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2021房地产估价师考试历年真题精选6节

发布时间：2021-07-07

2021房地产估价师考试历年真题精选6节 第1节

房地产市场的不平衡是相对和短暂的，平衡是绝对的。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于（ ）。

A．商业银行

B．储蓄机构

C．私人投资者

D．机构投资者

正确答案：D

房地产开发建设项目的招标方式包括（ ）。

A．公开招标

B．开标

C．邀请招标

D．决标

正确答案：AC

(2017年真题) 在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。

A.项目投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资各方现金流量表
D.财务计划现金流量表

答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押登记和效力。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。

2021房地产估价师考试历年真题精选6节 第2节

估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。

A.土地形状
B.土质状况
C.土地使用年限
D.土地幵发程度
E.容积率

答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。土地实物状况，主要有土地的面积、形状、地形、地势、土壊、开发程度等影响房地产价格的因素。参见教材P196。

假设开发法是以( )为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原理

C．预期原理

D．未来趋势原理

正确答案：C
[答案] C
假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。

某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为 ( )元/m2。

A．72

B．108

C．180

D．270

正确答案：B
[答案] B
180000÷666.67÷2.5＝108(元/m2)

某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有( )。

A.后退道路红线距离

B.土地使用期限

C.基础设施完备程度

D.容积率

E.合并的可能性

正确答案：ADE

工程量清单中，税金项目清单包括的税金类别有（　）。

A.营业税
B.增值税
C.城市维护建设税
D.教育费附加
E.地方教育费附加

答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。工程量清单中，税金=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加。

2021房地产估价师考试历年真题精选6节 第3节

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

问题：

1．这样的做法有哪些错误?

2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?

正确答案：
1．错误：
①由于3个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
②未说明3个交易实例的净收益是否属于可观收益。
③不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。
④不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用3个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。
2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
[试题分析]
本题主要考核转让价格评估中，采用比较法计算估价对象的净收益的过程。选择可比实例时应注意经营规模要与估价对象相当，可比实例的平均年净收益要注意是否客观合理。估价对象年净收益的计算应根据可比实例年净收益计算取得，不能将最高最佳使用原则适用于此。估价对象年净收益与可比实例的年净收益应使用每平方米的年净收益进行比较。不可采用总价比较。

敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，下列属于这三项预测值的有（　）。

A、最乐观预测值
B、最悲观预测值
C、最可能预测值
D、最不可能的预测值
E、最接近的预测值

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。

银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于( )。

A.商业信用
B.国家信用
C.消费信用
D.A和C

答案：C
解析：
消费信用——是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费。
消费信用有两种类型：一是类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者；二是属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金。
消费信用的作用主要是促进商品流通，引导居民消费

狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，不包括销售费用、管理费用、财务费用。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。

2021房地产估价师考试历年真题精选6节 第4节

某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经济年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）。

A、10.2万元
B、11.0万元
C、11.3万元
D、11.5万元

答案：C
解析：
本题考查的是年限法。建筑物现值V＝C×[1－（1－R）×t/N]＝800×200×[1－（1－2％）×12／40]＝11.29（万元）。参见教材P315。

暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资( )万元人民币以下的工程招标代理业务。

A.10000
B.8000
C.6000
D.4000

答案：C
解析：
工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。
①甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。
②乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1 亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。
③暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000 万元人民币以下的工程招标代理业务。

我国目前的房地产市场，是在普通的二线城市存在供不应求的状况，所以存在价格上涨的压力。（）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。普通二线城市和大部分三四线城市，面临需求不足、供给过剩的去库存压力。

下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是( )。

A．在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%

B．投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会

C．特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策

D．投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等

正确答案：A
[答案] A  A项中投资估算的精确度应为±2%，研究费用应占总投资的0.2%～0.8%。

某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（ ）元/m2。

A．1000

B．1100

C．1200

D．1300

正确答案：C

2021房地产估价师考试历年真题精选6节 第5节

估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（　）。

A、2.00%
B、2.13%
C、2.22%
D、2.50%

答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，则自办理土地使用权出让手续后建筑物剩余使用寿命为40年，补办手续之前已经用了5年，则建筑物使用年限共计45年，年折旧率＝（1－残值率）/建筑物经济寿命＝1/45×100%＝2.22%。

采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分有（　）。

A、总平面图
B、管道横剖面图
C、管道纵剖面图
D、节点详图
E、系统轴测图

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分表示一个区域的采暖管网，其施工图的组成主要包括总平面图、管道横剖面图、管道纵剖面图和节点详图。

房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。（ ）。

答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。《物权法》规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

一旦判定企业不符合持续经营前提，就应当改变会计核算的方法。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师考试历年真题精选6节 第6节

下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（　　）。

A．现金回报率
B．投资回收期
C．借款偿还期
D．资产负债率
E．资本金利润率

答案：C,D
解析：
房地产投资项目的清偿能力指标主要有以下几个：①利息；②借款偿还期；③利息备付率；④偿债备付率；⑤资产负债率；⑥流动比率；⑦速动比率。

某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（ ）元／m2。

A．2025

B．2250

C．2700

D．3000

正确答案：B

在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）

A．买地-建房-卖房

B．买房-经营

C．买房-出租-转售

D．买房-出租

E．买地-开发-转让

正确答案：BCD

房地产抵押人不一定是债务人。 ( )

答案：对
解析：

室内环境污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。（　　）

答案：对
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。

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