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2021房地产估价师考试题库精选9辑

发布时间：2021-07-06

2021房地产估价师考试题库精选9辑 第1辑

税收的关键特征是（　）。

A.强制性
B.固定性
C.无偿性
D.有偿性

答案：C
解析：
本题考查的是税收的概念及特征。无偿性是税收的关键特征。

房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（ ）。

A．市场价值

B．清算价值

C．快速变现价值

D．投资价值

正确答案：B

房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。

A．租赁

B．销售

C．保险

D．抵押

正确答案：C

（一）某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：

（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）

正确答案：
（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元
（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元
（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元
（5）5年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元
（6）可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元
（7）可购住房单价为：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡

某宗房地产占地面积为4000m2，建筑覆盖率为60%，1～4层建筑面积均相等，5～l4层均为标准层，面积为l240m2，建筑容积率为5．2。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师考试题库精选9辑 第2辑

市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（　　）。

A．物业出租经营成本
B．业主希望的投资回报率
C．通货膨胀率
D．同类物业的市场供求关系

答案：D
解析：
从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是 ( )。

A.法定存款准备金率
B.再贴现利率
C.公开市场业务
D.贷款额度控制

答案：D
解析：
贷款额度控制。指中央银行通过规定商业银行最高贷款限额以控制信贷规模的措施。这是一种行政干预的直接信用管制手段，曾在我国长期使用，如今已经取消。

2008年,某市可供租售的房屋面积为3000万in2,其中可供销售的住宅面积为1800万㎡,可供出租

2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡；当年销售和出租的房屋总面积为2750万Ｉ112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为（ ）。

A．71．11%

B．88．89%

C．91．67%

D．93．33%

正确答案：C

假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。

A、 0.25
B、 0.50
C、 1.5
D、 2.00

答案：B
解析：
[解析] 投资组合理论

我国的住房公积金制度实行高存高贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师考试题库精选9辑 第3辑

某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（　）万m2。

A.465
B.485
C.665
D.915

答案：A
解析：
本题考查的是市场趋势分析。2016年商品房预测销售量=0.7×450+（1-0.7）×500=465（万m2）。

以下可以据以确定投入人力参加估价的因素有( )。

A．估价目的

B．估价对象

C．估价时点

D．估价报告交付日期

E．估价结果价值高低

正确答案：ABCD
[答案] ABCD
根据估价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人、需要什么样的人及何时需要等。

2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2018年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2018年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2018年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
B房地产开发公司在申请领取《施工许可证》时，其到位资金原则上不得少于（　）万元。

A、800
B、1200
C、1500
D、2000

答案：D
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为11个月，工程合同价为4000万元。4000万元×50%＝2000万元。

某市规定自 2013 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1％计征，调整为按照转让所得的 20％计征，张某于 2013 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2009 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。
根据估价目的，本估价项目的价值时点应当是（　　）。

A.2009 年8 月27 日
B.2013 年4 月1 日
C.2013 年4 月15 日
D.2009 年8 月27 日和2013 年4 月15 日

答案：C
解析：
鉴定评估价是否过低，首先应回到原价值时点（除非原价值时点的确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原价值时点的状况而不是鉴定时的状况为准。税务部门委托估价机构评价张某出售房屋的市场价值，价值时点应当为张某出售其拥有的住房的时点，即 2013年 4 月 15 日。

因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。

2021房地产估价师考试题库精选9辑 第4辑

在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（ ）物业。

A．收益性

B．工业性

C．居住性

D．特殊性

正确答案：A

非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（　）申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

A.半年
B.一年
C.两年
D.18个月

答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

工程造价是指建设工程的市场价格。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

城市用地评价中，下列( )属于适于修建的用地。

A、 一类用地
B、 二类用地
C、 三类用地
D、 已征用的土地

答案：A
解析：
一类用地为适于修建的用地，二类用地为基本上可以修建的用地，三类用地为不适于修建的用地。

暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有( )。

A.在建工程抵押估价业务

B.城市房屋拆迁补偿估价业务

C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

正确答案：D

2021房地产估价师考试题库精选9辑 第5辑

对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。( )

正确答案：×
[答案] ×  写字楼项目首先要考虑所在地段交通通达程度，拟建地点的周边环境及周围商业设施。

收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（ ）。

A.土地出让金
B.建安工程费
C.管理费用
D.其他工程费

答案：A
解析：
【考点】房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。

在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县国土资源主管部门拟订方案不包括（　）。

A.农用地转用方案
B.补充耕地方案
C.征收土地方案
D.供地方案

答案：D
解析：
本题考查的是征收集体土地的工作程序。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县国土资源主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案。

债券按发行方式分类，可分为（ ）。

A．附息债券

B．贴现债券

C．公募债券

D．私募债券

E．长期债券

正确答案：CD
债券按发行方式分类，可分为公募债券和私募债券；按利息支付方式可分为附息债券和贴现债券；按偿还期限长短可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。

2021房地产估价师考试题库精选9辑 第6辑

直接导致市场失灵的原因有（ ）。

A．外部性

B．垄断

C．排他性物品的生产

D．信息不完全

E．政府对市场的管理和协调

正确答案：ABD
市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是市场无法有效地提供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。排他性物品属于私人物品。私人物品、政府对市场的管理和协调，都不是直接导致市场失灵的原因。

被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起（　）日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

A.5
B.10
C.15
D.30

答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。

A、 意愿
B、 途径
C、 能力
D、 动机

答案：B
解析：
[解析] 市场需求分析的基本概念

某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。

A．370

B．385

C．420

D．550

正确答案：B

在评估市场价值时，应遵循的原则包括（　）。

A、独立客观公正原则
B、谨慎原则
C、合法原则
D、替代原则
E、最高最佳利用原则

答案：A,C,D,E
解析：
考点:房地产估价的主要原则。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

2021房地产估价师考试题库精选9辑 第7辑

写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中，可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。

假设该宗地于2007年10月21日的土地使用权价格为2250元/m2，则该宗地于2006年10月21目的土地使用权价格是（ ）元/m2。

A、2136

B、2165

C、2179

D、2206

正确答案：D

商场的土地使用权为40年，从2004年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2006年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的报酬率为8%。试估计该商场2008年5月31日带租约出售时的正常总价格。

答案：
解析：
(1)计算各层可出租的面积：2000m2×60%=1200m2。
(2)计算租期内年净收益：180×1200×12×(1-20%)元=2073600元=207.36万元。
(3)计算第一层在租期满后的年净收益：200×1200×12×(1-20%)元=2304000=230.4万元。
(4)计算第一层的正常价格：



×



(5)计算第二层的年净收益：120×1200×12×(1-20%)元=1382400元=138.24万元。
(6)计算第二层的正常价格：



(7)计算第一层与第二层的正常总价格：V=V1+V2=(2640.27+1619.78)万元=4260.05万元。
[知识点] 净收益每年不变的公式

在存单二级市场上，决定存单转让价格的主要因素是利率、期限和本金。转让时市场利率低于原定利率，转让价格就低。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。

A、 10
B、 9
C、 1
D、 0.9

答案：C
解析：
价格变化的百分比＝?



需求量变化的百分比＝?




需求的价格弹性＝1

2021房地产估价师考试题库精选9辑 第8辑

《民法总则》规定，普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间，其诉讼时效期间为（　）。

A.1年
B.2年
C.3年
D.20年

答案：C
解析：
本题考查的是诉讼时效。普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。参见教材P409。

房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。参见教材P105。

某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。

请问：

1．估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？

2．在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？

正确答案：
1．重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
这样确定重置价格错误在于：
(1) 利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；
(2) 所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符；
(3) 期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。
2．应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。

评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有（ ）。

A．流动比率

B．借款偿还期

C．现金回报率

D．资产负债率

E．利息备付率

正确答案：ABDE

某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（　）模式。

A.选择专业化
B.产品专业化
C.全面覆盖
D.市场集中化

答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。选项A企业选择几个不同的细分市场；选项B企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D只选择一个细分市场。参见教材P121。

2021房地产估价师考试题库精选9辑 第9辑

房地产市场供需平衡中“平衡是绝对的，不平衡是相对的和暂时的”。（　）

答案：错
解析：
考点:房地产市场的功能。房地产市场中，“不平衡是绝对的，平衡是相对的和暂时的”。

根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是( )。

A、 有不少于1000万元人民币的注册资本
B、 有一定数量的周转住房
C、 是非银行性金融机构
D、 可要求借款人提供抵押反担保

答案：B
解析：
[知识点] 住房置业担保机构的公司设立

（　）是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。

A.市场失灵
B.市场配置
C.市场调节
D.市场均衡

答案：A
解析：
本题考查的是市场失灵。市场失灵是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。

某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。

A．1%

B．1.5%

C．2%

D．2.5%

正确答案：B

市场规模就是特定商品的购买者数量。（ ）

正确答案：×
市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。

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