2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第1篇
房地产业属于第三产业，具有（ ）。
A．广泛性
B．基础性
C．先导性
D．风险性
E．带动性
下列不属于特殊征地需按特殊政策办理的是（ ）。
A.用地范围内的国防设施，经协商后方可征收
B.征收林地.园林等按林业管理部门的规定办理
C.征收土地发现文物.古迹.古树可直接征地
D.迁移烈士墓.华侨墓按主管部门规定办理
答案：C
解析：
本题考查的是征收集体土地的政策规定。特殊征地需按特殊政策办理：大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定；征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理；征收土地发现文物、古迹、古树等应报主管部门处理后方可征地；迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；用地范围内的国防设施，经协商后方可征收。
正确答案：×
在建工程是指建筑物已经开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可以停工多年。
就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。
A．潜在需求评估
B．市场趋势分析
C．市场规模分析
D．市场需求预测
正确答案：D
[答案] D 市场需求预测，就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。
下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（ ）。
A．建筑安装工程费
B．其他工程费用
C．管理费用
D．营业税金
E．专业人员费用
答案：A,B,C,E
解析：
成本利润率（RPC），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。在计算成本利润率时应计算利息的有：①土地费用；②建筑安装工程费；③其他工程费用；④管理费用；⑤专业人员费用；⑥在开发完成前发生的销售费用。D 项，营业税金属于销售税费，不计算利息。
基本预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第2篇
在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。
根据《资产评估法》，属于法定评估业务的，估价档案的保存期限不得少于年( )年。
A.5
B.10
C.15
D.30
答案：D
解析：
根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。
《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告的保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。
在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（ ）。
A.一般假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
答案：B
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件。在房地产司法拍卖估价中，查封因拍卖而解除，不考虑查封因素。选项C容易混淆，不相一致指用途不一致，或产权登记不一致。P419。
某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0％，如果通货膨胀率为5.5％，银行贷款年利率为6.5％，存款年利率为3.0％，则该项目投资的实际收益率是（ ）。
A．5.16％
B．6.16％
C．6.5％
D．8.74％
答案：B
解析：
实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）。则该项目投资的实际收益率是：Rr=［（1+12.0%）/（1+5.5%）］－1=6.16%。
房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（ ）。
A.房地产估价报告使用期限
B.经实地查勘，无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定
C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定
D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定
E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是估价报告的组成。选项A是使用限制；选项B是一般假设；选项C是未定事项假设；选项D是依据不足假设；选项E房地产市场状况必须是客观真实的，不能假定。P419。
基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第3篇
国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。
答案：错
解析：
①征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；
②征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。
制定和实施城乡规划，应当遵循( )等原则。
A.城乡统筹
B.先城市后乡村
C.节约土地
D.集约发展
E.先规划后建设
答案：A,C,D,E
解析：
制定和实施城乡规划必须遵循以下五个基本原则：①城乡统筹原则。②合理布局原则。③节约土地原则。④集约发展原则。⑤先规划后建设原则。
商品房现售条件与预售条件的不同之处有（ ）。
A．已通过竣工验收
B．取得建设工程规划许可证
C．取得建设用地使用权证书
D．取得建筑工程施工许可证
E．物业管理方案已落实
答案：A,E
解析：
商品房预售应当符合以下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房现售，必须符合以下条件：①出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。
不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。
某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/m2。
A、5377.78
B、6277.78
C、6722.22
D、7847.22
答案：D
解析：
本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。
证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券也是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。（ ）
答案：对
解析：
证券一般具有如下特点：①票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，能给持有者带来收益；②可以依法转让，买卖时存在证券交易价格。这些基本特点表明，证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第4篇
如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强。（ ）
答案：错
解析：
考点:长期趋势法的作用。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。
评估估价对象价值的时间界限是（ ）。
A、估价时段
B、价值时点
C、评估理论
D、估价间歇
答案：B
解析：
本题考查的是价值时点原则。价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。参见教材P161。
下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费
答案：A
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、增值税及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。P367。
2013 年7 月31 日，王某转让购买不足5 年住房，按其销售收入减去购房价款的差额征收营业税。（ ）
答案：错
解析：
自2011 年1 月28 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
答案：错
解析：
本题考查的是路线价区段。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第5篇
对出租物业来说，最主要的收入记录是( )。
A、 空置率水平
B、 租金清单
C、 押金收入
D、 欠租清单
设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由（ ）收执。
A．抵押人
B．抵押权人
C．房屋权属登记机关
D．公证机关
下列属于修建性详细规划的内容有（ ）。
A.建设条件分析和综合技术经济论证
B.道路系统规划设计
C.绿地系统规划设计
D.工程管线规划设计
E.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是修建性详细规划。修建性详细规划包括：（1）建设条件分析和综合技术经济论证；（2）建筑、道路和绿地的空间布局、景观规划设计、布置总平面图；（3）道路系统规划设计；（4）绿地系统规划设计；（5）工程管线规划设计；（6）竖向规划设计；（7）估算工程量、搬迁量和总造价，分析投资效益。选项E，属于控制性详细规划的内容。
不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。( )
集资建房、合作建房都是经济适用住房的组成部分。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于租户组合与位置分配的说法，正确的是( )。
A．主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式
B．正在考虑零售商业物业内所经营的商品和服务的种类时，应同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求
C．位置分配的目标是在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化
D．当购物中心内只有两个主要租户时，不需注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要承租户所提供的商品类型是否互为补充等
E．良好的租户组合应该很好地满足目的性和冲动性购物的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额
正确答案：ABCE
[答案] ABCE 当购物中心内有两个或两个以上的主要承租人时应该注意。
2021房地产估价师考试真题及详解6篇 第6篇
下列不计入宗地面积范围的有( )。
A.无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
B.市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地
C.公共使用的河滩、水沟、排污沟
D.未划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需作市政建设的用地
E.厂区绿地及道路用地
答案：A,B,C
解析：
不计入用地面积的范围
(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地；
(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地；
(3)公共使用的河滩、水沟、排水沟；
(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；
(5)其他按规定不计入宗地的面积。
(2014真题) 强制拍卖过程中出现中止事由时，人民法院不能单方中止拍卖程序。（）
答案：错
解析：
本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。法院主导拍卖程序原则，强制拍卖过程中出现中止事由时，人民法院有权单方中止拍卖程序。
某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/㎡，预测销售价格为8000元/㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）
A1.4
B1.5
C1.6
D1.8
科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。第四十二条：大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以参照本办法注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。
某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元。
A．245
B．275
C．315
D．345
甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（ ）。
A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元
B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元
C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元
D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元
E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元
答案：C,E
解析：
本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%；第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%；第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%；第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%。九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。
