2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第1卷
资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价 值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
合法租赁合同一般以合同的自然终止为终止。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
通过（ ），企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。
A、竞争情况调查
B、消费者行为调查
C、市场需求容量调查
D、市场营销因素调查
答案：D
解析：
考点:市场调查的意义和内容。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线应当与城市规划一并报批。
在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有（ ）。
A．有顶盖无围护结钩的场馆看台
B．建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊
C．建筑物有围护结构的挑廊、走廊
D．屋顶楼梯间、电梯机房
E．建筑物内的变形缝
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第2卷
已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A．13.0%
B．43.3%
C．33.3%
D．23.3%
正确答案：B
650÷1500×100%=43.3%
承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．两个月
相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。
A、异质性
B、排他性
C、替代性
D、互补性
答案：C
解析：
考点:替代原则。相似房地产之间价格相互牵掣，使它们的价格相互接近。
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。
A．受托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
正确答案：C
信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上 述比准价格和收益价格进行加权平均时,合理的权重取值方式是（ ）。
A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第3卷
分析市场趋势，通常包括三个步骤（ ）。
A．宏观环境预测
B．行业预测
C．企业的销售预测
D．产品预测
某房地产26000m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为( )元。
A．3000000
B．4800000
C．15600000
D．163800000
正确答案：B
[答案] B
(6300-6000)×26000-3000000＝4800000(元)
建筑物区分所有权包括（ ）等。
A．按份共有所有权
B．专有部分所有权
C．共同关系成员权
D．共同部分持份权
E．长期使用和租赁
某地区商品住宅价格自1997年2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（ ）元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
(2012真题) 房地产估价机构分立的，分立后的各方都可以保持原房地产估价机构的等级。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方承继原来的等级，但应符合原等级条件，其他各方按照新设立的机构申请资质。
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第4卷
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记，主要程序为申请、受理、审核和登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。
下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（ ）。
A.当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品
B.对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加
C.当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加
D.房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上
E.当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。
下列房地产权利中，属于担保物权的是（ ）。
A、抵押权
B、自物权
C、地役权
D、土地承包经营权
答案：A
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利中，抵押权属于担保物权。
某房地产开发项目的占地面积4000m2，土地总价5000万元，如果房屋开发成本为6000元/m2，预测销售价格为15000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.7
答案：A
解析：
本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积率平衡点=5000÷[（15000-6000）×0.4]=1.4。
地籍测量为土地管理和利用提供图纸、数据、文字资料等基本信息和依据，是地籍管理的基础工作。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第5卷
替代效应是指（ ）。
A.当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象
B.在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用--价格效应来解释
C.其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化，但对价格变动商品的需求量发生变化的现象
D.由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象
答案：C
解析：
本题考查的是需求及其变动。替代效应是指其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化，但对价格变动商品的需求量发生变化的现象。选项A错误，是指价格效应；选项B错误，是指需求规律；选项D错误，是指收入效应。
房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。
A、 投资风险
B、 投资利率
C、 投资现值
D、 投资回报
答案：D
解析：
此题属于熟悉范畴。根据房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。
根据《囯有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。
A.改建房屋
B.新建房屋
C.扩建房屋
D.租赁房屋
E.变卖房屋
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确走后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿赛用的行为；违反规定实施商述行为的，不予补偿。参见教材P44。
1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
与任意拍卖相比，强制拍卖的特点主要包括（ ）。
A.国家强制性
B.标的的自有性
C.主体的特定性
D.目的的利他性
E.权利义务的对等性
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利义务的不对等性。
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第6卷
为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于( )。
A．3790元/m2
B．4238元/m2
C．4658元/m2
D．4663元/m2
正确答案：D
关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ）。
A．应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损
B．所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率
C．企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算
D．企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关
E．企业所得税税率为25%
正确答案：ACE
B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。
房地产的供给曲线表示（ ）。
A．房地产的出售量与其价格之间的关系
B．房地产的出售量与购买者能力的关系
C．房地产的供给量与其价格之间的关系
D．房地产的供给量与购买者能力的关系
实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）
答案：对
解析：
实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值；时间和不确定性对实物期权定价有直接的影响；在不确定条件下，不确定性的范围随着时间增加而增长。
基准地价修正法是一种（ ），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
A、直接估价方法
B、间接估价方法
C、精确的估价方法
D、经验性的估价方法
答案：B
解析：
本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第7卷
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 ( )
答案：错
解析：
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
商业经营失败的最大原因是低于预期的（ ）水平。
A.出租率
B.资本回报
C.营业收入
D.租户经营收入
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。
从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。
A—级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。参见教材P158。
商业汇票必须经承兑后才能生效。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列属于影响商品需求的其他因素的是（ ）。
A、城市化
B、消费者的偏好
C、相关商品的价格
D、消费者的收入水平
答案：A
解析：
本题考查的是需求及其变动。影响商品需求的其他因素包括城市化、人口因素、政府产业政策、消费政策等。
2021房地产估价师考试真题及详解8卷 第8卷
实施加成征税，加二成等于加正税的（ ）。
A．10％
B．20％
C．30％
D．40％
以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是( )。
A、 经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B、 利润总额=经营利润+营业外收支净额
C、 税后利润=利润总额-所得税
D、 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金
E 销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税
答案：D,E
解析：
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房产税和土地使用税。要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加。
选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。
A、 12.90%
B、 13.10%
C、 13.06%
D、 13.07%
答案：D
解析：
1%×0.4+12.5%×0.3+13.6%×0.3＝13.07%
变异系数是以相对形式表现的变异指标。变异系数通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是平均差系数。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是变异指标。变异系数是以相对形式表现的变异指标。变异系数通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是标准差系数。
中央银行的职能之一是国家的银行。下列各项中不属于这一职能具体表现的是（ ）。
A.代理国家债券的发行
B.保管国家的外汇和黄金储备
C.集中存款准备金
D.代理国库
答案：C
解析：
本题考查的是中央银行。中央银行经理国库及为国家提供各种金融服务，代表国家制定和执行货币金融政策。这一职能具体表现在：（1）代理国库；（2）代理国家债券的发行；（3）对国家给予信贷支持；（4）保管国家的外汇和黄金储备；（5）制订并监督执行有关金融管理法规；（6）代表政府与外国金融机构和国际金融机构建立业务往来关系，参与国际金融活动等。
