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2021房地产估价师历年真题解析5篇

发布时间：2021-07-06

2021房地产估价师历年真题解析5篇 第1篇

某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m2。

A、 2160
B、 2175
C、 2181
D、 2205

答案：C
解析：
[知识点] 求取比准价格

房地产中介服务包括( )。

A.房地产开发
B.房地产咨询
C.房地产投资
D.房地产估价
E.房地产经纪

答案：B,D,E
解析：
房地产中介服务——是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是①房地产咨询、②房地产估价、③房地产经纪等活动的总称。

下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（　）。

A、房屋施工面积
B、城市家庭人口规模
C、销售量
D、房地产价格

答案：A
解析：
本题考查的是供给指标。选项B属于需求指标，选项CD属于市场交易指标。

细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

会计要素主要包括（ ）。

A．资产、负债、所有者权益

B．资产、负债、所有者权益、收入、费用

C．资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润

D．资产、收入、利润

正确答案：C
会计要素是会计核算对象的基本分类，是设定会计报表结构和内容的依据，也是进行确认和计量的依据。会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等。

延长闲置土地开发建设期限，最长时间为（ ）。

A．6个月

B．12个月

C．18个月

D．24个月

正确答案：B
对于闲置土地的处置，可延长其开发建设期限，但最长不超过1年。

2021房地产估价师历年真题解析5篇 第2篇

国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准，但是各地可以根据实际情况进行调整，制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的40%。 ( )

答案：错
解析：
经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的30%。

资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占( )的比例。

A、 全部贷款
B、 全部资产
C、 银行贷款
D、 部分资产

答案：B
解析：
此题属于熟悉范畴。根据资产负债率的定义。

一旦判定企业不符合持续经营前提，就应当改变会计核算的方法。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

我国土地、房屋等不动产交易早就采取订立契约的形式予以确认，并由人与人的自然行为发展到官方介入的社会行为。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的概念和范围。我国土地、房屋等不动产交易早就采取订立契约的形式予以确认，并由人与人的自然行为发展到官方介入的社会行为。

某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2。

A ．14140

B．42421

C．56561

D．60000

正确答案：B

购买经济适用住房满一定期限后，购房人方可依法转让。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是住房保障制度。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。

2021房地产估价师历年真题解析5篇 第3篇

下列不属于房地产投资项目动态经济评价指标的是（　）。

A、财务内部收益率
B、财务净现值
C、投资利润率
D、动态投资回收期

答案：C
解析：
考点:经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。

2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。
A.委托房地产估价机构评估确定
B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定
C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定
D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等,结合市场情况综合确定

答案：C
解析：

在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

下列房地产估价活动中，能够较好的控制评估中的误差的做法有（ ）。

A.选择评估方法时，理论上适用的方法都必须选用
B.建立估价报告内部审核制度
C.遵循估价程序
D.选择适用的估价原则
E.过度利用估价假设和限制条件，控制评估风险

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产估价误差。选项A错误，有些方法理论上适用，但是可能受客观条件限制，无法实际运用。无法使用的要给予合理说明。选项E，不得过度使用估价假设前提和限制条件。P19。

职业道德调节要求，房地产估价人员在估价活动中应以（　　）去支配自己的行为。

A．法律法规
B．掌握的知识
C．技术规范
D．内心的良知

答案：D
解析：
法律和道德是两个不同的范畴，在社会活动中，具体的行为往往需要法律和道德共同调节。法律调节是国家或政府通过强制力来规范具体的行为，而道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。

间接融资的局限性主要表现在（ ）。

A．隔断了资金供求双方的直接联系

B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注

C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多

E．融资风险大

正确答案：ABC

2021房地产估价师历年真题解析5篇 第4篇

房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（　）。

　　A.最低租售价格
　　B.最低租售数量
　　C.最低建安成本
　　D.最高土地取得价格

答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。参见教材P219。

某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅？

正确答案：
88.88m2

根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。

A.缓刑期未满的人员
B.现职公务员
C.年龄超过65 周岁的人员
D.具有完全民事行为能力的人员
E.申请在2 个房地产估价机构执业的人员

答案：A,B,C,E
解析：
房地产估价师注册的条件为：取得房地产估价师执业资格；达到房地产估价师继续教育合格标准；受聘于房地产估价机构；无《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形。
《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形有：
①不具有完全民事行为能力的；
②刑事处罚尚未执行完毕的；
③因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
④因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑤被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑥以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册
之日止不满3 年的；
⑦申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；
⑧为现职公务员的；
⑨年龄超过65 周岁的；
⑩法律、行政法规规定不予注册的其他情形。

会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是会计报表的意义和作用。会计核算中的报账主要是通过编制会计报表来进行的。

下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

正确答案：B
[答案] B
征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。

下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（　）万元。
　　

A.150.8
B.160.8
C.170.8
D.180.8

答案：B
解析：
本题考查的是计算临街土地的价值。前街影响深度＝总深度×前街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）＝175×320÷（320＋240）＝100（英尺）。后街影响深度＝总深度×后街路线价÷（前街路线价＋后街路线价）＝175×240÷（320＋240）＝75（英尺）（（或：总深度-前街影响深度＝175-100）。总价＝前街路线价×前街临街平均深度价格修正率×临街宽度×前街影响深度＋后街路线价×后街临街平均深度价格修正率×临街宽度×后街影响深度＝320×100%×30×100＋240×120%×30×75＝160.8（万元）。

2021房地产估价师历年真题解析5篇 第5篇

股票是一种长期金融工具，由于其具备较高的盈利性以及风险性，故股票并不具备稳定性特征。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是股票的基本特征。股票的稳定性特征包括两个方面，一是指股东与股份有限公司之间稳定的经济关系；二是指通过发行股票所筹措到的资金在公司存续期间具有稳定性。参见教材P287。

现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工最-拆毁量

正确答案：A

除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（ ）。

A.财务决算报告
B.施工人员变动情况
C.竣工图
D.物业服务企业招标文件

答案：C
解析：
【考点】竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。

在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于( )。

A．单元估算法

B．单位指标估算法

C．概算指标法

D．工程量近似匡算法

正确答案：C
[答案] C  概算指标法中常使用的估算公式是：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积。

下列墙体中，属于非承重墙的有（ ）。

A．围墙

B．外墙

C．隔墙

D．填充墙

E．幕墙

正确答案：ACDE

在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。

A．期望值相同、标准差小的方案为优

B．标准差相同、期望值小的为优

C．标准差相同，期望值大的为优

D．标准差系数大的为优

E．标准差系数小的为优

正确答案：ACE

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