2021房地产估价师考试历年真题精选7节 第1节
土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物何其他附着物地单位和个人征收的一种税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。
A、 政府
B、 建造商
C、 开发商
D、 物业管理企业
答案：C
解析：
因为个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和开发商两方面。
关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。
A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。
某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元；拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为（ ）。
A、1.43%
B、2.00%
C、7.86%
D、11.00%
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物净残值率，简称残值率，是建筑物的净残值与其重新购建成本的比率。残值率＝（10－7－1）/100×100%＝2.00%。建筑物残值率的计算，和动产设备无关。参见教材P315。
以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。预购商品房抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
2021房地产估价师考试历年真题精选7节 第2节
某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。
关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（ ）。
A．投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B．评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率
C．评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率
D．评估投资价值时，净收益应采用税前净收益
E．评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
答案：A,B
解析：
A项，投资价值与市场价值都可以采用收益法评估——价值是预测的未来净收益的现值之和，但对未来净收益的预测和选取参数的立场不同。BC两项，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。DE两项，评估投资价值时，净收益应采用税后净收益；评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。
某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．95.40
B．97.87
C．98.55
D．99.33
不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是风险分析的界定。盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的分析。参见教材P229
（ ）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
A、风险估计
B、风险评价
C、风险辨识
D、风险分析
答案：C
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
2021房地产估价师考试历年真题精选7节 第3节
“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等基础设施条件以及场地平整。
A、给水
B、排水
C、电力
D、通信
E、热力
答案：A,B,C,D
解析：
考点:按开发程度划分的种类。三通一平：一般是指通路、通水、通电以及场地平整；五通一平：是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整；七通一平：一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。
建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
营改增之后，提供不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，增值税率为（ ）。
A.3%
B.5%
C.10%
D.20%
答案：C
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。营改增之后，提供不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，增值税率为11%，但从2018年5月起开始实行10%的税率。
成本利润率的计算公式是( )。
A、 开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)
B、 开发利润÷(土地取得成本+开发成本)
C、 开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D、 开发利润÷开发完成后的房地产价值
答案：A
解析：
B项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。
房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
答案：D
解析：
本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
2021房地产估价师考试历年真题精选7节 第4节
房地产市场调查需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集二手资料。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是是市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
以下是房产税纳税人的有（ ）。
A．产权出典的承典人
B．房产出租的租赁人
C．产权未确定的房产代管人
D．产权全民所有的，经营管理单位和个人
E．产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人
正确答案：ACDE
凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
答案：
解析：
设月最低租金为A元。
第1年：年初支出200万元；年末收入400m2×8000元/m2=320万元。
第2年：年初支出400万元；年末收入600m2×7800元/m2=468万元。 年末支出本息和：P×i×n+P=400万元×10%×2+400万元=480万元。
第3年末：净经营收入=1000万元×A×60%×(1-30%)×12=5040A。
第4年末：净经营收入=1000万元×A×70%×(1-30%)×12=5880A。
第5年末：净经营收入=1000万元×A×80%×(1-30%)×12=6720A。
第6～50年末：净经营收入=1000万元×A×90%×(1-30%)×12=7560A。
(2)净现值=0，可求最低月租金水平：
ic=16% 则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)^2]×10000+5040A÷(1+16%)^3+5880A÷(1+16%)^4+6720A÷(1+16%)^5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)^45]÷(1+16%)^5。 则：A=86.45元/m2。
因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过( )个月。
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：C
解析：
建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。
下列关于房产税税率的表述中，正确的有（ ）。
A．按房产余值计征的为1．2%
B．按房产余值计征的为2．4%
C．按房屋租金计征的为3%
D．2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收
E．按房屋租金计征的为12%
2021房地产估价师考试历年真题精选7节 第5节
(2015年真题) 张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（ ）万元。
A.18.94
B.19.20
C.19.33
D.22.87
答案：C
解析：
本题考查的是复利系数的应用。
第一步：算出月供（P－A）
第二步：提前还款余额计算（A－P）
m=10×12+1=121
第三步：第121期末还款=提前还款余额＋正常当月应还月供189375＋3874.76=193249.76（元）。
房地产供给限制特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。( )
正确答案：×
[答案] ×
房地产的独一无二特性，使得不可能出现相同房地产的大量供给。
办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。
A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书
B．土地使用权证
C．W公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同
D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
(2015真题) 商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（）。
A.房屋抵押
B.房屋继承
C.变更房屋用途
D.房屋买卖
E.经出租人同意转租房屋
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响；因赠予、析产、继承、买卖转让或经出租人同意转租房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
答案：错
解析：
强制保险又称法定保险，是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。这类保险带有强制性，对于法定保险规定范围内的任何法人和自然人，都必须向保险人投保。涉及房地产的信用保险主要包括买方信用保险和住宅抵押贷款保险。住宅抵押贷款保险金额通常按抵押房产实际价值的一定比例确定。
2021房地产估价师考试历年真题精选7节 第6节
统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据一贯性原则，企业可以随意改变会计政策。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（ ）。
A、出租率
B、基准收益率
C、成本利润率
D、资本金投入比例
答案：A
解析：
本题考查的是选择基础参数。选项B属于评价标准类指标；选项C必须加目标两字方为评价标准类指标；选项D属于融资参数。参见教材P258。
认股权证一般是有确定期限的，通常以（ ）为限。
A.半年～1年
B.1～2年
C.1～3年
D.3～5年
答案：B
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。认股权证一般是有确定期限的，通常以1～2年为限。
2021房地产估价师考试历年真题精选7节 第7节
机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产是（ ）三者的结合体。
A.实物.权益.区位
B.实物.区位.位置
C.实物.权益.权利
D.权益.位置.拥有者
答案：A
解析：
本题考查的是房地产的含义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
房地产价格的特征主要有( )。
A．房地产价格受区位的影响很大
B．房地产价格实质上是房地产权益的价格
C．房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金
D．房地产价格是在短期考虑下形成的
E．房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响
正确答案：ABCE
[答案] ABCE
房地产价格的特征主要有下列五个：
(1) 房地产价格受区位的影响很大。
(2) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。
(3) 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
(4) 房地产价格是在长期考虑下形成的。
(5) 房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。
物业管理工作中的每一部分工作，都应以（ ）为中心。
A．物业的保值增值
B．满足当前的租户和新租户
C．物业的安全
D．实现物业的管理目标
正确答案：B
物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。
刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为( )元。
A．430000
B．430200
C．432000
D．432100
正确答案：B
[答案] B
3600×120-(2000-200)＝430200(元)
