2021房地产估价师考试真题7章 第1章
《城市房地产开发经营管理条例》规定，因洪涝等自然灾害造成开工延期的，不征收土地闲置费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
合伙制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于( )。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
答案：B
解析：
有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000㎡，其中：已被人民法院预查封6000㎡。经批准可销售的建筑面积为14000㎡，其中：有3000㎡已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
下列关于预登记叙述正确的有（）。
A、预登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力
B、当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预登记
C、预登记具有终局、确定的效力
D、预登记主要目的在于保护权利人的合法权益
答案：B,D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是( )。
A、 人均绿地率
B、 停车位
C、 用地性质
D、 建筑密度
动态投资回收期是反映（ ）的重要指标。
A、开发项目投资成本大小
B、开发项目投资回收能力
C、开发项目资金流动速度
D、开发项目资金实力
答案：B
解析：
考点:动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
当被拆迁人申请拆迁行政裁决时，应提交（ ）。
A．裁决申请书
B．被拆迁房屋的权属证明
C．未达成拆迁协议的原因
D．申请人身份证明
E．被拆迁房屋的估价报告
正确答案：ABD
除本题选项外，还应提交：
(1)申请裁决的理由及相关证明材料；
(2)房屋拆迁管理部门认为应提供的与行政裁决有关的其他材料。
2021房地产估价师考试真题7章 第2章
保障性住房不包括( )。
A.商品住房
B.公共租赁住房
C.限价商品住房
D.经济适用住房
答案：A
解析：
保障性住房是享受政策支持的住房，包括①廉租住房、②经济适用住房、③公共租赁住房、④限价商品住房。
下列表述中，正确的是（ ）。
A．城建单位9月1日领取施工许可证，如第二年5月12日仍未施工，该施工许可证肯定已自行废止
B．建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告
C．商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任
D．工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款
下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）。
A．土地补偿费均为该十地被征收前三年平均年产值的6至10倍
B．安置补助费只能发放给安置单位
C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单定指标，其中相对科学的距离指标是（）。
A.空间直线距离
B.交通线路距离
C.交通时间距离
D.经济距离
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因索。经济距离是更科字但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通赛用统一用货币来衡量，以反映距离。参见敦材P132。
下列有关企业利润公式不正确的是（ ）。
A．分配(应付)利润=经营利润一(盈余公积金+公益金+未分配利润)
B．税后利润=利润总额一所得税
C．经营利润=销售(含出租、自营)收入一经营成本一期间费用一销售税金
D．利润总额=经营利润+营业外收支净额
正确答案：A
分配或应付利润=税后利润一盈余公积金一公益金一未分配利润。
答案：对
解析：
本题考查的是需求及其变动。“吉芬商品”是不满足需求规律的例外。
2021房地产估价师考试真题7章 第3章
相关规划超出土地利用总体规划确定的建设用地规模的，应当向当地规划局及时申请调整总体规划用地布局。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地管理的原则。相关规划超出土地利用总体规划确定的建设用地规模的，应当及时调整或者修改，核减用地规模，调整用地布局。
保险活动所特有的内在功能是（ ）。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（ ）。
A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限
答案：B
解析：
本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，对房地产利用的限制：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是：农用地转为建设用地，对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。参见教材P128。
抵押人对抵押物仍有行使占有、使用、收益、处分的权利，故抵押人所享有的所有权没有限制。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的效力。抵押人对抵押物仍有行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。P147。
关于假设开发法的说法，错误的是（ ）。
A．运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B．投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C．假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值
D．在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值
答案：D
解析：
A项，运用假设开发法估价，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。B项，投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率；在测算后续开发利润时要注意利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率，它们的内涵及计算基数有所不同，测算时要相互匹配。C项，在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为“扣除项目”。它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值（但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值）。D项，在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
(2014真题) 在多层公共建筑中，被广泛使用最基本的消防给水系统是（）。
A.消火栓系统
B.自动喷洒系统
C.分质供水系统
D.分区分压供水系统
答案：A
解析：
本题考查的是建筑给水设备。消火栓系统是最基本的消防给水系统。
2021房地产估价师考试真题7章 第4章
下列影响消费者行为的因素中，属于二消费者心理因素的是（ ）。
A．使用者地位
B．购买动机
C．对渠道的信赖度
D．列价格的敏感程度
某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2 万元，最高可被处以( )万元的罚款。
A.1
B.2
C.3
D.6
答案：C
解析：
注册房地产估价师有禁止行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1 万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3 倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是( )。
A.天然石材
B.壁纸
C.吸声材料
D.合成隔热板材
答案：A
解析：
大部分建筑材料的辐射量基本符合标准，但也有一些灰渣砖放射性超标。例如，有些石材、砖、水泥和混凝土等材料中含有高本底的镭，镭可蜕变成氡，通过墙缝、窗缝等进入室内，造成室内氡的污染。
住房共用部位共用设施设备专项维修资金属于业主所有。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住房公积金部分增值收益不能用于廉租住房建设。（ ）
答案：错
解析：
住房公积金增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用之外，作为城市廉租住房建设的补充资金，保障低收入人群的基本住房需求。
下列各项中，属于水平指标的有（ ）。
A.序时平均数
B.变异系数
C.平均值
D.平均差
E.发展水平
答案：A,E
解析：
本题考查的是水平指标。水平指标包括发展水平、序时平均数。
2021房地产估价师考试真题7章 第5章
由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发．一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（ ）。
A．待开发房地产的价值
B．待开发房地产取得的税费
C．续建开发成本
D．销售费用
E．销售税金
下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。
A．警市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后．就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
E．城市规划管理不具有政府行政职能
下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。
A．户型
B．楼层
C．层高
D．装修
(2014真题) 砖混结构的建筑物宜采用独立基础。（）
答案：错
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。条形基础的形状为长方形，适用于砖混结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。
地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。（ ）
答案：对
解析：
房地产抵押中可以作为抵押物的有两种情形：①依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。②以单纯的土地使用权抵押的，即在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。其前提条件是，土地必须是以出让方式取得的。
2021房地产估价师考试真题7章 第6章
某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（ ）。
A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
横墙指与建筑短轴方向一致的墙；纵墙是与建筑长轴方向一致的墙。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是墙。按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。纵墙指与建筑长轴方向一致的墙；横墙是与建筑短轴方向一致的墙。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的预期
C.该种房地产的开发成本
D.该种房地产的开发技术水平
E.房地产开发商和拥有者对未来的预期
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
采用住房置业担保方式的，若债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产估价机构调查了所在城市2009 年12 个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见表2。则该数据的中位数和众数分别是（ ）。
A．2460 和1980
B．2460 和5880
C．2746.67 和1980
D．2746.67 和5880
答案：A
解析：
中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。上述标志值按大小顺序排列：
1380、1800、1980、2400、2460、2800、3000、4500、5880，2460 处在中间位置，为中位数。众数是分布数列中出现频率最高的标志值。“1980”出现了4 次，属于出现频率最高的标志值，为众数。
下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（ ）
A.建筑师
B.律师
C.造价工程师
D.房地产经纪人
E.开发商
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产市场的参与者。专业顾问包括：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师。
2021房地产估价师考试真题7章 第7章
某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记．贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。
A.甲银行优先受偿
B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C.乙银行优先受偿
D.按两家银行的债权比例受偿
不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（ ）。
A.开发建设成本
B.资本化率的变化
C.房屋空置率的变化
D.物业转售收入
E.房屋空置率的变化
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。
采用现金流量折现法进行估价时，正确的是（ ）。
A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
B.对宗地整体评估，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
C.对宗地整体评估，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总
答案：C
解析：
现金流量折现法是指房地产的价值或价格等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。
对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和 ( )在内的房地产管理人员的责任。
A、 定资产管理
B、 变动资产管理
C、 房地产投资组合管理
D、 投资管理
答案：C
解析：
此题属于熟悉范畴。根据房地产资产管理的内容。
（ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用
B．贷款
C．公债
D．金融
一般地说，凡是面积过于小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。 （ ）
答案：错
解析：
考点:房地产实物因素。一般地说，面积过小而不利于利用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。
