2021房地产估价师历年真题6辑
2021房地产估价师历年真题6辑 第1辑
房地产估价机构应当由自然人出资,以有限责任公司、股份有限公司或者合伙企业的形式设立。( )
此题为判断题(对,错)。
半砖墙墙厚的实际尺寸为ll5mm。( )
此题为判断题(对,错)。
B.最小二乘法
C.扩大时距法
D.中位乘数法
E.移动平均法
设有抵押权的房屋被拆迁时,如果能解除抵押合同的,补偿款付给被拆迁人,付款前必经抵押权人认可。 ( )
此题为判断题(对,错)。
2021房地产估价师历年真题6辑 第2辑
根据以下材料,请回答 110~111 问题:某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区,需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中,经过市场调研,决定调整最初确定的开发方案,在部分住宅用地上建造一大型商场;委托中介服务机构代理销售经济适用住房,并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时,以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足;在商场投入使用时,W公司将商场底层出租给F公司,租期5年。商场开业1年,W公司为了还贷,将商场整体出售给S公司。
第110题:W公司按照调整后的方案进行开发,应办理哪些手续?( )。
A.向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请
B.向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请
C.签订土地使用权出让合同,缴纳土地使用权出让金
D.报原批准用地的人民政府批准
B、 标准宗地
C、 标准深度
D、 深度价格修正率
B.该种房地产的价格水平
C.房地产开发商对未来的预期
D.消费者对未来的预期
土地初始登记,是指因土地权利人发生改变,或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。( )
此题为判断题(对,错)。
2021房地产估价师历年真题6辑 第3辑
B、不可抗力
C、合同缺陷
D、市场波动
E、监理人指令
B、坐落
C、楼层
D、临街状况
E、交通条件
B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利
C.评估投资价值时,未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益
D.对于自营的房地产,不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值
E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值
某写字楼因有一大型跨国公司入住,致使其声誉提高,收益有较大增加,由此带来的新增收益属于( )。
A.有形收益
B.无形收益
C.正常收益
D.实际收益
E.广告收益
[答案] BD 无形收益通常难以货币化,因而在计算净收益时难以考虑,但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得的收益,一般来说它不能直接用于估价。
关于安置李某的说法,正确的为( )。
A.应由拆迁人负责安置
B.应由刘某负责安置
C.如果房屋租赁合同及时解除,无安置义务
D.如果房屋租赁合同未解除,在未实行安置的情况下,临时过渡房屋应由李某居住
2021房地产估价师历年真题6辑 第4辑
是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。
A.成本利润率
B.投资利润率
C.资本金利润率
D.偿债备付率
[答案] B 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率,它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
B.2460 和5880
C.2746.67 和1980
D.2746.67 和5880
1380、1800、1980、2400、2460、2800、3000、4500、5880,2460 处在中间位置,为中位数。众数是分布数列中出现频率最高的标志值。“1980”出现了4 次,属于出现频率最高的标志值,为众数。
无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。( )
此题为判断题(对,错)。
分户图以房屋的具体权属为单元。 ( )
此题为判断题(对,错)。
B.外墙
C.隔墙
D.填充墙
E.幕墙
2021房地产估价师历年真题6辑 第5辑
某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2,预测值为3630元/m2,修匀常数为0.65,则下一期房地产的预测值为( )元/m2。
A.3610.5
B.619.5
C.3711.5
D.3719.5
Vi+1=aPi+(1-a) Vi=3600×0.65+(1-O.65)×3630=3610.5(元/m2)
B.房地产课税
C.公司上市
D.房地产抵押
E.房屋征收补偿
B、描述性调查
C、试探性调查
D、因果性调查
三通一平不包括( )。
A.通水
B.通电
C.通电话
D.道路通畅
以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。
影响房地产变现能力的因素主要有:
1.通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。
2.独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。
3.可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。
4.房地产开发程度:估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构已建至裙楼四层,正进行施工。
由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较强。
5.价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。
6.区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于××商务圈,较繁华,区位状况较好,变现能力较强。
综合分析以上影响因素,估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖,受各种因素影响,其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低,预计约为评估价值的70%左右。
1.在通用性表述中,“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误,应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。
2.在房地产开发程度表述中,“由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现能力较强”的说法错误,应为“由于在建工程不确定性因素较多,估价对象变现能力较弱”。
3.缺少变现时间长短的说明。
4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。
B.采取公司形式的评估机构,应当有八名以上评估师
C.二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务
D.一级和二级资质房地产估价机构可以设立分支机构
E.估价档案的保存期限不得少于十五年,属于法定评估业务的,保存期限不得少于三十年
2021房地产估价师历年真题6辑 第6辑
B.最低可接受收益率原则
C.费用最低原则
D.收益最大原则
E.不行动原则
B、新竣工量
C、预售面积
D、可供租售量
E、房地产价格
B.施工许可证不得涂改
C.建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内施工
D.施工许可证不能延期