2021房地产估价师考试题目下载9辑
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第1辑
（1） 商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益=500×90%×240×（1-20%）×12=103.68（万元）
租赁期限外年净收益=500×90%×360×（1-20%）×12=155.52（万元）
V=103.68/（1+10%）+103.68/（1+10%）2+103.68/（1+10%）3+155.52/[10%×（1+10%）3]×【1-1/（1+10%）40-4-3】=1375.97（万元）
（2） 商店二层价格的测算：
年净收益=500×90%×300×（1-20%）×12=129.6（万元）
V=129.6/10%×【1-1/（1+10%）40-4】=1254.0755（万元）
该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=1375.97+1254.0755=2630.05（万元）
房地产投资资本金不能低于总投资的（ ）。
A．10%
B．20%
C．30%
D．35%
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第2辑
B、 60%
C、 70%
D、 80%
工业用地不得以（ ）方式出让。
A．招标
B．拍卖
C．挂牌
D．协议
B、在建工程取得税费
C、续建成本
D、管理费用
E、投资利息
B、1755.00
C、1932.75
D、2205.00
居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第3辑
下列说法正确的是（ ）。
A．抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
B．抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
C．预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为
D．在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为
路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。
A．深度百分率
B．资本化率
C．收益率
D．物价指数
E．其他价格修正率
[答案] AE
路线价法估价时需要用路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值。
以房屋设定最高额抵押的，应当申请最高额抵押权设立登记。（ ）
此题为判断题(对，错)。
为了估算收益性物业的价值（V），可以用NOI除以资本化率，即V=NOI/R。其中，NOI是指（ ）。
A．物业年潜在经营收入
B．物业年实际收入
C．物业的年经营收入
D．物业年净经营收入
现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
(1)对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。
1)计算出商业、住宅的建筑面积。
2)商业部分采用收益法进行评估，居住部分可收集可比实例，采用比较法进行评估。
3)两者汇总得出总价。
(2)把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。
1)采用比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。
2)采用成本法计算出建筑物的价格。
3)土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。
3)对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。
4)根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第4辑
金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有（ ）。
A．流动比率
B．借款偿还期
C．现金回报率
D．资产负债率
E．利息备付率
下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（ ）。
A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的主要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式
D．投资流动性好
按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第5辑
B.套
C.成交价格
D.件
B、变动可能性
C、发生经常性
D、类型归属性
王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30㎡，外墙面积6㎡，单元间分隔墙面积8㎡，公摊面积3㎡那么，可出租面积应为（ ）㎡。
A．33
B．40
C．43
D．47
B．在封闭经济中GDP 与GNP 完全相等
C．GDP 与GNP 都是描述总体经济活动的指标
D．本国公民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP
某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（ ）年。
A．40
B．43
C．47
D．50
因为40<(50—3)，所以建筑物的经济寿命应为：3+40=43(年)
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第6辑
土地面积量算在( )的基础上进行。
A、室内测量
B、产权调查
C、行政调查
D、野外测量
E、权属调查
承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）。
A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B．可以收回房屋出租给其他人
C．可以要求增加租金
D．应当继续履行原租赁合同
房屋租赁的有关政策中，承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。
B、建筑物
C、装饰装修
D、动产
E、特许经营权
指数修匀法是以本期的实际值和对将来的预测值为根据，经过修匀之后得出下一时期预测值的一种预测方法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、 凶猛型竞争者
C、 选择型竞争者
D、 从容不迫型竞争者
E 软弱型竞争者
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第7辑
B.受益人
C.保险代理人
D.被保险人
根据工程量清单计价法，措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中工程实体项目的费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。 （ ）
优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。
为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任，中介者可以投保（ ）。
A．财产损失保险
B．职业责任保险
C．信用保险
D．第三者责任保险
B.《城市房地产管理法》
C.《物业管理条例》
D.《房地产经纪管理办法》
部门规章：国务院各部、委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。
省、自治区、直辖市和设区的市、自治州的人民政府，制定规章。设区的市、自治州的人民政府制定地方政府规章，限于①城乡建设与管理、②环境保护、③历史文化保护等方面的事项。
涉及两个以上国务院部门职权范围的事项，①应当提请国务院制定行政法规或者②由国务院有关部门联合制定规章，如《房产测绘管理办法》(建设部令第83号)为建设部、国家测绘局联合制定的部门规章。其地位低于法律、行政法规，不得同它们相抵触。
政府规章除不得同宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得同上级和同级地方性法规相抵触。
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第8辑
1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。
2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣
表1 甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi（1+i）n/［（1+i）n-1］=300 错误8%错
误（1+8%）10/［（1+8%）10-1］=44.71（万元）。
（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表2 所示。
表2 乙方案的资本金现金流量万元
2.用差额投资内部收益率法进行方案比选
（1）进行单一方案评价
NPV 甲=－300+67.79/15%错误［1－1/（1+15%）5］+73.41/15%错误［1－1/（1+15%）
5］错误1/（1+15%）5＋124.03/15%错误［1－1/（1+15%）5］错误1/（1+15%）
10+130.24/15%错误［1－1/（1+15%）4］错误1/（1+15%）
15=－300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06（万元）>0，甲方案可行。
NPV 乙=－400+85/15%错误［1－1/（1+15%）10］+155/15%错误［1－1/（1+15%）9］
错误1/（1+15%）10=－400+426.60+182.82=209.42（万元）>0，乙方案可行。
（2）用差额投资内部收益进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表，如表3 所示。
表3 现金流量表
（3）计算（乙－甲）差额内部收益率
令i1=16%，NPV1=－100+17.21/16%错误［1－1/（1+16%）5］+11.59/16%错误
［1－1/（1+16%）5］错误1/（1+16%）5+30.97/16%错误［1－1/（1+16%）5］错误
1/（1+16%）10+24.76/16%错误［1－1/（1+16%）4］错误1/（1+16%）15=4.88（万元）。
令i2=17%，NPV1=－100+17.21/17%错误［1－1/（1+17%）5］+11.59/17%错误
［1－1/（1+17%）5］错误1/（1+17%）5+30.97/17%错误［1－1/（1+17%）5］错误
1/（1+17%）10+24.76/17%错误［1－1/（1+17%）4］错误1/（1+17%）15=－0.97（万元）。
FIRR=16%+4.88/（4.88+0.97）错误1%=16.83%。
因为FIRR=16.83%>15%，所以乙方案优于甲方案。
B.塑料壁纸
C.铝合金门窗
D.天然大理石
E.氯化橡胶涂料
设计变更发生以后，如无正当理由工程师在报告送达之日起7日后变更合同价款报告自动生效。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.银行票据
C.商业票据
D.大额可转让存单
关于“该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作”的表述，正确的为（ ）。
B.A部门不可以负责征收的组织工作
C.征收具体工作不得委托给开发企业
D.房屋征收实施单位不得以营利为目的
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第9辑
B.自动续期
C.应于届满前6 个月申请续期
D.应于届满前1 年申请续期
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或（ ）的愿望。
A．永久出售
B．租让
C．投资开发
D．廉卖
为了出售或提高其土地的使用价值，卖方可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。
B、局部送风
C、全面通风
D、局部通风
下列关于房产分幅图的描述有误的是（ ）。
A．是测绘分丘图和分户图的基础材料
B．是绘制房产权证附图的基本图
C．绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗
D．是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图
房产分幅图是房产登记和建立户籍资料的索引和参考资料，而分丘图才是绘制房产权证附图的基本图。
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