2021房地产估价师考试真题及答案8卷
发布时间：2021-07-04
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第1卷
下列关于实际利率与名义利率关系描述正确的有（ ）。
A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
B.实际利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大
C.当每年计息周期数等于1时，说明名义利率与实际利率相等
D.当每年计息周期数小于1时，实际利率大于名义利率
E.实际利率是名义利率剔除通货膨胀影响后的真实利率
B.实际利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大
C.当每年计息周期数等于1时，说明名义利率与实际利率相等
D.当每年计息周期数小于1时，实际利率大于名义利率
E.实际利率是名义利率剔除通货膨胀影响后的真实利率
答案：C,E
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；选项B错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。
关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。
A、利率是由储蓄和投资决定的
B、利率是由货币的供求决定的
C、利率是由可贷资金的供求决定
D、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
E、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
B、利率是由货币的供求决定的
C、利率是由可贷资金的供求决定
D、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
E、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
答案：B,E
解析：
考点:利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的、货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹性、货币需求取决于人们的流动性偏好，是内生变量、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。
某家庭购买一套建筑面积为100m2的商品住宅，单价为12500元/m2，首付款为总房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为30万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。
A、1833.23
B、1817.94
C、1243.57
D、1342.86
B、1817.94
C、1243.57
D、1342.86
答案：B
解析：
考点:复利计算。总房价＝12500×100＝125（万元），贷款总额＝125×70%＝87.5（万元），P=30万元，n=12×20=240，i=4%/12，A=300000×4%/12÷[1-1/(1+4%/12)240]=1817.94元。
某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的年净收益为（ ）万元。
A. 241.45 B.275.94 C.306.6 D.315.36
该旅馆的年净收益为（ ）万元。
A. 241.45 B.275.94 C.306.6 D.315.36
答案：B
解析：
根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。
A．条形基础
B．独立基础
C．筏板基础
D．箱形基础
正确答案：D
关于价值时点的说法，错误的是（ ）。
A、价值时点可以是过去、现在或将来
B、价值时点是由估价目的决定的
C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
D、价值时点与实地查勘日期可以不一致
B、价值时点是由估价目的决定的
C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
D、价值时点与实地查勘日期可以不一致
答案：C
解析：
考点:价值时点原则。选项C，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。
房地产保险的范围是什么?房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围?房地产保险估价可分为哪两类?
正确答案：
房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。
房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的估价时点不同。
房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。
房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的估价时点不同。
长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）等。
A．收益法中预测未来的租金
B．收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
C．填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏
D．比较分析两娄以上房地产价格的潜力
E．成本法中确定房地产的重新构建价格
正确答案：ACD
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第2卷
单位建设面积为240 ㎡的健身房，可以不申请办理施工许可证
答案：对
解析：
工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 ㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。( )
答案：错
解析：
[知识点] 市场价值、快速变现价值、投资价值
二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。（ )
答案：对
解析：
一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。各资质等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、 “联络点（站）”等机构。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（ ）
答案：对
解析：
考点:动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。
经济适用住房的开发建设应通过（ ）的方式确定开发建设单位。
A．由有购经济适用住房的资格者投票选择
B．公证处随机摇号
C．政府在实力强、信誉好的企业中指定
D．招投标
正确答案：D
甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．契税
D．房产税
正确答案：AB
建设工程招标方式分为公开招标和邀请招标。（ ）
答案：对
解析：
考点:招标方式和招标程序。工程建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。
(二)甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托已房地产估价机构评估其抵押价值。请问:
1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.
1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.
答案：
解析：
1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?
[答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题:
(1)计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。
(2)计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.
[答案]估价对象变现能力分析主要包括:?(1)?估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)?假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;?(3)?变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
[答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题:
(1)计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。
(2)计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。
2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.
[答案]估价对象变现能力分析主要包括:?(1)?估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)?假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;?(3)?变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第3卷
张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为25年。根据《中华人民共和国合同法》“房屋租赁期限不得超过20年”的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
在编制城市规划时，历史文化街区的保护范围界线称为城市( )。
A.紫线
B.绿线
C.蓝线
D.黄线
B.绿线
C.蓝线
D.黄线
答案：A
解析：
在编制城市规划时应当划定保护①历史文化街区和②历史建筑的紫线。
城市紫线是指①国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，②以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。
城市紫线是指①国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，②以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。
投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。（）
答案：错
解析：
本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。由于投资基金是 委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债 券投资。投资基金的收益一般小于股票投资而大于债券。参见教材P282。
一切正当社会行为所应遵守的道德准则是( )。
A.平等原则
B.诚实信用原则
C.公序良俗原则
D.自愿原则
B.诚实信用原则
C.公序良俗原则
D.自愿原则
答案：B
解析：
诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。
下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（ ）。
A.当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率
B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等
D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小
E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大
B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等
D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小
E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。
如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（ ）。
A．无效应价
B．有效应价
C．可以成交的价格
D．不确定
正确答案：BC
最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。
最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。
总地价8000万元属于（ ）。
A．建安工程费
B．工程建设其他费用
C．预备费
D．直接工程费
正确答案：B
房地产估价报告封面及目录(略）
致委托估价方函(略）估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
XX酒店房地产估价结果报告
一、委托方
XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。
二、估价方
XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概况
估价对象:酒店第1、2、10~13、20层。
建筑面积：11275m2。
土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。
竣工日期：1991年8月。
估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐。
建筑结构:框架。
土地使用权来源：协议出让。
建筑物装修情况：（略）
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点1999年8月20日。
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元
整）
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
XX酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价;第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第1、2层估价
酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2 830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：
1层45000元/m2，2层30000元/m2。
可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：
1层39000元/m2，2层25000元/m2。
可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：
1层38000元/m2，2层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据（略）。
修正计算见表3—36。
1层比准价格为：
(34091+34392十34142)元/m2+3=34208元/m22层比准价格为：
(20979+21645+21563)元/m2+3=21396元/m2第1、2层价值为：
(34208+21396)元/m2X2830m2=157359320元
(二）酒店第10~13层估价
式中V——房地产价格；a——年净收益；r——资本化率；n-尚可使用年限。
1.尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
2.年净收益a的确定
酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的1996~1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则
年总收入=104间X400元/(天*间）X365天=15184000元
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益a=15184000元X(1—45%)=8351200元
3.资本化率r的确定
以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。
酒店第10~13层价值为：
(四）估价对象的总价值
(157359320+100270342+3021651)元=260651313元
(五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：
260651313元X80%=208521050元
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
致委托估价方函(略）估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
XX酒店房地产估价结果报告
一、委托方
XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。
二、估价方
XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概况
估价对象:酒店第1、2、10~13、20层。
建筑面积：11275m2。
土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。
竣工日期：1991年8月。
估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐。
建筑结构:框架。
土地使用权来源：协议出让。
建筑物装修情况：（略）
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点1999年8月20日。
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元
整）
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
XX酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价;第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第1、2层估价
酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2 830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：
1层45000元/m2，2层30000元/m2。
可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：
1层39000元/m2，2层25000元/m2。
可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：
1层38000元/m2，2层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据（略）。
修正计算见表3—36。
1层比准价格为：
(34091+34392十34142)元/m2+3=34208元/m22层比准价格为：
(20979+21645+21563)元/m2+3=21396元/m2第1、2层价值为：
(34208+21396)元/m2X2830m2=157359320元
(二）酒店第10~13层估价
式中V——房地产价格；a——年净收益；r——资本化率；n-尚可使用年限。
1.尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
2.年净收益a的确定
酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的1996~1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则
年总收入=104间X400元/(天*间）X365天=15184000元
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益a=15184000元X(1—45%)=8351200元
3.资本化率r的确定
以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。
酒店第10~13层价值为：
(四）估价对象的总价值
(157359320+100270342+3021651)元=260651313元
(五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：
260651313元X80%=208521050元
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
答案：
解析：
(1)缺少房地产权属状况描述。
(2)缺少价值定义。
(3)酒店大堂采用市场比较法不当。
(4) 二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。
(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。
(6)第二层估价交易案例一综合修正超过30%。
(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。
(8)第10~13层尚可使用年限《应为土地使用权剩余年限，即为29年。
(9)第10~13层估价时未采用客观的、未来的收益水平。
(10)对酒店大堂的估价有重复计算。
(11)第10~13层估价求收益时未考虑人住率。
(12)确定资本化率时安全利率选用不当。
(13)第20层估价时年净收益求取方法错误。
(14)第20层估价时未考虑5年以后的收益。
(15)总价不应再扣除折旧。
(16)缺少估价作业日期。
(17)缺少确定估价结果的理由。
(18)第20层的资本化率应与第10~13层有所不同。
(19)应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
(20)结果报告与技术报告中的建筑面积不吻合。
(2)缺少价值定义。
(3)酒店大堂采用市场比较法不当。
(4) 二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。
(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。
(6)第二层估价交易案例一综合修正超过30%。
(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。
(8)第10~13层尚可使用年限《应为土地使用权剩余年限，即为29年。
(9)第10~13层估价时未采用客观的、未来的收益水平。
(10)对酒店大堂的估价有重复计算。
(11)第10~13层估价求收益时未考虑人住率。
(12)确定资本化率时安全利率选用不当。
(13)第20层估价时年净收益求取方法错误。
(14)第20层估价时未考虑5年以后的收益。
(15)总价不应再扣除折旧。
(16)缺少估价作业日期。
(17)缺少确定估价结果的理由。
(18)第20层的资本化率应与第10~13层有所不同。
(19)应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
(20)结果报告与技术报告中的建筑面积不吻合。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第4卷
(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
应在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为（）。
应在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为（）。
A.房地产实际使用人或管理人
B.被征收人
C.房屋征收部门
D.注册房地产估价师
B.被征收人
C.房屋征收部门
D.注册房地产估价师
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。
假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。
A、 0.25
B、 0.50
C、 1.5
D、 2.00
B、 0.50
C、 1.5
D、 2.00
答案：B
解析：
[解析] 投资组合理论
某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。
A.98.8
B.592.81
C.691.61
D.667.22
B.592.81
C.691.61
D.667.22
答案：A
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。
年租金优惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；
还有18年租期，报酬率为6%；
承租人权益价值＝
＝98.8（万元）。
年租金优惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；
还有18年租期，报酬率为6%；
承租人权益价值＝
＝98.8（万元）。
关于评估带租约房地产的说法，错误的有（ ）。
A．合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
B．抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C．在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
D．房屋征收评估应评估无租约限制价值
E．只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变
B．抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C．在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
D．房屋征收评估应评估无租约限制价值
E．只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变
答案：A,B,C,E
解析：
A项，合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小；C项，同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值可能大于也可能小于或等于有租约限制条件下的出租人权益价值；BD两项，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值，房屋征收估价应评估无租约限制价值；E项，如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的。
金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是债券的分类。金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。
在运用成本法时最主要的有（ ）。
A．区分计划成本和实际成本
B．区分实际成本和客观成本
C．结合实际成本来确定评估价值
D．结合实际开发利润来确定评估价值
E．结合市场供求分析来确定评估价值
正确答案：BE
2014 年李某将居住满5 年的住房出租，应按租赁所得的( )缴纳个人所得税。
A.0
B.3％
C.10％
D.20％
B.3％
C.10％
D.20％
答案：C
解析：
2008 年3 月1 日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行。
(1)对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。
(1)对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。
在整个购房过程中，程某应申请的房屋登记类别为（ ）。
A．房屋所有权初始登记
B．房屋所有权更正登记
C．房屋所有权转移登记
D．房屋抵押权登记
正确答案：CD
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第5卷
下列关于外汇市场作用的表述中，错误的是（ ）。
A.为调剂外汇资金的余缺提供便利
B.解决长期性投资性资金的需要
C.有利于避免汇率风险
D.有利于中央银行进行稳定汇率的操作
B.解决长期性投资性资金的需要
C.有利于避免汇率风险
D.有利于中央银行进行稳定汇率的操作
答案：B
解析：
本题考查的是外汇市场。外汇市场的作用包括：（1）为调剂外汇资金的余缺提供便利；（2）有利于避免汇率风险；（3）有利于中央银行进行稳定汇率的操作。
城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，减征城建税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或( )的愿望。
A．永久出售
B．租让
C．投资开发
D．廉卖
正确答案：C
[答案] C 为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。
[答案] C 为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。
2008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按4％的税率征收房产税（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
房地产直接投资包括（ ）。
A、购买住房抵押支持证券
B、开发投资
C、置业投资
D、投资房地产投资信托基金
E、投资房地产企业股票或债券
B、开发投资
C、置业投资
D、投资房地产投资信托基金
E、投资房地产企业股票或债券
答案：B,C
解析：
考点:房地产直接投资。房地产直接投资包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是（ ）。
A．门窗翘裂
B．卫生洁具
C．供热、供冷系统和设备
D．屋而防水
正确答案：D
下列（ ）是货币政策的中间目标。
A．稳定物价
B．国际收支平衡
C．货币供应量增加
D．利率稳定
E．实现充分就业
正确答案：CD
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第6卷
下列房地产不得抵押的有（ ）。
A、幼儿园的教学楼
B、某大学的校办工厂
C、依法查封的房屋
D、正在建造的商品房
E、已出租的商品房
B、某大学的校办工厂
C、依法查封的房屋
D、正在建造的商品房
E、已出租的商品房
答案：A,C
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《城市房地产抵押管理办法》也规定下列房地产不得设定抵押权：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（5）依法不得抵押的其他房地产。
向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（ ）。
A．设计单位
B．施工单位
C．监理单位
D．房地产开发企业
B．施工单位
C．监理单位
D．房地产开发企业
答案：D
解析：
房地产开发项目质量责任制度规定：①房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。②房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者。③尽管在建设环节许多工作都是由勘察设计、施工等单位承担，出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但开发商是组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。④此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。
某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（ ）。
A．维持现状
B．改变用途
C．重新装修
D．重新开发
B．改变用途
C．重新装修
D．重新开发
答案：B
解析：
最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。A项，如果维持现状，该物业的价值为5000万元；C项，如果重新装修，则其价值为：更新改造后房地产的价值－更新改造的必要支出现值－装修期间净损失现值=6500－800/（1+10%）0.5-500=5237（万元）；B项，如果改变用途，则其价值为：改造后的价值－改造费用现值－改造期间净损失现值=8000－2160/（1+10%）0.5－500=5441（万元）。因此，根据最高最佳利用原则，此房屋应该改变用途。
以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过5年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，建设用地使用权因( )而终止。
A.工地使用权抵押
B.土地灭失
C.土地使用权出租
D.提前收回
E.土地使用权转让
B.土地灭失
C.土地使用权出租
D.提前收回
E.土地使用权转让
答案：B,D
解析：
1.建设用地使用权因土地灭失而终止
土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地使用权灭失而导致使用人实际上不能继续使用土地，使用权自然终止。
土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。
2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止
由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。
土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地使用权灭失而导致使用人实际上不能继续使用土地，使用权自然终止。
土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。
2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止
由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。（ ）
答案：错
解析：
比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。
某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（ ）。
A、0.40
B、0.60
C、2.50
D、5.00
B、0.60
C、2.50
D、5.00
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。参见教材P43。
下列关于维修基金管理的表述中，错误的是（ ）。
A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管
B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用
D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主
正确答案：BCD
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第7卷
房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是（ ）。
A.发现地下文物
B.银行贷款未按期到账
C.相关建材供应缺货
D.更改建筑设计
B.银行贷款未按期到账
C.相关建材供应缺货
D.更改建筑设计
答案：A
解析：
本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。（1）因不可抗拒力造成开工延期。（2）因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。（3）因动工开发必需的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物不是开发商努力能解决的问题等。
房地产开发项目的财务评价是房地产开发（ ）阶段的重要工作。
A．投资分析决策
B．施工准备
C．建设
D．租售
B．施工准备
C．建设
D．租售
答案：A
解析：
投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。其中，项目财务评价是根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。
采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按（ ）计算。
A．工程进度
B．当期开发建设实际投入
C．当期销售面积占全部销售面积的比率
D．当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
B．当期开发建设实际投入
C．当期销售面积占全部销售面积的比率
D．当期开发建设实际投入与项目总投资的比例
答案：C
解析：
营业成本又称经营成本，是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
交易实例的成交日期与价值时点相差不宜超过（ ），不得超过（ ）。
A、1年，2年
B、半年，1年
C、1年，3年
D、半年，2年
B、半年，1年
C、1年，3年
D、半年，2年
答案：A
解析：
本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过1年、不得超过2年。因为相差过长就难以进行市场状况调整，有时即使勉强进行市场状况调整，可能会出现较大偏差。此外，可比实例的成交日期不应晚于价值时点。
（ ）是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。
A、市场风险
B、经营风险
C、利率风险
D、管理风险
B、经营风险
C、利率风险
D、管理风险
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。市场风险是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。参见教材P324。
下列金融工具中，银行汇票属于（ ）。
A．直接金融工具
B．短期信用工具
C．商业信用工具
D．消费信用工具
B．短期信用工具
C．商业信用工具
D．消费信用工具
答案：B
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具又称有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第8卷
控制工程造价的主要方法有（ ）。
A.可行性研究
B.定额设计
C.价值工程
D.招标投标
E.合同管理
B.定额设计
C.价值工程
D.招标投标
E.合同管理
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。控制工程造价的主要方法包括：可行性研究、限额设计、价值工程、招标投标、合同管理。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面（ ）合同。
A．物业托管
B．物业服务
C．物业管理
D．物业委托
正确答案：B
(2014真题) 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（）
A.设计单位
B.施工单位
C.监理单位
D.房地产开发企业
B.施工单位
C.监理单位
D.房地产开发企业
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。
新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括( )资金。
A．政府政策性
B．资产变现
C．企业入股
D．个人入股范围
正确答案：B
[答案] B 新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业人股的资金、社会团体和个人入股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。
[答案] B 新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业人股的资金、社会团体和个人入股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。
2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。
2018年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。
直至2018年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2019年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。
根据题干信息，该小区采用的建筑结构应为（ ）。
2018年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。
直至2018年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2019年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2018年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。
根据题干信息，该小区采用的建筑结构应为（ ）。
A.砖混结构
B.钢筋混凝土结构
C.筒中筒结构
D.大空间结构
B.钢筋混凝土结构
C.筒中筒结构
D.大空间结构
答案：B
解析：
本题考查的是建筑分类。平均层数＝（4.5×10000）/（30%×10000）=15（层）。P70。
土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为( )。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
B.40%
C.50%
D.60%
答案：C
解析：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。
采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等。（ ）
答案：错
解析：
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。
承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
正确答案：A
[答案] A 承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。
[答案] A 承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。
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