2021房地产估价师答疑精华5篇

发布时间：2021-07-07

2021房地产估价师答疑精华5篇第1篇

下列不属于优先股股东权利的是（）。

A.优先分股息
B.优先分剩余财产
C.充分的表决权
D.要求赎回权

答案：C

解析：

本题考查的是优先股的特征。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。P284。

某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。

A．0．91

B．0．92

C．1．09

D．1．10

正确答案：B

需求是与该商品销售价格所对应的消费者( )的统一。

A.购买欲望
B.购买单位
C.购买能力
D.购买水平
E.购买结果

答案：A,C

解析：

需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买能力的统一。

某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200 万元，则应纳房产税最低税额为( )万元。

A.1.44
B.1.68
C.1.92
D.2.16

答案：B

解析：

自用的地下建筑，工业用途，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值;商业和其它用途，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。应纳房产税税额=应税房产原值×[1-30%]×1.2%=200×70%×1.2%=1.68。参见教材P238。@##

住房置业担保公司为借款人提供的是( ) 担保。

A.抵押
B.质押
C.留置权
D.连带责任保证

答案：D

解析：

住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。

A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％

B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7％

C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

正确答案：C

2021房地产估价师答疑精华5篇第2篇

站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。

A、管理费
B、财务费
C、经营费
D、所得税

答案：D

解析：

此题属于熟悉范畴。根据教材的有关利润的公式内容部分。

开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。（）

正确答案：×
成本利润率等于开发利润占总开发成本的比率。

某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。

正确答案：
(1) 计算出租人权益价值
①合同约定，租金每2年支付一次，年末支付，2年的租金＝150×12×2×1000＝360(万元)
②出租人权益价值＝360×(1-30%)×(1/1.08²+1/1.08⁴+…+1/1.08¹⁶)
＝1072.38(万元)
(2) 完全产权下的市场价值
①第一年租金，租金支付方式为每年支付，年末支付。即租金＝200×12×1000＝240(万元)
②完全产权市场价值＝240×(1-30%)×[1-(1.05/1.08)¹⁶]/(8%-5%)
＝2031.90(万元)
(3) 承租人权益价值＝2031.90-1072.38＝959.52(万元)

若名义率为10%，通货膨胀为4%，则实际利率为（　）。

A、5.77%
B、6.00%
C、12.00%
D、14.40%

答案：A

解析：

考点:名义利率与实际利率。解法一：实际利率=[（1+r）/（1+Rd）]-1=[（1+10%）/（1+4%）]-1=5.77%。解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。

给排水总平面图亦称给排水外线图，图上不需标出检查井。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是建筑识图基础。给排水总平面图亦称给排水外线图，是指在建筑物（一群或单个）以外的给排水线路的平面布置图。图上要标出给水管的水源（干管），进建筑物管子的起始点，闸门井、水表井、消火栓井以及管径、标高等内容；同样要标出排水管的出口、流向、检查井（窨井）、坡度、埋深标高以及流入的指定去向（如流入城干管或化粪池）。

运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（　）。

A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策
B.一套统一.严谨及健全的房地产法规
C.一个较多公平交易的房地产信息资料库
D.一个公平竞争的市场环境
E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库

答案：C,D

解析：

本题考查的是假设开发法概述。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：（1）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（2）要有一个稳定、具可预见性及透明的房地产政策；（3）要有一个有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库。

2021房地产估价师答疑精华5篇第3篇

以下关于直接融资和问接融资的说法中，正确的是（）。

A．直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少

B．对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小

C．直接融资有利于筹集长期投资资金

D．直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要

E．间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束

正确答案：CDE

下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。

A．认知价值定价法

B．价值定价法

C．领导定价法

D．挑战定价法

E．随行就市定价法

正确答案：CDE

工业用地不应以（）方式出让。

A、招标
B、拍卖
C、挂牌
D、协议

答案：D

解析：

本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取招拍挂方式出让。

根据《房屋登记办法》，可以申请预告登记的情形有（　　）。

A．在建工程抵押
B．预购商品房
C．预购商品房抵押
D．房屋所有权抵押
E．房屋所有权转让

答案：B,C,D,E

解析：

房屋预告登记是指，申请人为保障将来的物权实现，按照约定向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法将申请事项在登记簿上予以记载的预先登记行为。当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。

评估的含义更精准、更明确、更具体，就是专指对价值进行评估。而估价的含义很宽泛，不只是限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

下列保险原则中，不适用于人身保险的是（）原则。

A.近因
B.最大诚信
C.保险利益
D.权益转让

答案：D

解析：

本题考查的是保险的基本原则。权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。

2021房地产估价师答疑精华5篇第4篇

假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。( )

答案：错

解析：

[知识点] 假设开发法基本论述

下列关于不动产登记的表述正确的是（　）。

A.不动产查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致的更正登记，不得收取不动产登记费
B.不动产权证书和不动产登记证明记载的事项不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准
C.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力
D.住宅类不动产登记费每件80元，非住宅类不动产登记每件550元
E.向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费20元

答案：A,B,C,D

解析：

不动产登记机构按上述规定收取不动产登记费，核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。参见教材P163。

对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。

A.潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场
B.服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场
C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场
D.潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场

答案：C

解析：

本题考查的是市场规模的估计。潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。P112。

目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（　）

答案：错

解析：

本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。

临界点分析和保本点分析的主要差异在于( )。

A、变动成本的设置
B、平衡点的设置
C、同定成本的设置
D、产销售量的不同

答案：B

解析：

2021房地产估价师答疑精华5篇第5篇

根据《房产测量规范》，计算一半建筑面积的是（）。

A.无柱的雨篷
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.房屋内高度在2.20m以上的技术层
D.与室内不相通的装饰性阳台

答案：B

解析：

本题考查的是房地产面积测算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算全部建筑面积。无柱的雨篷，与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。

下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（）。

A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止

C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益

D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款

正确答案：B
自然终止主要包括：
(1)租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；
(2)符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；
(3)因不可抗力致使合同不能继续履行的。

某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（　）。

A.一般假定
B.不相一致假定
C.依据不足假定
D.未定事项假设

答案：C

解析：

本题考查的是撰写估价报告。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。

下列保险原则中，不适用于人身保险的是（）原则。

A.近因
B.最大诚信
C.保险利益
D.权益转让

答案：D

解析：

本题考查的是保险的基本原则。权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。

已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A．10.0％

B．14.0％

C．25.0％

D．35.0％

正确答案：D

下列行为中，不属于实际违约的是( )。

A.先期违约
B.拒绝履行
C.迟延履行
D.部分履行

答案：A

解析：

实际违约。是指履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约。实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。

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