2021房地产估价师考试真题5篇

新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

本题考查的是短期资金市场。短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的一年期以内资金交易活动的总称。

该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。

假设开发法
　　方案一：（从旧厂房到批发市场）
　　画现金流量图



（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）
　　从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格
　　1.开发完成后的价值（持有＋转售模型公式）
　　1）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）
　　2）计算开发完成后的价值



V1＝12606.39（万元）
　　2.补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005（万元）
　　（因为本方案仅是改造，没有扩建，容积率不变）
　　3.契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0
　　4.改造建设成本及管理费用＝（1000×26400）/（1＋15%）0.5＝2461.81（万元）
　　5.营销费用＝（1300.86×0.5）/（1＋15%）0.75＝585.71（万元）
　　6.计算旧厂房的价值
　　V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71
　　V0＝－813.83（万元）
　　作为批发市场的开发利用方式经济上不可行。
　　方案二：（旧厂房－公寓）
　　改扩建后总的建筑面积为2.64＋1.76＝4.4（万m2）
　　画现金流量图，从现在开始，到未来1.5年处



　1.开发完成后的价值V1＝8500×4.4×（1－6%）/（1＋15%）1.5＝28507.08（万元）
　　2.计算补地价金额
　　1）现状容积率＝26400/12500＝2.112
　　2）改扩建为公寓后的容积率＝44000/12500＝3.52
　　3）改扩建后新楼面地价＝4000×[1－（3.52－2.112）/0.1×2%]＝2873.6（元/m2 ）
　　4）补地价＝2873.6×44000－1500×12500＝10768.84（万元）
　　3.契税＝（10768.84＋V0）×4%＝430.75＋0.04V0
　　4.更新改造成本及管理费用＝1500×4.4/（1＋15%）0.75＝5943.20（万元）
　　5.销售费用＝8500×4.4×3%/（1＋15%）1＝975.65（万元）
　　6.计算旧厂房的市场价值
　　V0＝28507.08－10768.84－430.75－0.04V0－5943.20－975.65
　　V0＝9989.08（万元）
　　按照最高最佳利用原则，该旧厂房的最高最佳利用方式为改扩建为公寓出售，这种利用方式下旧厂房的市场价值为9989.08万元。

测算估价对象价值要做到估价方法选用恰当，估价基础数据和技术参数选取准确且有充分的依据或理由，计算公式和计算过程正确无误。

本题考查的是确定房地产开发项目的原则。房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

本题考查的是保险的种类。人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质不是赔偿，而是按约定予以给付。

购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E，P）。S、E、P 三者的关系表现为：①若E=P，则消费者会满意；②若E>P，则消费者不满意；③若E