2021房地产估价师预测试题9卷
2021房地产估价师预测试题9卷 第1卷
受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派（ ）单数成员组成鉴定组。
A．3人(含3人)以上
B．5人(含5人)以上
C．7人(含7人)以上
D．9人(含9人)以上
政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。
A．加大城市基础设施建设投入
B．调整银行贷款利率
C．调整公共住房政策
D．调整房地产税收政策
E．加快城市化进程
[答案] BCDE 政府对房地产市场进行宏观调控时，手段主要有：(1)调整银行贷款利率；(2)调整公共住房政策；(3)调整房地产税收政策；(4)加快城市化进程。
收益递增递减原理揭示的投入产出关系包括（ ）。
A．边际收益递减原理
B．规模报酬规律
C．利润最大化规律
D．均衡原理
E．适合原理
收益递增递减原理揭示的是两种投入产出关系，一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系，即权益递减规律(又称边际收益递减原理)；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系，即规模报酬规律。
B.3806
C.4128
D.4830
2021房地产估价师预测试题9卷 第2卷
下列关于住房公积金的表述中，正确的是（ ）。
A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%
C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税
B、 合同生效
C、 权利被侵害
D、 乙知道或者应当知道
在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B.应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%
C.应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目金额×15%
D.应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%
下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）。
A．房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B．自然寿命一般要比经济寿命长
C．如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D．房地产的经济寿命与使用性质无关
E．房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间
经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间；自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命；房地产的经济寿命与其使用性质相关。
2021房地产估价师预测试题9卷 第3卷
B.第二层地籍区代码
C.第三层地籍子区代码
D.第四层宗地特征码
B、 11000
C、 7800
D、 9200
本次住宅转让估价的估价对象范围应为（ ）。
B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权
C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权
D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有（ ）。
A．名胜古迹自用的房产
B．寺庙出租的经营用房产
C．校办工厂的房产
D．房地产开发企业建造未售但自用的房产
E．地下停车场
将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )途径。
A．自行改变
B．经上级主管部门批准改变
C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
2021房地产估价师预测试题9卷 第4卷
B、24.0
C、25.6
D、26.0
房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ ）的结合体。
A．实体、权益、区位
B．实物、权益、区位
C．实物、权利、位置
D．实体、权益、位置
B、楼面地价
C、建筑物单价
D、房地单价
建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。其中，建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数。 （ ）
建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。
以下不属于现代房地产周期研究结论的是( )。
A．经济扩张与创造就业不再是线性关系
B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C．房地产市场呈现自我修正的周期性
D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
[答案] C 房地产市场呈现自我修正的周期性，这是传统房地产周期理论。
2021房地产估价师预测试题9卷 第5卷
B、承包商
C、监理机构
D、建设主管部门
B、为委托人保守商业秘密
C、经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件
D、要求委托人提供与交易有关的资料
E、执行房地产经纪业务并获得合理佣金
市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。
A．经营成本
B．物业档次
C．业主目标收益要求
D．同类型物业的市场供求关系
某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。
B、该区人民政府土地管理部门
C、该区人民政府
D、该市人民政府
2021房地产估价师预测试题9卷 第6卷
我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.再贴现利率
C.公开市场业务
D.贷款额度控制
××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价5000元/ m2。建筑费为2500元/ m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5 %；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。
至2006年3月下旬，××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。
估价单位采用假设开发法进行估价：
预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。
假设该项目在2006年4月1日的价格为P，估算过程如下：
(1)开发完成后的价值为：
5000×25000-125000000元=12500万元
(2)建筑费：
2500×25000=62500000元=6250万元
(3)管理费：
6250×8%=500万元
(4)销售税费：
1 2500×(]O%+5%)/(1+2.01%)2=1801.84万元
(5)计算利润：
(P+6250+500+1801.84)×35%-O.35+2993.14万元
(6)项目价格：
P=12500-6250-500-1801.84-0.35P=2993.14
=P=707.42万元
(1)开发完成后的价值：
5000×25000/(1+2.01%)2＝120122543.06元＝12012.25万元
(2)建筑费：
2500×25000×[0.15/(1+2.01)0.5+O.25/(1+2.01)1.5]=24447803.22元=2444.78万元
(3)管理费：
2444.78×8%=195.58万元
(4)销售税费：
12012．25×(10%+5%)=1801.84万元
(5)利润：
利润=(P+2444.78+195.58)×35%=0.35P+924.13万元
(6)项目价格：
P=12012.25-2444.78-195.58-1801.84-O.35P-924.13
P=4922.9万元
B、直观比较法
C、总价调整法
D、成本调整法
E、百分比调整法
为了满足开发项目的资金需求，可优先使用（ ）。
A．资本金
B．预租售收入
C．借贷资金
D．其他收入
A房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
2021房地产估价师预测试题9卷 第7卷
B.业主委员会
C.物业服务企业
D.房地产主管部门
房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出的关系是（ ）。
A．成反方向变动
B．成同方向变动
C．价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等
D．没有多大关系
当需求缺乏弹性时，价格与消费者支出成同向变动；当需求富有弹性时，价格与支出成反方向变动；C项为需求单一弹性时的表现。
B.房地产投资回收期较长
C.房地产投资无法抵消通货膨胀的影响
D.房地产投资易于获得金融机构的支持
E.房地产投资需要专门的知识和经验
人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（ ）。
A．空间直线距离
B．交通路线距离
C．交通时间距离
D．至市中心距离
由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。所以4个可比实例实际单价的高低排序为：乙>丙>甲>丁
2021房地产估价师预测试题9卷 第8卷
采用成本法估价，求取土地重新取得价格时,容积率应采用（ ）。
A. 0.03 B.0.83
C. 0.85 D.1.25
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
自有资金现金流量表（此表题中给出）
1.设月租金为A元
1）第1年：年初自有资金投入200万元，年末销售收入400×8000＝320（万元）
2）第2年：年初自有资金投入400万元，年末销售收入600×7800＝468（万元），年末还本息：400×（1＋10%×2）＝480（万元）
3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%＝7200A，年末运营成本为7200A×30%＝2160A
或者直接计算出第3年末的净经济收入：1000×12×A×60%×（1-30%）＝5040A
4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%＝8400A，年末运营成本为8400A×30%＝2520A
或者直接计算出第4年末的出租净收入：1000×12×70%×（1-30%）＝5880A
5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%＝9600A，年末运营成本为9600A×30%＝2880A
或者直接计算出第5年末的出租净收入：1000×12×80%×（1-30%）＝6720A
6）第6—50年：年末出租收入1000×12×A×90%＝10800A，年末运营成本为10800A×30%＝3240A
或者直接计算出第6年末的出租净收入：1000×12×90%×（1-30%）＝7560A
自有资金现金流量表
根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%
可以计算净现值指标，净现值＝0时，可求出最低租金水平
2021房地产估价师预测试题9卷 第9卷
某种房地产的供给量是由许多凶素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素包括（ ）。
A．该种房地产的价格水平
B．相关房地产的价格水平
C．该种房地产的开发成本
D．房地产开发商对未来的预期
E．该种房地产的开发技术水平
B项为某种房地产需求量的影响因素。
某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。
A．8．0
B．5．6
C．5．0
D．0．7
B.抵押权是转移标的物占有的物权
C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿
D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权
其特征为：①抵押权是一种担保物权；②抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有权处分的特定的财产设定的物权；③抵押权是不转移标的物占有的物权；④抵押权人有权就抵押财产卖得价金优先受偿。
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