2021房地产估价师考试试题及答案9辑 第1辑
(2014真题) 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。
A.建筑密度
B.用地面积
C.人口容量
D.停车泊位
E.建筑形式
答案：C,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。指导性指标包括人口容量和建筑形式。
某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于( )元/m2。
A．3100
B．3195
C．3285
D．3300
正确答案：B
[答案] B
该类房地产逐年上涨额的加权平均数为：
d＝(2450-2300)×0.1+(2650-2450)×0.3+(2830-2650)×0.2+(3000-2830)× 0.4＝150×0.1+200×0.3+180×0.2+170×0.4＝179(元/m3)
则2006年初的价格最接近于：V6＝2300+179×5＝3195(元/m2)
专业人员主要依照写字楼（ ）对其进行分类。
A、所处的位置
B、交通便利条件
C、自然或质量状况
D、设施完善程度
E、收益能力
答案：A,C,E
解析：
考点:写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。
与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（ ）。
A.房地产投资更易变现
B.房地产投资所需资金少
C.房地产投资收益更高
D.房地产能保值增值
答案：D
解析：
【考点】房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。
保障租户人身和财产的安全，通常是（ ）的义务。
A.业主
B.租户
C.物业管理人员
D.政府的公共安全部门
答案：A
解析：
本题考查的是安全保卫。业主对租户的人身和财产安全负有保障义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。
下列不属于商业银行外部组织形式的是( )。
A.单元银行制
B.总分行制
C.决策机构
D.连锁银行制
答案：C
解析：
商业银行的外部组织形式
(1)单元银行制。也称单一或独家银行制。
(2)总分行制。亦称分支行制。
(3)集团银行制。亦称持股公司制。
(4)连锁银行制。也称联合银行制。
三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。（ ）
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。
交通噪声是由交通运输工具发出的噪声，其特点是声源面广而固定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是环境噪声污染源。交通噪声是由交通运输工具发出的噪声，其特点是声源面广而不固定。
运用收益法评估收益性房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。
A、较高
B、较低
C、最高
D、居中
答案：B
解析：
本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。
2021房地产估价师考试试题及答案9辑 第2辑
建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。上述概念的表述为重建成本。建筑物重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。
在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的
关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。
A、现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B、现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C、现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D、由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
答案：A
解析：
考点:资金时间价值的概念。由于资金时间价值的存在，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。
在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，过高的流动比率是好现象。（ ）
此题为判断题(对，错)。
单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（ ）。
A、正的协方差
B、负的协方差
C、标准协方差
D、绝对协方差
答案：B
解析：
考点:投资组合理论。单一项目的投资风险很大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。
我国房地产中介服务行业在]994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。
A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（ ）。
A.房地产咨询
B.物业管理
C.房地产估价
D.房地产经纪
答案：B
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。物业管理是和房地产中介平行的概念。房地产中介是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
2021房地产估价师考试试题及答案9辑 第3辑
国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。（）
答案：对
解析：
本题考查的是城今规划的实施。规划条件未纳人国有土地使用权出 让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。参见教材P271。
预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法
E．路线价法
在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ） m2 。
A．100
B．104
C．105
D．107
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
【考点】市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
下列属于建筑物重要性等级中的特等的是( )。
A、 一般居住建筑和公共建筑
B、 中级居住建筑和公共建筑
C、 高级居住建筑和公共建筑
D、 具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑
答案：D
解析：
建筑物按其重要性和使用要求分成五等：特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑和公共建筑属于丙等；中级居住建筑和公共建筑属于乙等；具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑属于特等。
改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积（ ）以上的业主且占总人数（ ）以上的业主同意。
A.1/3，2/3
B.2/3，2/3
C.2/3，4/5
D.4/5，4/5
答案：B
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。
下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（ ）。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良
B、通货膨胀所引起的房地产价格上升
C、外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨
D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升
答案：C
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。
土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个八征收的一种税。（ ）
正确答案：√
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
2021房地产估价师考试试题及答案9辑 第4辑
某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 ( )万元。
A．25
B．35
C．40
D．45
正确答案：B
[答案] B F(NPV1)＝22×0.2+18×0.6×14×0.2＝18(万元)
F(NPV2)＝28×0.15+22×0.7+16×0.15=22(万元)
F(NPV)=F(NPV1)÷(1+i)+F(NPV2)÷(1+i)2
＝18÷(1+10%)+22÷(1+10%)2＝35(万元)
具有历史性的重要建筑物的耐久年限是（ ）。
A.120年以上
B.100年以上
C.50～100年
D.40～50年
答案：B
解析：
本题考查的是建筑等级。具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物（如纪念馆、博物馆、国家会堂等）建筑物的耐久等级是1级，耐久年限是100年以上。
某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为 5年，月租金固定不变为95元/m2。现市场上类似写字楼的月租金为200元/m2。假设折现率为 8%，则目前承租人权益的价值为( )万元。
A．159.8289
B．992.0172
C．187.5321
D．162.3825
正确答案：D
答案：错
解析：
⑴直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有( )。
A．大气环境
B．声觉环境
C．水文环境
D．卫生环境
E．政治安定
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
E项属于社会因素。
业主交存的住宅专项维修资金属于( )所有。
A.业主
B.业主大会
C.业主委员会
D.物业服务企业
答案：A
解析：
《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后(≠交付使用后≠保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。
A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C．置业投资对象可以是市场上存量房地产
D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
答案：A,C,D,E
解析：
A 项，房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资；C 项，置业投资的对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）；DE 两项，房地产置业投资的目的一般有两个：①满足自身生活居住或生产经营的需要；②作为投资将购入的房地产出租给最终使用者。
正确答案：
承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。
同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制F的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：
有租约限制下的价值=无租约限制下的价值一承租人权益的价值
空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。参见教材P40。
2021房地产估价师考试试题及答案9辑 第5辑
进行概率分析时，首先需要做的是（ ）。
A、计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率
B、选择概率分析使用的财务评价指标
C、列出需要进行概率分析的不确定性因素
D、分析确定每个不确定性因素发生的概率
答案：C
解析：
考点:概率分析的步骤与概率确定方法。概率分析的一般步骤为：（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素；（2）选择概率分析使用的财务评价指标；（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率；（4）计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。
甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块图地单价为506元/㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（ ）。
A．乙地块比甲地块贵
B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元/㎡
C．甲地块与乙地块的楼面地价相等
D．甲地块比乙地块贵
E．乙地块的70年使用权楼面价高于340元/㎡
不论是何种估价目的，估价对象状况不一定是估价时点时的状况，评估估价对象价值所依据的市场状况。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。（ ）
答案：对
解析：
楼面地价是一种特殊的土地单价，是将土地总价按土地上的建筑物面积（通常为建筑面积）均摊的土地价格，即：
由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系：
甲土地的楼面地价=3000/1.6=1875（元/m2），乙土地的楼面地价=3500/1.8=1944（元/m2）。显然，购买甲地块比购买乙地块更经济。
下列税种中，采用比例税率的有( )。
A.契税
B.房产税
C.耕地占用税
D.土地增值税
E.城镇土地使用税
农村的土地一般属于农民集体所有，城市郊区的土地一般属于国有土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是集体土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有。
房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。
A．销售利润率=销售利润/销售收入
B．销售利润率=销售利润/总开发价值
C．销售利润率=销售利润/总开发成本
D．销售利润率=销售利润/项目总投资
答案：A
解析：
销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。销售利润率的计算公式为：销售利润率=销售利润/销售收入错误100%。
(2017年真题) 下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。
A.征收补偿费
B.土地储备机构的人员工资
C.招标中发生的费用
D.市政基础设施建设有关费用
答案：B
解析：
本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。
根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）
答案：错
解析：
《物权法》规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
2021房地产估价师考试试题及答案9辑 第6辑
下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式的区别与联系的表述中，正确的有（ ）。
A.主要计价依据及其性质不同
B.单价与报价的组成不同
C.编制工程量的主体相同
D.适用阶段相同
E.是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗不同
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。定额计价方式与工程量清单计价方式的差别主要表现在以下几个方面：（1）体现我国建设市场发展过程的不同定价阶段；（2）主要计价依据及其性质不同；（3）编制工程量的主体不同；（4）单价与报价的组成不同；（5）适用阶段不同；（6）合同价格的调整方式不同；（7）是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗不同。
某宗房地产占地面积为4000m2，建筑覆盖率为60%，1～4层建筑面积均相等，5～l4层均为标准层，面积为l240m2，建筑容积率为5．2。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产价格指数或变动率可细分为（ ）。
A、全国房地产价格指数或变动率
B、全国某类房地产价格指数或变动率
C、某地区某类房地产价格指数或变动率
D、某地区房地产价格指数或变动率
E、某国家某类房地产价格指数或变动率
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。房地产价格变动率或价格指数可分为：（1）全国各类房地产的；（2）某地区各类房地产的；（3）全国某类房地产的；（4）某地区某类房地产的。
新设项目法人融资形式的特点有( )。
A．项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B．新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C．从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E．拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
正确答案：ABC
[答案] ABC 新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是：项目投资是由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。
房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。（ ）
正确答案：×
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。房产分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图。
在经济分析中，经济成本等于显成本与隐成本之和，也等于会计成本与正常利润之和。
答案：对
解析：
经济成本=会计成本(显成本)+隐成本(正常利润) (6-43)
经济利润=销售收入-会计成本(显成本)-隐成本(正常利润) (6-44)
房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
如果房地产估价人员感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，则不应接受该项估价委托。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
位于市商务区的一处甲级写字楼，周边写字楼林立，市政配套设施完善，交通方便，周围商场、学校、银行、公园等都齐全，对该写字楼进行估价时应考虑到哪些因素对其的影响？
答案：
解析：
1.影响商务办公室地产价格的主要区位状况;集聚程度;交通条件;周边环境。
2.影响商务办公房地产价格的主要实物状况:外观形象(建筑物高度、体量、造型、外墙面装修）；内部装修(大堂、走廊、内墙面、灯具）；设备、设施(动力、通讯、运输、电子）；智能化程度；物业管理水平;租户类型;楼层。
2021房地产估价师考试试题及答案9辑 第7辑
未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用成本法评估。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的基本公式。未来开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。
当所有的运营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式为（ ）。
A.毛租
B.净租
C.潜租
D.直租
答案：B
解析：
本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。当所有的运营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“净租”。
我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。
A．低收入
B．中低收入
C．中等收入
D．所有
（ ）是指在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
房地产周期循环的主要原因包括( )。
A、 供需因素的影响
B、 政策因素的影响
C、 制度因素的影响
D、 空置量的影响
E 开发商竞争的影响
在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（ ）。
A、私人权益融资
B、私人债务融资
C、公开权益融资
D、公开债务融资
答案：C
解析：
考点:房地产市场与资本市场。上市融资渠道属于公开市场融资，同时也属于权益融资。
正确答案：×
采用邀请招标的方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限，房地产开发商会节约招标费用。
2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。
2017年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2017年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2018年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2017年中旬开工的商品住宅。
甲房地产开发企业发行的债券，属于（ ）。
A.公债券
B.长期债券
C.公募债券
D.信用债券
答案：C,D
解析：
本题考查的是债券的分类。甲房地产企业，发行的是为其一年的公募型、信用型公司债券。参见教材P293～294。
答案：错
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》第12 条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
2021房地产估价师考试试题及答案9辑 第8辑
该估价机构对开发公司合理运作项目资金的下列建议中，属直接融资的有（ ）。
A．扩股增资
B．预售商品房
C．以融资租赁方式承租大型设备
D．以在建工程抵押贷款
强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（ ）。
A．地基
B．门窗
C．楼板
D．楼面
答案：C
解析：
不论工业建筑或民用建筑，建筑一般由以下部分组成：基础（或有地下室）、主体结构（墙、柱、梁、板或屋架等）、门窗、屋面（包括保温、隔热、防水层或瓦屋面）、楼面和地面（地面和楼面的各层构造）、楼梯以及各种装饰。
信念和态度一旦形成就很难改变，会引导消费者习惯地购买某些商品。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。信念和态度一旦形成就很难改变，会引导消费者习惯地购买某些商品。参见教材P131。
耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（ ）
正确答案：×
不是所有的交易实例都可作为可比实例，只有与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格 为正常市场价格或能修正为正常市场价格的交易实例才符合要求。
以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做（ ）。
A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、概算指标估算法
D、工程量近似匡算法
答案：A
解析：
本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。参见教材P261。
下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有( )。
A.二氧化硫
B.一氧化氮
C.一氧化碳
D.甲醛
E.碳氢化合物
答案：A,E
解析：
碳氢化合物是空气中的一类重要的污染物，包括甲烷、乙烷、乙烯等。碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。
答案：错
解析：
增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递増，直到以最高价格成交为止。@##
2021房地产估价师考试试题及答案9辑 第9辑
某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m，首付款为房价的25%， 其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均 为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是 （ ）元。
A．1469
B．1320
C．1856
D．2789
正确答案：D
我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。
A、12.45%
B、10.26%
C、11.98%
D、9.68%
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。
如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（ ）万元。
A、3752.92
B、3786.20
C、3875.70
D、3892.44
按偿还期间的长短，一般将负债分为短期负债和长期负债。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（ ）万平方米。
A.500
B.700
C.800
D.1000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）
某生产运营中的火力发电厂，存在一独立烟囱，针对其污染源的类型，表述错误的是（ ）。
A.点源
B.固定源
C.高架源
D.间断源
答案：D
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。对于烟囱而言，其属于固定污染源，高架源；由于题干信息表述该烟囱独立于生产运营中的火力发电厂，故其应为连续源。参见教材P51。
物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括（）。
A.合法性原则
B.控制性原则
C.对应性原则
D.合理性原则
E.客观性原则
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是物业服务定价成本监审。（1）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用；（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应；（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
政府的土地供给、住房、会融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的（ ）产生影响。
A．市场价值
B．投资
C．工期
D．质量
E．安全
正确答案：AB
AB政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。
组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元人民币。
A．30
B．50
C．100
D．200
正确答案：A
三级房地产估价机构中，有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上。
