写字楼为主的综合楼项目。
考虑该项目建筑物尚未施工,其实际功能分配情况仍有可能发生变化,遵循稳健原则,本报告按上表所示地上81874m2写字楼面积和36835m2商业面积作为收益建筑面积,即收益建筑面积为118709m2,则收益容积率为14. 84(按118709 /8000估算)。
3.周边环境
估价对象位于××区北三环中路××立交桥西北角,南距北三环中路约200m,东距×××高速路约100m。
估价对象所在地区是××区东南部的繁华地段,与××区、××区相邻。估价对象附近有众多写字楼,北侧为高档居住社区,向西可至×××小区和×××研究总院,向南可至××公园,附近有××小学、××中学等教育设施。估价对象周边有多条公交线路经过,其东南侧的××桥是×××高速路的起点,南侧的北三环中路也为××市交通路网的主干道。近期随着××大街的改造拓宽以及××科技园的启动建设,此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。
五、价值时点
本报告的价值时点为2012年1 1月21日,为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、价值类型
本报告中房地产抵押价值,等于抵押的房地产在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,因为在估价对象同一供求范围内有多个已成交的可比实例,有条件选用比较法,应选用比较法进行估价;同时,由于估价对象具有开发潜力,故选用假设开发法作为第二种方法。
比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正,以求取比较价格;将所求取的比较价格进行技术处理以确定估价对象现值。
假设开发法是指在求取估价对象的价格时,将估价对象的预期开发后的价值,扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润,来确定估价对象现值的一种估价方法。
对上述两种方法的测算结果进行技术处理以确定估价对象现值。
十、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2,土地面积8000m2,总容积率17. 84,土地取得方为出让,用途为综合楼,最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1922万元,没有法定优先受偿款,抵押现值为:人民币1922万元,大写金额:人民币壹仟玖佰贰拾贰万元。
十一、注册房地产估价师(略)
十二、估价作业期
201 2年1 1月1 8日至201 2年1 1月25日
十三、实地查勘期(略)
十四、估价报告应用的有效期
本估价报告时效为一年,自201 2年1 1月25日起至201 3年1 1月24日止。
十五、估价对象变现能力分析(略)
十六、风险提示(略)
估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析
截至9月底,××市累计销售大量各类商品房530.4万m2,增长23. 2%,商品房销售面积增长速度的幅度缩小,有利于房地产业发展和调整市场供求状况。
今年以来,由于土地政策调整,房地产新开工项目减少,1~9月全市房地产完成开发土地面积231.6万m2,下降53%。在其影响下,商品房新开工面积1 652万m2,仅增长7. 4%,对房地产投资后劲产生一定影响,但土地供应方式的改革从机制上预防了因土地转让、炒作而产生的泡沫因素。
就写字楼及综合楼市场而言,其前景仍需谨慎乐观。根据戴德梁行( DTZ)的分析,××写字楼市场似平逐渐转暖。然而××写字楼市场的新增供应并不很多,特别是甲级写字楼市场延续了去年的下跌趋势,表现为租金持续下跌,入住率没有明显改善,销售方面也与租赁市场相似呈现下跌趋势,但售价变化幅度比较小。从供应上看,201 2年上半年仅有××中心和××中心入伙,总供应量为9.9万m2,使市场总存量达到23万m2,但因一些公司进行调整和兼并,部分已入住的写字楼空置出来。从需求上看,2012年上半年传统行业入住写字楼的表现超过高科技行业,而保险与投资银行对写字楼也表现出强烈的需求。
四、最高最佳利用分析
最高最佳利用是在合法的前提下,技术上可能、经济上可行、能使估价对象产生最高价值的使用方式。根据委托方提供的资料及估价对象的现状,我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续按规划综合楼用途开发建设最为有效。
五、估价方法适用性分析(略)
六、估价测算过程
(一)比较法
采用比较法,即选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例,进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正,以求取估价对象法定出让年限下的熟地价,进而确定其熟她现值。可比案例的选取遵循如下原则:
(1)与估价对象土地的用途相同。
(2)与估价对象土地处于同一供求圈。
(3)与估价对象土地价格类型相同。
(4)与估价对象土地价值时点接近。
(5)可比案例均为正常交易,即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、无利害关系情况下的交易。
1.选取比较实例
根据替代原则,调查××市同类地区土地市场交易情况,结合我公司收集的地价资料,选取以下三个实例:
(1)实例A
位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积518. 62m2,收益建筑面积2619. 54m2,收益容积率5. 05。2012年9月成交的楼面熟地价水平为3330元/m2。
(2)实例B
位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积1617. 5m2,收益建筑面积3568. 9m2,收益容积率2. 21。 2011年3月成交的楼面熟地价水平为3400元/m2。
(3)实例C
位于××区,土地属于四类地区,宗地规划为综合用途,基础设施状况设定为“七通一平”,用地面积1900m2,收益建筑面积4080m2,收益容积率2. 150 2010年3月成交的楼面熟地价水平为33 1 5元/m2。
2.比较因素条件说明
估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见因素条件说明表。
3.比较因素条件指数表
将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较,确定相应指数,见比较因素条件指数表。
经比较修正后的楼面熟地价相差不大,取三个比较价格的平均值作为估价对象法定出让年限下的楼面熟地价,为3 1 60元/m2。
估价对象收益建筑面积为118709m2,综合楼用途,法定出让年限为:写字楼50年,截止价值时点尚余42年;商业40年,截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为:3160*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=2097(万元)。
(二)假设开发法
考虑估价对象建设项目符合开发商的土地利用要求,因此确定××区××危改小区内××中心项目的最佳土地用途是综合楼。土地估价过程中遵循的规划指标及假设条件是:
(1)估价对象为××区××危改小区××中心土地使用权,土地面积8000m2,规划总建筑面积142739m2,收益容积率14. 84。
(2)评估计算过程中采用比较法确定项目的平均售价,从而求取估价对象建设项目的未来开发总价值。
(3)建安成本、专业费用、开发周期、利润、利息、税费等数据的选取参照《××市建设工程预算定额》及《××市出让地价评估技术标准(试行)》规定。
(4)限制性条件:工程建设投资均匀分期投入;土地投资在开始一次投入,正常开发建设周期为3年。
1.开发项目的总开发价值
考察目前××市同类地区高档写字楼项目的售价水平,考虑估价对象所处地理位置及周边交通状况,确定估价对象开发项目之销售价格为:写字楼为13000元/m2,商业为16000元/m2,则均价为:(13000*81874+16000*36835)/118709=13931(元/m2)。
2.开发项目成本
(1)建造成本费用
1)建安成本:
按××市现行建设工程预算标准并参考目前××市市区内建筑工程市场造价水平计算,包括以下项目:
注:1.建安工程费包含结构、设备和装修费。
2.红线内市政费用取建安工程费用的10%,为由“三通一平”达到“七通一平”需投入的费用。
3.电贴费按每平方米100W用电量,用户受电电压等级为380/220V,每千伏安(度)270元计算。
2)不可预见费
按建安费用的10%,4800*10%=480(元/m2)
3)专业人员费
按建安综合成本的7.5%,5307 *7. 5%=398(元/m2)
则建造成本为:5307 +480 +398 =6185(元/m2)
(2)贷款利息
取以上三项合计款项为基数,正常工期取3年,贷款利率按3年期贷款利率5. 49%测算,计息期为正常工期的一半,以单利计息,得:6185*5.49%*3*0.5=509(元/m2)
(3)开发商利润
开发商直接成本利润率取40%(按照正常开发周期3年考虑),则开发商利润(不包括购地成本利润)为:6185*40%=2474(元/m2)
(4)销售费用
××中心项目各种费率取值如下:
代理及广告费:1.0%
营业税及附加:5.5%
13931*(0. 010 +0. 055) =906(元/m2)
(5)项目开发余值
单位余值= 13931 -(6185 +509 +2474 +906)=3857(元/m2)
3.地价测算
设法定出让年限下的总地价为X
土地年费用利息率:5. 49%
(土地开发期为3年,设土地费用在项目初期一次性投入,年利息率5. 49%)
购地成本利润率:30%
因此,单位开发余值=X(1+3 *5. 49% +30%)=3857(元/m2)
所以,法定出让年限下的楼面熟地价= 2633(元/m2)
估价对象收益建筑面积为118709m2,综合楼用途,法定出让年限为:写字楼50年,截止价值时点尚余42年;商业40年,截止价值时点尚余32年。综合考虑确定估价对象现值为:
2633*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=1747(万元)
七、估价结果
根据国际惯例及估价对象本身的特点,本次估价采用了比较法、假设开发法两种方法进行综合测算。其中的比较法的理论依据为“替代原理”,更体现市场行为;假设开发法的理论依据为“效用价值论”,适用于待开发的房地产的估价。经综合考虑,确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为估价对象现值。
估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,利用科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,并结合估价人员的经验,综合考虑影响房地产的各项因素,最终确定估价对象(规划总建筑面积142739m2,土地面积8000m2,总容积率17. 84,土地取得方式为出让,用途为综合楼,最终准确面积以××市房地产测绘部门实际测绘面积为准)在价值时点201 2年1 1月21日的市场价值为人民币1 922万元,没有法定优先受偿款,抵押现值为:人民币1 922万元,大写金额:人民币壹仟玖佰贰拾贰万元整。
附件(略)
1.缺估价假设和限制条件。
2.估价结果缺土地单价的表示。
3.三个可比实例与估价对象规模相差太悬殊,均不宜作为可比实例。
4.实例B的成交日期与价值时点相比已有一年多,应说明此类房地产市场在此期间变化不大。
5.实例C的成交日期与价值时点相比已有两年多,不适用,应予以剔除。
6.在用比较法选取可比实例时,没有给出三个可比实例的土地使用权性质。
7.假设这三个可比实例都是出让,在进行比较分析前,应对这三个可比实例的出让年限进行修正,统一调整为法定出让年限状况下楼面地价,再进行比较法的分析计算。
8.在用比较法计算时,对交易日期的调整未说明依据。
9.在用比较法计算时,容积率调整计算错误。
10.交易日期调整一般应调整分子,分母为100。
11.在第7条的假设前提下,得出估价对象比较价格后,要进行出让年限修正。该报告用“3160*(42*81874 +32*36835)/( 50*81874 +40*36835)*8000=2097万元”这种方法进行调整是不科学的,应先求出土地的报酬率,
再通过以下方法进行土地年限修正:81874/118709*50+36835/118709*40=46.9(年),81874/118709*42+36835/118709*32=38.9(年),
再用以下公式[1 - 1/(1+r)389]/[1 -1/(1+r)469] *3160得出估价对象的楼面地价。(其中r是土地的报酬率)
12.在本报告中,“3160*(42*81874 +32*36835)/(50*81874 +40*36835)*8000=2097万元”和“2633*(42*81874 +32*36835)/( 50*81874 +40*36835)*8000 =1747万元”中计算有误,应用1 18709而不是8000进行计算。
13.运用假设开发法计算宜采用折现的万法。
14.在用假设开发法计算时,缺估价假设前提。
15.在用假设开发法计算时,不可预见费,红线内市政费用等的取值比率缺必要的取值说明。
16.在用假设开发法计算时,确定估价对象开发项目的销售价格过于简单。
17.在用假设开发法计算时,缺管理费的计算。
18.在用假设开发法计算时,缺其他税费的计算。
19.在用假设开发法计算时,缺取得税费的计算。
20.在用假设开发法计算时,投资利息计算基数中缺估价对象价值及取得税费、管理费和销售费用(仅是指广告推广费,不含销售代理费)。
2 1.在用假设开发法计算时,利息计算应用复利计算。
22.在用假设开发法计算时,购地成本利润率应与开发商成本利润率一致。
23.在用假设开发法计算时,开发商利润计算基数中缺估价对象价值及取得税费。
24.在用假设开发法计算时,在考虑土地的剩余使用年限并最终确定估价对象现值时,所用方式不对,应用第1 1条的方法进行计算。
B、价格主管部门
C、房地产行政主管部门
D、中介行业协会
同区位的甲、乙、丙三种房地产,当价格变化百分比为10%时,需求量变化百分比分别为30%、10%、0,则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( )。
A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性
估价对象为一写字楼,土地总面积为1000㎡, 2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500㎡,建成于2004年9月底,为钢筋混凝土结构,建筑层高5m,没有电梯,需评估该写字楼2006年9月30日的价值。
搜集有关资料如下:
(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示:
实 例 交易价格/(远㎡) 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2006年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2005年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2006年5月30日 比估价对象优5%从2005年11月~2006年10月地价逐月上升0.5%。
(2)当地征收农地的费用等资料如下:
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用,向政府交付土地使用权出让金等为150元/㎡,土地开发费用、税金和利润等为120远㎡,以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。
该城市土地分为八个级别,城市边缘土地为第八级,而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示:
级 别 一 二 三 四 五 七 八 土地是次级土地的倍数 1 4 1.4 1.4 1.4 1 4 1.3 1 5 1 土地是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1 50 1(3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/㎡。估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元,经济寿命为5年;设备的重新购建价格为100万元,经济寿命为10年;建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查,由于该写字楼缺乏电梯,导致其出租率较低,仅为80%,月租金为38元/㎡。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%,正常月租金为40元/㎡。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼,则需电梯购置费用60万元,安装费用40万元。同时,由于该写字楼的层高比正常层高要高,使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%,房地产报酬率为7%。(如需计算平均值,请采用简单算术平均法,小数点后保留两位)
B.静态分析法测算过程相对复杂
C.动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间
D.静态分析法测算结果比较粗略
2021房地产估价师考试题免费下载9节 第9节
B.土地使用款项是否付清
C.房地产当前使用和租赁情况.费用拖欠情况
D.土地使用权是否已经依法登记,取得产权证书
E.政府相关管理部门的批准文件是否齐全
B.企业的偿债能力
C.企业的经营能力
D.企业获得的利润总额和分配情况
E.企业未来的财务趋向
某宗拟出让的熟地面积为10000㎡,适宜建造公寓或宾馆,容积率为5,出让年限为40年,约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间,市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/㎡,专业费用为建筑安装工程费的6%.
管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%,上述三项费用第一年投入60%,第二年投入40%,在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/㎡。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间,装修及其专业费用、管理费用等为800元/㎡;精装修公寓售价为10000元/㎡。公寓装修完成时,一次性购置相关设施设备后,可作为宾馆投入正常经营,购置设施设备费用为200元/㎡;预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元,报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%,销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入,销售于建成时即售完,购买土地的契税为地价的4%,折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小,并判断该宗土地的合理价值。(12分)
答案暂缺
关于房地产项目融资的说法错误的是( )。
A.房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B.通过为房地产投资项目融资,投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C.实质是充分发挥房地产的财产功能,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发提高投资效益 的目的
D.房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
与其他融资活动一样,房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两方面,没有资金筹措,资金供应就成了无源之水、无本之木。
B.法定税费
C.物业服务企业的酬金
D.物业服务企业的利润
无人主张权利的房屋,直接由房地产行政主管部门代为登记并颁发房屋所有权证。( )
此题为判断题(对,错)。
下列属于债务融资市场渠道的是( )。
A.房地产企业上市
B.抵押型REIT
C.权益型REIT
D.抵押贷款支持证券
E.退休基金
BDE房地产企业上市融资和权益型REIT属于权益融资。
在一定时期内,对于开发周期较短的房地产,供给弹性相应地比较小;开发周期较长的房地产,供给弹性相应地比较大。( )
[答案] ×
在一定时期内,对于开发周期较短的房地产,房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量,供给的价格弹性相应地就比较大;反之,开发周期较长的房地产,供给的价格弹性相应地就比较小。