2021房地产估价师考试试题题库5篇 第1篇
房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的一种非交易行为。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。
若甲公司要求丙公司停止其开发方案，根据相关法律规定，丙公司（ ）。
A.必须立即停止开发
B.应当修改原开发方案
C.可以继续实施原开发方案
D.应当待甲乙两公司协商一致后开发
(2014真题) 陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为（）。
A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议
B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换
C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产估价机构申请复核评估
D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置
答案：B,C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。选项A错误，陈某应与征收部门订立补偿协议；选项D错误，不能因为陈某房屋的设计使用年限过期而不予补偿。
以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是（ ）。
A.定期进行资产的投资分析和运营状况分析
B.室内布局与空间规划
C.设计和调整房地产资产的资本结构
D.持有或出租分析
答案：B
解析：
本题考查的是设施管理。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。
在城市规划管理系统中，属于前期管理工作的是（ ）。
A.城市规划决策系统
B.城市规划执行系统
C.城市规划反馈系统
D.城市规划保障系统
答案：A
解析：
本题考查的是城市规划管理系统。城市规划决策系统。即城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。城市规划组织编制管理是制定城市规划的前期管理工作。P8。
人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括（ ）。
A.物业所处位置
B.辐射区域的范围
C.建筑设备系统
D.建造年代
E.租户类型
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
二级注册建筑师由省、自治区、直辖市注册建筑师管理委员会负责注册和管理，报住房和城乡建设部备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题题库5篇 第2篇
关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。
A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
答案：B
解析：
运营费用不包含房地产的折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。因为它们的购置成本是确实发生的，因此其折旧费应包含在运营费用中。
房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（ ）。
A、对工程采用的配套设备进行检验
B、确立有关质量文件的档案制度
C、对原材料的检验
D、控制工程变更
答案：D
解析：
考点:质量控制。工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：（1）对原材料的检验；（2）对工程采用的配套设备进行检验；（3）确立施工中控制质量的具体措施；（4）确立有关质量文件的档案制度。
所谓（ ），主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
A．投资机会选择
B．决策分析
C．前期准备工作
D．建设阶段
正确答案：A
A所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。
下列关于预告登记的表述中，错误的是（ ）。
A.预告登记的目的是保障将来实现的物权
B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。预告登记的范围，不局限于商品房预售。
下列银行业务中，属于银行负债业务的有（ ）。
A.同业拆借
B.托收承付
C.抵押贷款
D.期货、期权
E.大额可转让定期存单
答案：A,E
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。选项BD属于商行中间业务；选项C属于商行资产业务。参见教材P249～251、254～255。
下列关于预备费的说法不正确的是（ ）。
A．基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用
B．基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和
C．涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用
D．若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元
正确答案：B
基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费和工程建设其他费用之和。
在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（ ）
答案：对
解析：
土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段。虽然开发后的熟地所创造的收入并不比毛地多，但它毕竟向土地的最终用途靠近了一步。即便如此，为土地开发进行融资仍然较为困难。土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许特定地块从整体的抵押合同中释放出来，即解除该地块的抵押权，使其得以出售。此时，借款人必须向金融机构偿还部分贷款。
2021房地产估价师考试试题题库5篇 第3篇
李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。
A．5000
B．12574
C．12650
D．13911
边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量与边际收益的乘积。它表示每增加一单位生产要素可以获得的收益增量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
许多（ ）房地产大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。
A．大型
B．中型
C．小型
D．跨国性
正确答案：C
许多小型房地产商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本。
根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）
答案：错
解析：
考点:净收益每年不变的公式。报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快。
与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）
答案：对
解析：
考点:实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。
以下各项中，不属于市场环境调查内容的是（ ）。
A.技术发展环境
B.人口资源环境
C.产品调查
D.经济环境
答案：C
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。市场环境调查主要包括政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境和技术发展环境等方面的调查。
资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题题库5篇 第4篇
(2011真题) 商品房预售方案应包括的内容有（）。
A.项目基本情况
B.预售房屋套数
C.销售人员姓名和身份证号
D.竣工交付日期
E.住房质量责任承担主体
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是商品房预售。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体落实、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是实现物业管理社会化的必要条件。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是物业管理的概念。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。
下列关于银行外部组织形式叙述错误的是（ ）。
A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式
B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理
C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司
D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的
正确答案：C
集团银行制与连锁银行制的区别在于后者没有股权公司形式，不需成立控股公司
下列不应免缴房产税的是( )。
A、 职工自由住房
B、 企业创办的学校用于教学的房产
C、 产权未确定以及有纠纷的房产
D、 经有关部门鉴定的危险房屋
下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（ ）。
A、空置量
B、房地产价格指数
C、平均建设周期
D、吸纳率
E、房屋施工面积
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是供给指标。选项BD属于市场交易指标。参见教材P39～41。
房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。
已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。
A、 65.4
B、 81.8
C、 87.2
D、 109.0
2021房地产估价师考试试题题库5篇 第5篇
关于合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ）。
A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同
B．意思表示真实
C．不违反法律
D．不违反社会公共利益
城市总体规划的近期建设规划期限一般为( )年。
A、 5
B、 10
C、 15
D、 20
答案：A
解析：
城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。
某套住宅建筑面积100m2，套内建筑面积为93m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为（ ）元/ m2。
A.8000
B.9300
C.9750
D.10000
答案：A
解析：
本题考查的是建立比较基础。使用面积＝100×0.8＝80（m2）。建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积＝10000×80/100＝8000（元/m2）。
国有建设用地使用权属于（ ）。
A、债权
B、所有权
C、担保物权
D、用益物权
答案：D
解析：
本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。参见教材P421。
国有土地使用权转让人应缴纳的税费有（ ）。
A．土地增值税
B．教育费附加
C．营业税
D．城市维护建设税
E．契税
答案：A,B,C,D
解析：
A 项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。B 项，教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。C 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。D 项，城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。E 项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。
针对不同用途的收益性物业可分为（ ）。
A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．承租人管理、租赁市场管理
C．工业及货仓物业管理、人事管理
D．商场物业管理、财务、人事管理
