2021房地产估价师考试真题6辑 第1辑
移动平均法包括简单移动平均法和加权移动平均法。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是长期趋势法。移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法
某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。
乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。
以下关于甲运营商的表述，正确的是（ ）。
A.甲的高档公寓需求曲线就是整个行业的需求曲线
B.短期均衡时，甲凭借其垄断地位可以确保获得超额利润
C.甲的平均收益曲线和需求曲线重合
D.甲的边际收益曲线是一条在平均收益曲线下方，向右下方倾斜的曲线
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是完全垄断市场。短期均衡时，乙运营商有获得超额利润、平均利润和出现亏损三种情况。P206。
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。
A、自己开发
B、溢价转让
C、被迫转让
D、自愿转让
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。假设开发法的估价前提有三种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，因经营不善，只能被迫转让。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。关于该估价项目的说法，正确的是（ ）。
A.测算投资利息时应当采用价值时点的利率
B.评估单价应当等于价值时点类似地块的平均交易单价
C.现金流量折现法测算结果大于静态分析法测算结果
D.折现率可以根据委托人的目标要求来设定
答案：D
解析：
A 项，投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。B 项，对于同时选用两种或两种以上估价方法进行测算的，在确认各个测算结果无差错及其之间差异的合理性后，根据估价目的及不同估价方法的适用程度、数据可靠程度、测算结果之间差异程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法得出一个综合测算结果。当选用加权算术平均方法时，通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果给予较大权重；反之，给予较小权重。估价对象评估单价＝市场比较法评估单价×影响权重 1＋收益法评估单价×影响权重 2。C 项，由于现金流量折现法考虑了资金的时间价值，所以现金流量折现法测算结果小于静态分析法测算结果。D 项，评估投资价值时所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。
企业有选择地进入几个细分市场时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。
A、全面覆盖
B、产品专业化
C、市场专业化
D、选择专业化
答案：D
解析：
考点:目标市场选择。选择目标市场时，选择专业化是指企业有选择地进入几个不同的细分市场。
融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括( )和资本融资成本。
A．机会融资成本
B．股票融资成本
C．债务融资成本
D．权益融资成本
正确答案：C
[答案] C 融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。
甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理（ ）
A房屋他项权利登记
B房屋变更登记
C房屋转移登记
D房屋租赁登记备案
政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。
A．项目是否符合国家法律法规要求
B．项目是否符合保护生态环境的要求
C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E．项目是否符合该企业经济效益要求
答案：A,B,C
解析：
项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目：①符合国家法律法规；②符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划；③符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；④符合当地区域布局和产业结构调整的要求；⑤符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；⑥符合自然文化遗产、文物保护的有关政策；⑦主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全；⑧符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响；⑨房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件；⑩申报单位具有承担相应项目建设的能力。
2021房地产估价师考试真题6辑 第2辑
某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁 补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的 重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发 商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2则最合的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由出租人向承租人支付租金的行为。”（ ）
此题为判断题(对，错)。
拍卖委托中，根据委托人的定义，委托人不包括( )。
A.具备民事行为能力的自然人
B.个人合伙组织
C.无民事行为能力的自然人
D.法人
答案：C
解析：
根据委托人的定义，委托人主要有三种。
(1)公民。在拍卖委托中，只有具备民事行为能力的自然人，才能成为委托人。
(2)法人。
(3)其他组织。主要包括联营组织、个人合伙组织及破产企业的清算组织等。
重建价格关键是“复制”估价对象所必需的支出和应获得的利润。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2012真题) 城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。
A.紫线
B.绿线
C.蓝线
D.黄线
答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
房地产的供给曲线表示（ ）。
A、房地产的供给量与购买者能力的关系
B、房地产的出售量与购买者能力的关系
C、房地产的供给量与其价格之间的关系
D、房地产的购买量与其价格之间的关系
答案：C
解析：
考点:房地产供给。房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的关系。
投标人数少于（ ）人的，应终止招标。
A.3
B.4
C.5
D.6
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。投标人少于3人的，出让人应当终止招标活动。
数列“101、102、102、105、101、102”的众数是101。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题6辑 第3辑
下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。
A、了解某宗房地产的承租人权益价值
B、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C、了解某宗房地产应纳房产税的税额
D、了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额
答案：D
解析：
考点:房地产税收的需要。前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。房产税，属于财产税，计税的依据是房地产价值，或是租金水平，都是需要房地产评估服务的。本题的综合性较强。
征收与征用的不同点包括()。
A．所有权转移
B．前提条件
C．主体
D．客体
E．适用对象
答案：A,B,E
解析：
征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产。征收与征用的主要区别有四点：①前提条件不同；②适用对象不同；③所有权转移不同；④补偿有所不同。@##
下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。
A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内
E.房地产估价是一门科学也是一门艺术
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。
某房地产经纪机构为调查某市中学教师的购房意向，从该市中学教师中随机选取了50名教师进行调查，这种调查方式是( )。
A.抽样调查
B.重点调查
C.典型调查
D.访问调查
答案：A
解析：
抽样调查。是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本的调查。
业主应履行的义务有（ ）。
A．遵守业主公约、业主大会议事规则
B．遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度
C．按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况
D．按时交纳物业服务费用
E．法律法规规定的其他义务
房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 （ ）
正确答案：×
投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
下列选项中不属于系统风险的是（ ）。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.决策风险
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A.地价
B.建造成本
C.贷款利率
D.资本化率
答案：D
解析：
本题考查的是敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。
2021房地产估价师考试真题6辑 第4辑
有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。
A．30
B．40
C．50
D．60
政府债券体现的权利关系是（ ）关系。
A．股权
B．行权
C．债权债务
D．信托契约
答案：C
解析：
政府债券，又称公债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。公债券通常分为中央政府债券和地方政府债券。
下列关于保险职能的说法有误的一项是（ ）。
A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和各人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使 损失分散给众人
B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸收更多的保险费收入创造条件
C．在各种保险中，政策性保险最能体现分配职能
D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略，属于（ ）。
A、竞争情况调查
B、技术发展调查
C、国内外市场环境调查
D、消费者和消费者行为调查
答案：D
解析：
考点:市场调查的意义和内容。消费者和消费者行为调查，调查了解消费者的情况及购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。
如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。
A、领导定价法
B、挑战定价法
C、随行就市定价法
D、渗透定价法
答案：B
解析：
考点:制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。
住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素有（ ）。
A.住宅层数
B.进深
C.长度
D.层高
E.建筑面积
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是住宅及其用地的规划布置。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素是：住宅层数、进深、长度、层高和平面系数。
下列关于会计假设的类型特点，表述正确的是( )。
A、 会计主体不同于法律主体。一般来说，会计主体往往是一个法律主体。但是，法律主体不一定是会计主体
B、 持续经营是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务
C、 最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为会计年度
D、 在我国，会计年度自公历每年的1月1日起至12月31日止
E 货币计量是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动
在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业服务区域内涉及公共秩序和公共利益的有关规定。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是管理规约制度。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业服务区域内涉及公共秩序和公共利益的有关规定。
2021房地产估价师考试真题6辑 第5辑
下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是（ ）。
A、商铺
B、商品住宅
C、在建工程
D、酒店
答案：C
解析：
考点:成本法适用的估价对象。选项A、B适合比较法，或者收益法；选项D适合收益法。
关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A.房地产估价难免会有误差
B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差
C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准
D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。甶于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。参见教材P9。
城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后（ ）个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
A.1
B.3
C.6
D.9
答案：C
解析：
本题考查的是城市规划的实施与监督。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。
原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
A、60
B、80
C、90
D、120
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
按照现行政策，陈某购买商品房应缴纳的税为（ ）。
A．契税
B．营业税
C．城市维护建设税
D．印花税
正确答案：AD
按照现行政策，陈某购买商品房不用交纳城建维护税。
下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是（ ）。
A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D.乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排为（ ）。
A.国民经济和社会发展规划
B.土地利用总体规划
C.国土规划
D.城乡规划
答案：B
解析：
本题考查的是规划简介。土地利用总体规划是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排。
2021房地产估价师考试真题6辑 第6辑
某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（）元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
答案：A
解析：
本题考查的是按开发程度划分的种类。五通一平指道路、水（给水和排水）、电力、通信等基础设施条件及场地平整。道路20＋供水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98元/平方米。
(2012真题) 三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续（）年以上。
A.2
B.3
C.4
D.6
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。申请二级资质，要求取得三级资质后从事估价活动连续4年以上。参考教材P182。
某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2002年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2005年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。
对于出售部分转让评估时主要审查的证件是( )。
A、 建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证
B、 房屋所有权证、原土地使用证
C、 土地使用权出让证件、房屋所有权证
D、 房屋销售许可证、土地使用权出让证件
某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年。
A、10.0
B、12.5
C、13.5
D、40.0
答案：C
解析：
本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。令A－（n－1） b＝0 ，有30－（n－1） ×2.4＝0， n＝13.5 年。
城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额（）
此题为判断题(对，错)。
服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（ ）
此题为判断题(对，错)。
虽然被拆迂房屋的使用性质股以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（ ）
正确答案：√
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过( )的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A、 50%
B、 60%
C、 70%
D、 80%
