2021房地产估价师历年真题和解答6章
2021房地产估价师历年真题和解答6章 第1章
某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。
A．370
B．385
C．420
D．550
B、调整银行贷款利率
C、调整公共住房政策
D、调整房地产税收政策
E、加快城市化进程
建设该经济适用住房小区应当符合（ ）要求。
A．土地利用总体规划
B．年度建设用地计划
C．年度土地使用权出让计划
D．城市详细规划
B.项目是否符合保护生态环境的要求
C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E.项目是否符合该企业经济效益要求
零售商业物业中，当采用百分比租金时，如果承租人与业主约定的人为平衡点低于自然平衡点，在百分比不变时，会令业主的收入增加。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
逐年从产品经营利润中提取折旧，以补偿固定资产在使用中的磨损和贬值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B.工商管理所办公楼建设用地
C.上市公司保卫科值班室建设用地
D.科技博物馆扩建项目建设用地
依据《划拨用地目录》(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨≠必须划拨；县级≠省级)：①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。⑥法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。
2021房地产估价师历年真题和解答6章 第2章
B.陈某的经纪人
C.陈某的继母
D.陈某的女儿
E.护理陈某多年的保姆
B.山地、丘陵属于地貌
C.平原属于地物
D.地貌一般用等高线表示
E.地物和地貌总称为地形
地貌——指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。——表面形态
地物和地貌总称为地形。
通常地形图是经过实地测绘，或根据实测并结合有关调查资料编制而成。
地物按图式符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。
某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（ ）万元。
A．67．60
B．811．24
C．1622．48
D．2433．72
定额计价是建立在以政府指导价为主导的市场经济管理基础上的价格管理模式，它所体现的是政府对工程价格的直接管理和调控。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（ ）。
A．中华人民共和国物权法
B．中华人民共和国城市房地产管理法
C．城市房地产开发经营管理条例
D．房地产估价规范
E．城市房屋拆迁估价指导意见
国办发[2006]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（ ）。
A．住宅小区绿地率在30%以下
B．住宅小区建筑容积率在1.0以上
C．单套建筑面积在120m2以下
D．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下
E．人均居住建筑面积在25m2以下
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1．0以上；(2)单套建筑面积在120㎡以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。
下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ）。
A．活期储蓄存款以每年的12月31 日为结息日
B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取l二种
C．单位活期存款以每月月末的30 日为结息日
D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
活期储蓄存款以每年的6月30日为结息日；定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种；单位活期存款以每季末月20日为结息日。
保险合同的客体为（ ）。
A．保险人
B．保险利益
C．保险金额
D．被保险人
保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。
房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题和解答6章 第3章
市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。
A．移动平均法
B．指数平滑法
C．市场因子推演法
D．简单平均法
管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、项目设计单位
C、房地产开发企业
D、产品质量监督部门
B、职工教育经费
C、户外发布会
D、技术开发费
针对不同用途的收益性物业可分为（ ）。
A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．承租人管理、租赁市场管理
C．工业及货仓物业管理、人事管理
D．商场物业管理、财务、人事管理
B、供给者习惯
C、政府规制
D、参与者的介入程度
E、品牌间的差异程度
开放性住宅小区公共性服务收费应不含保安费。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
B.未来住宅市场价格，折现至价值时点
C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含（ ）。
A．与原估价机构有利害关系
B．本人就是当事人
C．由拆迁当事人亲自委托
D．与拆迁当事人有利害关系
2021房地产估价师历年真题和解答6章 第4章
B、二级
C、三级
D、四级
E、五级
某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。
A．4858
B．5200
C．2700
D．6264
甲公司2009年为员工投保的险种为（ ）。
A．社会保险
B．政策保险
C．人身保险
D．财产保险
简单平均法在时间序列比较平稳，即随时间变化各期实际销售量增减变化不大时可以采用，但它既看不出数据的离散程序，也不能反映近，远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。( )
此题为判断题(对，错)。
致委托估价方函(略）估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
XX酒店房地产估价结果报告
一、委托方
XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。
二、估价方
XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概况
估价对象:酒店第1、2、10~13、20层。
建筑面积：11275m2。
土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。
竣工日期：1991年8月。
估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐。
建筑结构:框架。
土地使用权来源：协议出让。
建筑物装修情况：（略）
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点1999年8月20日。
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元
整）
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
XX酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10~13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价;第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。
六、估价测算过程
(一)酒店第1、2层估价
酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2 830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：
1层45000元/m2，2层30000元/m2。
可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：
1层39000元/m2，2层25000元/m2。
可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：
1层38000元/m2，2层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据（略）。
修正计算见表3—36。
1层比准价格为：
(34091+34392十34142)元/m2+3=34208元/m22层比准价格为：
(20979+21645+21563)元/m2+3=21396元/m2第1、2层价值为：
(34208+21396)元/m2X2830m2=157359320元
(二）酒店第10~13层估价
式中V——房地产价格；a——年净收益；r——资本化率；n-尚可使用年限。
1.尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。
2.年净收益a的确定
酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的1996~1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则
年总收入=104间X400元/(天*间）X365天=15184000元
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益a=15184000元X(1—45%)=8351200元
3.资本化率r的确定
以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。
酒店第10~13层价值为：
(四）估价对象的总价值
(157359320+100270342+3021651)元=260651313元
(五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：
260651313元X80%=208521050元
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
(2)缺少价值定义。
(3)酒店大堂采用市场比较法不当。
(4) 二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。
(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。
(6)第二层估价交易案例一综合修正超过30%。
(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。
(8)第10~13层尚可使用年限《应为土地使用权剩余年限，即为29年。
(9)第10~13层估价时未采用客观的、未来的收益水平。
(10)对酒店大堂的估价有重复计算。
(11)第10~13层估价求收益时未考虑人住率。
(12)确定资本化率时安全利率选用不当。
(13)第20层估价时年净收益求取方法错误。
(14)第20层估价时未考虑5年以后的收益。
(15)总价不应再扣除折旧。
(16)缺少估价作业日期。
(17)缺少确定估价结果的理由。
(18)第20层的资本化率应与第10~13层有所不同。
(19)应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
(20)结果报告与技术报告中的建筑面积不吻合。
B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产
C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产
D、可供开发建设的土地
E、市场交易活跃的房地产
2021房地产估价师历年真题和解答6章 第5章
现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。
A．9616.83
B．10161.05
C．12021.04
D．12800
B．3806
C．4128
D．4830
式中A=350万元，n=50－5=45年，i=10%；t=2.5年，建成后的房地产于估价时点的价值为：V=（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5=3752.33（万元）。
某居民购买了一套二手房用于出租，房地产投资的形式属于间接投资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。
A．弥隙市场
B．细分市场
C．主流市场
D．消费市场
[答案] B 细分市场是市场上规模较大的、易于识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。
从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（ ）等。
A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/ m2。建筑面积为500 m2，首付款比例为20％，则该店面带债务转让的价格应为（ ）。
B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值
C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和
D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题和解答6章 第6章
转让房地产开发项目的，双方应持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.估价委托书
C.估价中的不同意见记录
D.外部专业帮助和的专业意见
E.内部专业帮助和专业意见
B、 租金清单
C、 押金收入
D、 欠租清单
B、765.85
C、791.24
D、912.62
建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是（ ）。
A．自然环境恶化
B．消费观念变更
C．设备陈旧落后
D．城市规划改变
E．政府政策变化
建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。
确定张某应分摊的共有建筑面积方法为（）。
B.按所处单元各套内建筑面积比例分摊
C.按所处楼层各套内建筑面积比例分摊
D.按整幢楼房总户数平均分摊
建筑设计阶段中影响工程造价的因素包括( ).
A、平面形状
B、流通空间
C、建筑层高
D、建筑物层数
E、占地面积
市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?
(1)采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：
①可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；
②可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；
③可比实例的成交日期应与估价时点接近；
④可比实例的交易类型应与估价目的吻合；
⑤可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
(2)因为成交日期与估价时点相差时问过长(5年应该视作很长时间)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年”。
B．878
C．896
D．1129
