2021房地产估价师每日一练8篇 第1篇
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。
A、 20
B、 30
C、 70
D、 40
答案：D
解析：
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。
均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定估价对象的最佳规模和最佳用途。（ ）
答案：错
解析：
考点:最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）
A甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
B周某有权退房
C周某退房，甲公司应承担违约责任
某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为( )元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
商业银行的外部组织形式包括（ ）。
A.单元银行制
B.总分行制
C.混合银行制
D.集团银行制
E.连锁银行制
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行的外部组织形式有：单元银行制、总分行制、集团银行制、连锁银行制。
2021房地产估价师每日一练8篇 第2篇
住房公积金属于（ ）所有。
A.缴存住房公积金的单位
B.缴存住房公积金的职工
C.缴存住房公积金的单位及个人
D.住房公积金管理中心
答案：B
解析：
本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。
商业银行的最基本职能是（ ）。
A．充当信用中介
B．变货币收入为货币资本
C．充当支付中介
D．创造派生存款和信用流通工具
关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。
A、担保能确保贷款得以足额偿还
B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押
D、贷款质押不转移财产的占有权
答案：B
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C错误，常见的是以土地房屋为设定的抵押；选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。
权责发生制原则是以收到或支付现金作为确认收入和费用的依据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
A.合理原则
B.有效原则
C.合法原则
D.公正原则
答案：C
解析：
本题考查的是独立客观公正原则。所谓"客观" ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。
2021房地产估价师每日一练8篇 第3篇
房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产广告的要求中，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（ ）评估。
A、收益法
B、比较法
C、成本法
D、长期趋势法
答案：B
解析：
本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用比较法评估。
对纳税人的违章行为，可以采取如下方式（ ）。
A、批评教育
B、强行扣款
C、加收滞纳金
D、罚款
E、行政处罚
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。
对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为（ ）元/m2。
A.8230.5
B.8112.5
C.8080,0
D.8075.0
答案：B
解析：
本题考查的是计算最终的比较价值。最终比较价格为（8000＋8500＋7800＋8150）/4＝8112.5（元/m2）
下列关于减价拍卖的说法中，正确的是( )。
A、 减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B、 是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交
C、 根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种
D、 遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立
E 减价拍卖皆为买方报价拍卖
答案：B,C,D
解析：
增价拍卖还可称为“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”，而减价拍卖可称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”；减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖。
2021房地产估价师每日一练8篇 第4篇
与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（ ）等相同或相似的房地产。
A.区位
B.用途
C.权利性质
D.总价
E.外观
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5～2倍范围内）；建筑结构相同。没有外观的要求。
住房置业担保公司为借款人提供的是( ) 担保。
A.抵押
B.质押
C.留置权
D.连带责任保证
答案：D
解析：
住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。
A．0．25
B．0．50
C．1．50
D．2．00
正确答案：B
（20%-10%）X+10%=15%，可求出X=0．50。
采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/㎡，则土地总价为（ ）。
A．1035．0
B．1066．1
C．1150．0
D．1184．5
收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（ ）
答案：错
解析：
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：①人员工资及办公费用；②保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；③为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；④保险费；⑤营业税金及附加；⑥城镇土地使用税；⑦房产税和法律费用等。
2021房地产估价师每日一练8篇 第5篇
下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（ ）。
A、收益现金流风险
B、未来运营费用风险
C、汇率风险
D、时间风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是（ ）。
A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税
D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
经承兑的商业汇票，可向银行贴现，商业汇票允许记名，可以背书转让。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是金融工具。商业汇票一律记名，允许背书转让。参见教材P234。
下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（ ）。
A.直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益
B.直接资本化法的计算过程较简单
C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况
D.直接资本化法对可比实例的依赖性较差
答案：D
解析：
本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实例的依赖性较强。
在房地产抵押过程中，债务人或者第三人（ ）房地产的占有。
A、不转移
B、转移
C、暂不转移
D、暂时转移
答案：A
解析：
考点:房地产抵押的需要。房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。
2021房地产估价师每日一练8篇 第6篇
成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是成本法适用的估价对象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P285。
假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，
A、 10%
B、 15%
C、 5%
D、 9%
答案：D
解析：
此题属于熟悉范畴。根据教材中的相关公式计算即可。
邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 （ ）
正确答案：×
公开招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。
评估承租人权益价值的，收益期为（ ）。
A、有效租赁期限
B、初始租赁期限
C、剩余租赁期限
D、最终租赁期限
答案：C
解析：
考点:收益期和持有期的测算。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。
答案：错
解析：
本题考查的是长期趋势的测定。长期趋势的测定主要是求趋势值。
2021房地产估价师每日一练8篇 第7篇
某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款乘数为0．6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度有（）等。
A.国有土地有偿有限期使用制度
B.房地产成交价格申报制度
C.房地产价格评估制度
D.住房公积金制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
某房地产经纪机构为有限责任公司，其应按( )的税率缴纳企业所得税。
A.5％
B.7％
C.20％
D.25％
住房公积金的增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用之外，作为城市廉租住房建设的补充资金，保障低收入人群的基本住房需求。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。（ ）
答案：错
解析：
过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升，可获得的总租金收入并不一定能高过市场平均收益水平。
2021房地产估价师每日一练8篇 第8篇
关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。
A.只有合法的房地产才能成为估价对象
B.估价对象状况必须是实际状况
C.以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D.估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格
答案：D
解析：
本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下定价值或价格，参见教材P155。
商品的耐用程度影响需求价格弹性，商品越是耐用，需求弹性越小。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是需求弹性。商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者一旦购买耐用品，即使它们的价格下降，消费者也不会在短期内重新购置。
会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的（ ）。
A．权责发生制原则
B．收付实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出和资本性支出原则
金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。
(2014真题) 在有保留价且保留价保密的拍卖中，邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，此时保留价知情人有（）。
A.委托人
B.拍卖人
C.买受人
D.竞买人
E.公证人
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是保留价规则。保留价通常仅限委托人和拍卖人等有限人知情。其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。此种情况下，竞买人不知道保留价，上述保留价知情人不得以任何方式向竞买人透露或暗示。
