2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第1辑
下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是( )。
A、 提高开发贷款利率
B、 降低开发贷款利率
C、 通货膨胀率下降
D、 降低房地产税费
答案：A
解析：
因为提高开发贷款利率会导致开发商减少开发项目，因此房地产价格上升。
如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。
A.8%
B.4%
C.14%
D.12%
答案：C
解析：
方法一：公式作法
折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝10%＋0.4×（20%－10%）＝14%。
方法二：带有技术含量的排除法
该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，选项AB可立即排除。
（ ）要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
A、差异原则
B、类似原则
C、替代原则
D、可比原则
答案：C
解析：
考点:替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。
如果选用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（ ）。
A.临近项目西边的商住招标出让土地，面积10公顷的
B.同一供求圈，挂牌出让的商住地，面积40公顷
C.临近，刚刚协议出让的基础设施建设用地
D.挂牌出让的商住用地，但对竞买申请人主体资格存在较严格的限制条件
答案：B
解析：
根据选取可比实例的要求，选项B适宜选为可比实例。
以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是（ ）。
A．由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性
B．从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致
C．由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险
D．由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响
私募债券的最大特点是募集对象不特定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第2辑
在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。（ ）
答案：对
解析：
考点:制度政策因素。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力，提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降。
在环境噪声标准中，昼间等效声级是65dB，那么此是（ ）类声环境功能区
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：C
解析：
本题考查的是环境噪声标准。昼间等效声级，50dB是0类，55dB是1类，60dB是2类，65dB是3类，70dB是4类。
针对垄断的经济政策包括（ ）。
A.反垄断
B.税收调节
C.价格管制
D.政府干预
E.明晰产权
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是微观经济政策。为了消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过经济立法、税收调节和价格管制等手段进行干预。选项DE属于针对外部性的经济政策。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。（ ）
正确答案：×
《土地管理法》第62条第2款规定：农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲用地。因此并非“只能”。
下列说法正确的是（ ）。
A．抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
B．抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
C．预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为
D．在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为
下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（ ）。
A．城市或区域产业结构与布局
B．人口数量与结构
C．土地资源状况
D．建筑技术进步
正确答案：A
“城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素，“人口数量与结构”属于社会环境因素，“土地资源状况”属于资源环境因素，“建筑技术进步”属于技术环境因素。
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第3辑
某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（ ）元/m2。
A．2025
B．2250
C．2700
D．3000
答案：B
解析：
“四三二一法则（four—three—two—onerule）”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40％、30％、20％和10％。故可设路线价为a，则根据题意有24×50×（40%+30%+20%）×a=243×10000，解得a=2250（元/m2）。
图1
关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。
A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。
一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ）。
A．委托估价合同
B．实地查勘记录
C．估价人员的作息时间
D．向委托人出具的估价报告
E．估价项目来源和接洽情况
正确答案：ABDE
在可能的情况下，归档的估价资料应尽量全面，一般包括：①向委托人出具的估价报告(包括附件)；②与委托人签订的估价委托合同；③实地查勘记录；④估价项目来源和接洽情况记录；⑤估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录；⑥估价报告审核记录；⑦估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。
下列关于房地产交易环节的税收说法错误的是（ ）。
A、耕地占用税不属于其税收
B、卖方市场，增加卖方的税收会使房价上涨
C、买方市场，减少卖方的税收会使房价下降
D、卖方市场，减少卖方的税收会使房价下降
答案：D
解析：
本题考查的是制度政策因素。选项D，如果是卖方市场，减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。参见教材P139。
地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为( )。
A、 条形基础
B、 独立基础
C、 整体式筏式基础
D、 箱形基础
答案：C
解析：
整体式筏式基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。
采用假设开发法的传统方法估价时，应计息项目包括后续的开发成本、管理费用、销售费用和销售税费等。（ ）
答案：错
解析：
投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第4辑
在发生 ( )过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。
A.银行信用
B.商业信用
C.消费信用
D.民间信用
答案：B
解析：
在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据。
关于国有土地上房屋征收评估、鉴定收费的说法，错误的有( )。
A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担
B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担
C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用
D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担
E.鉴定改变原评估结果的鉴定费用由原房地产估价机构承担
答案：B,D
解析：
接受委托进行房屋征收评估、鉴定，应当按照标准收取评估费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用
（ ）指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。
A．通货贬值
B．通货膨胀
C．通货紧缩
D．通货异常
在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）
答案：对
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。卖方市场下，卖方处于主导，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。
收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的（ ）都能够较准确的预测。
A、收益
B、经营方式
C、收益年限
D、市场状况
E、风险
答案：A,E
解析：
考点:收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能则是通过保险人的负债业务实现的。（ ）
正确答案：×
如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第5辑
确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等要求。
A．一面临街
B．两面临街
C．土地形状为矩形
D．土地形状为正方形
E．容积率为所在区段具有代表性的容积率
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。（有修改）
A．存在效益外溢和转移
B．需要适时的更新改造投资
C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D．易受政策影响
土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为( )。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
答案：C
解析：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。
将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据( )不同来划分的。
A.课税主体
B.课税对象
C.税基
D.税率
答案：B
解析：
根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。
生产理论主要是研究生产要素投入量与货币形态之间关系的理论。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
居住区内车行道宽度为单车道时，每隔150米左右应设置车辆会让处。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是居住区道路的规划布置。居住区道路规划布置的基本要求：
（1）居住区内部道路主要为本居住区服务，为了保证居住区内居民的安全和安宁，不应有过境交通穿越居住区，特别是居住小区。同时，不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。（2）道路走向要便于职工上下班。（3）应充分利用和结合地形，如尽可能结合自然分水线和汇水线，以利雨水排除。（4）在进行旧居住区改建时，应充分利用原有道路和工程设施。（5）车行道一般应通至住宅每单元的入口处。建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小于1.5m,与车行道边缘的距离不小于3m。（6）尽端式道路长度不宜超过120m,在端头处应能便于回车，回车场地不小于12mX12m。（7）如车道宽度为单车道时，则每隔150m左右应设置车辆会让处。（8）道路宽度应考虑工程管线的合理敷设。（9）道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机结合。参见教材P42。
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第6辑
价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是实地查勘估价对象。调查估价对象的历史使用状况是实地查勘的工作内容。因为在估价过程中也可能需要过去的一些历史数据。P412。
保障租户人身和财产的安全，通常是（ ）的义务。
A.业主
B.租户
C.物业管理人员
D.政府的公共安全部门
答案：A
解析：
本题考查的是安全保卫。业主对租户的人身和财产安全负有保障义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。
按套内建筑面积计价房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中按建筑面积进行登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。
按投资业务不同，房地产投资信托可分为（ ）。
A.多重合伙型
B.权益型
C.抵押型
D.互换型
E.混合型
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按投资业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。
甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态
B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态
C.估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态
D.估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态
建筑设计阶段中影响工程造价的因素包括( ).
A、平面形状
B、流通空间
C、建筑层高
D、建筑物层数
E、占地面积
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第7辑
某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（ ）元/平方米。
A、98
B、102
C、108
D、116
答案：A
解析：
本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。“五通一平”的费用为：道路20＋给水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98（元/平方米）。
(2015真题) 在企业短期偿债能力指标中，流动比率越髙表明企业的获利能力越强。（）
答案：错
解析：
本题考查的是财务分析。流动比率=流动资产/流动负债，是反映企业短期偿债能力的主要指标。流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。
目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（ ）年。
A．10
B．15
C．20
D．30
经济适用住房单套建筑面积控制在（ ）左右。
A.40平方米
B.50平方米
C.60平方米
D.70平方米
答案：C
解析：
本题考查的是保障性住房。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。
分析市场趋势，通常包括三个步骤（ ）。
A．宏观环境预测
B．行业预测
C．企业的销售预测
D．产品预测
房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（ ）。
A.购买一出售
B.购买一更新改造一出售
C.购买一持有出租一出售
D.开发一出售
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一持有出租一出售通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托鉴金也常采用这模式。
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第8辑
为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。
估价对象位于××区××大桥北侧，××江西岸，为剩余使用年限37年的仓储用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿××大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。
7.下列关于土地减损价值的计算，正确的是（ ）。
A.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）
B.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益
C.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）+拆除费用+清理费用
D.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积×（土地到期时50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+设备及货物搬迁费
答案：A
解析：
土地减损价值，按照损失资本化法中净收益减少收益年期不变进行计算,其净收益的减少额应为需拆除的建筑物租金中的土地收益减去拆除后作为堆场的土地收益。
如果某项目的FNPV 等于零，说明该项目的获利能力（ ）。
A．达到了基准收益率的要求
B．超过了基准收益率的要求
C．未达到财务内部收益率的要求
D．达到了财务内部收益率的要求
答案：A
解析：
财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。如果FNPV 大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的；反之，则项目不可接受。
评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（ ）。
A、收益期应为租赁合同剩余租赁期
B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C、净收益应为合同租金减去运营费用
D、净收益应为市场租金减去运营费用
E、净收益应为市场租金减去合同租金
答案：A,E
解析：
本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。
建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（ ）。
A．当事人的名称和住所
B．土地界址、面积
C．宗地平面界址图
D．开发投资强度
E．市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件
答案：C,E
解析：
建设用地使用权出让合同附件的主要内容有：①宗地平面界址图；②出让宗地竖向界限；③市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。ABD 三项属于建设用地使用权出让合同的主要内容。
下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（ ）。
A、经济发展
B、居民收入
C、利率
D、汇率
E、城市化
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项E，属于社会因素。
王某与甲房地产开发商，签订了某套商品住宅的买卖合同，关于该合同的分类，归类正确的是（ ）。
A.非典型合同
B.不要式合同
C.双务合同
D.无偿合同
答案：C
解析：
本题考查的是合同法概述。买卖合同属于典型合同、双务合同、有偿合同、要式合同。参见教材P412。
