2021房地产估价师真题下载7篇 第1篇
关于利息的计算，下列说法正确的有（ ）。
A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B、还款当年按年末偿还，按全年计息
C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率
D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
E、等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等
答案：A,B,D
解析：
考点:利息。选项C错误，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率；选项E错误，等额还本付息时，每期偿还的本息和相等，每期偿还的本金额不等。
城市房屋征收估价是评估被征收房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏（）年。
A、1
B、4
C、2
D、3
答案：A
解析：
本题考查的是商品房交付使用。开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。
下列各项中，不属于工程建设其他费中固定资产其他费用的是（ ）。
A.生产准备及开办费
B.研究试验费
C.环境影响评价费
D.场地准备及临时设施费
答案：A
解析：
本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。选项A，属于工程建设其他费用中的其他资产费用。
建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。
A．密度
B．表观密度
C．密实度
D．孔隙率
零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。
A、 建筑面积
B、 总出租面积
C、 可出租面积
D、 营业面积
2021房地产估价师真题下载7篇 第2篇
物业管理的主要目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（ ）。
A.说明估价报告的合法性、真实性
B.说明估价的独立、客观、公正性
C.规避估价风险
D.保护估价报告使用者
E.防止委托人提出高估或低估要求
答案：C,D
解析：
本题考查的是撰写估价报告。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。
在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。在中国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上地方政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。这里是“应当”不是“必须”，因为还有一种情况，按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。
某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为 2014 年 6 月 15日，该项目土地是 2008 年 6 月以出让方式取得，2010 年 6 月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为 2800 元／㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及 2008 年 6 月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为 2800 元／㎡。
请问：
1．上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?
2．在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?
答案：
解析：
1．该房地产重置成本的过程错误包括：
（1）不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。
（2）“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。
（3）该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还包括开发利润。
（4）投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
2．在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。
有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用( )为好。
A．重建成本
B．重置成本
C．完全成本
D．重新购建价格
正确答案：A
[答案] A
重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。
2021房地产估价师真题下载7篇 第3篇
农民集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费。（ ）
正确答案：×
农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，可以不计算土地补偿费和各种补助费。“必须”应为“可以不”。
物业管理最主要的特征是（ ）。
A.社会化
B.专业化
C.信息化
D.市场化
答案：D
解析：
本题考查的是物业管理的基本特征。市场化是物业管理最主要的特性。
房地产所有权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利是（ ）。
A.房地产所有权
B.房地产使用权
C.地役权
D.抵押权
答案：C
解析：
本题考查的是房地产权益的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。P52。
下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（ ）。
A、标准价调整法是一种批量估价方法
B、标准房地产必须是实际存在的
C、房地产分组包括分用途、分类型、分区域
D、估价范围仅指估价的区域范围
E、主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是路线价法概述。运用路线价法估价一般分为6个步骤：划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地的价值。参见教材P365。
下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是（ ）。
A．已经办理该建筑工程用地批准手续
B．已经确定施工企业
C．有保证工程质量和安全的具体措施
D．建设单位已支付工程款
正确答案：D
建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。(9)法律、行政法规规定的其他条件。
某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（ ）差别化战略。
A.形象
B.产品
C.人员
D.服务
答案：D
解析：
本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。
2021房地产估价师真题下载7篇 第4篇
关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。
A.只有合法的房地产才能成为估价对象
B.估价对象状况必须是实际状况
C.以公益为目的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D.估价结果应是在依法判走的估价对象状况下的价值或价格
答案：D
解析：
本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下定价值或价格，参见教材P155。
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
答案：
解析：
1.估价报告中选用商场近三年平均的年净利润120万作为净收益错误。待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分；而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。
2.收益年限只选用了建筑物剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
3.报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。
4.选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本。
5.成本法没有考虑折旧因素对房屋价格的减值影响。
6.再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误。
根据一贯性原则，企业可以随意改变会计政策。（ ）
此题为判断题(对，错)。
科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可以受聘于房地产机构，并向建设主管部门提出注册申请
答案：对
解析：
离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证的影印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见，外国人就业证书、台港澳人员就业证书的影印件。
下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（ ）。
A.持有期风险
B.时间风险
C.周期风险
D.机会成本风险
答案：C
解析：
【考点】房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。
A．判断提问
B．多项选择
C．单项选择
D．书面提问
2021房地产估价师真题下载7篇 第5篇
（3）商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75％，合理商业利润为年经营收入的10％。
正确答案：
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。
A、 资产负债率
B、 内部收益率
C、 流动比率
D、 速动比率
答案：B
解析：
因为内部收益率指标反映房地产开发企业盈利能力。
供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是( )。
A、 生产理论和价格理论
B、 成本理论和市场均衡理论
C、 生产理论和市场均衡理论
D、 生产理论和成本理论
答案：D
解析：
供给理论是研究厂商行为的理论，包括从实物形态研究的生产理论和货币形态研究的成本理论。
计算房地、土地、建筑物重新购建价格的思路分别是什么?
正确答案：
计算房地的重新购建价格有两大路径：①模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法来计算；②先计算土地的重新购建价格，再计算建筑物的重新购建价格，然后相加。
计算土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法等计算其重新购置价格，这特别适用于城市建成区内的土地难以计算其重新开发成本时。计算土地的重新购建价格，也可采用成本法计算其重新开发成本。
计算建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，但除了建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与IH建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。
某房地产的土地面积2000m2，建筑面积8000m2，土地于2003年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为40年，当时的单价为5000元/m2。建筑物为钢筋混凝土结构，于2004年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为建筑面积2500元/m2，2010年10月1日与该房地产的地段和用途相同使用权年限为40年的土地的单价为6000元/m2，该类房屋的重置价格（含使用权年限为40年的土地价格）为每平方米建筑面积3000元，估计该类建筑物的残值为2%，土地报酬率为6%。试利用上述资料估算该房地产2010年10月1日的总价。
答案：
解析：
（1）建筑物重置价格＝8000×3000－6000×2000＝1200（万元）
（2）建筑物累计折旧额＝1200×（1－2%）×6/39＝180.92（万元）
（3）建筑物价格＝1200－180.92＝1019.08（万元）
（4）土地的价格：先算出土地使用权的年收益A，A＝6000×2000/（P/A，6%，40）；
再计算33年土地使用权价格P＝A×（P/A，6%，33）＝[6000×2000/（P/A，6%，40）]×（P/A，6%，33）＝6000×2000×6%/[1－（1/1.06）40]/6%×[1－（1/1.06）33]＝1134.92（万元）
（5）该房地产的总价＝1019.08＋1134.92＝2153.99（万元）
2021房地产估价师真题下载7篇 第6篇
运用收益法评估收益性房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。
A、较高
B、较低
C、最高
D、居中
答案：B
解析：
本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。
某学校属于经营性私立学校性质，房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，房地产开发公司应当( )。
A、 根据城市规划行政主管部门的要求，进行重新建设或者进行补偿
B、 货币补偿
C、 产权调换或货币补偿
D、 产权调换
住宅小区内的营业性用房与其设施的建设费用不能计入本小区内商品住宅的价格中。（ ）
答案：对
解析：
《商品住宅价格管理暂行办法》第二章第六条规定，下列费用不计入商品住宅价格：①非住宅小区级的公共建筑的建设费用；②住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用。
一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。
答案：错
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。杠杆租赁的租赁费用低于其他租赁形式。
拆除代管房屋是否公证，由双方当事人自主选择。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师真题下载7篇 第7篇
此房地产的建筑物现值等于( )。
A．重置价减去用耐用年限法计算的折旧额
B．重置价减去根据建筑物的建成时间、维修保养情况而确定的折旧额
C．重置价减去物质上的折旧、功能上的折旧和经济上的折旧
D．重置价减去可修复部分的修复费用
除了同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。因为（ ）。
A．某些战略群体内存在激烈竞争
B．资源稀缺，导致不同群体间的竞争
C．某个战略群体改变战略，进入另一个战略群体
D．顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别
某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。
A、 1.4
B、 1.9
C、 2
D、 3
答案：B
解析：
房屋的平均建设周期=[(100+30)/70]年=1.9年。
各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
某家庭预购买一套面积为80 m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4. 2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？
答案：
解析：
改错如下：
(1)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：
下列对合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。
A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同
B．意思表示真实
C．不违反法律
D．不违反社会公共利益
正确答案：A
无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”
