房地产估价师考试真题及详解7章
房地产估价师考试真题及详解7章 第1章
B、 变货币收入为货币资本
C、 充当支付中介
D、 创造派生存款和信用流通工具
B.措施费
C.直接工程费
D.企业管理费
B.某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供专业帮助
C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D.估价委托人对估价结果提出了明确要求,由于时间紧,加上估价业务简单,某估价机构按其要求完成了估价
E.某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
房地产估价师考试真题及详解7章 第2章
B、基准地价修正法
C、多元回归分析法
D、损失资本化法
E、长期趋势法
B.货币证券
C.资本证券
D.所有权证券
房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。( )
此题为判断题(对,错)。
B、生产费用价值论
C、收益原理
D、替代原理
拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当由( )确认。
A.房地产行政主管部门
B.房屋拆迁管理部门
C.城市规划行政主管部门
D.房屋登记机构
房地产估价师考试真题及详解7章 第3章
某投资者计划以600万元购人一商业物业用于出租经营,要求在3年建设期内分期付款的比例分别为20%,30%,50%,行业基准收益率为18%,贷款利率为12%,物业从第4年年初开始投入使用。预计物业经营期内的收支情况如下表所示,试通过该项目的净现金流量图,分析该投资项目的可行性(设现金收支均发生在年初)。
物业经营期内现金收入与支出表 单位:万元
年份 4 5 6 7 8 9 1() 11 毛租金收入 150 150 150 150 150 150 150 150 经营成本 30 30 30 30 30 30 30 30 转售收入 1200 转售成本 120 装修成本 60 100
年份 |
O |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
净现金流量 |
-120 |
-180 |
-300 |
60 |
120 |
120 |
120 |
120 |
120 |
120 |
100 |
估价对象为一宗10000m-的七通一平用地,i地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年.窖积率为5:根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼.钢筋混凝土结构,共18层:其中l一3层主要为商业用途,建筑面积9000㎡(含独立使用的车棚300㎡).其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/㎡。工程子2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格.有关资料如下:
l、房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%,买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2、建筑安装工程费为1100元/㎡,专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3、商业用房建成半年后可全部用于出租.出租空置率及租金损失率共为10%,按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。
4,商品住宅建成半年时可售出30%,平均价格为2700元/㎡;建成一年时可售出60%,平均价格为2800元/㎡;剩余的10%会在建成一年牛售出,平均价格为2900元/㎡,广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5、房地产报酬率为8%,折现率为12%,贷款年利率为6%.销售利润率为20%,估价测算如下(节选):
采用观金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解:
1、开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000× 5=50000(㎡)
住宅总面积=50000—9000=41000(㎡)
(1)商铺开发完成后的房地产总价直
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1—空置等租金损失率)
=50×12×(1—10%)=540(元/㎡)
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1—运营费用率)
=540×(1—24%)=410.40(元/㎡)
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×11—1/(1+8%)47]× 1/(1+8%)2.5
=4118.45(元/㎡)
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)
(2)住宅开发完成后的总价值=41 000×[30%× 2700/(1+12%)2.5+60%×
2800/(1十12%)3+10%× 2900/(1+12%)3.5=8204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11 910.67(万元)
2、扣除项目
(1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)
(2)专业及管理费用=4910.71× 8%=392.86(万元)
(3)销售费用和销售税费总额=11 910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)
(4)销售利润=11 910.67×20%=2382.13(万元)
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=O.04V
3、总地价
2006年9月1日的总地价:
V=11 910.67—4910.71—392.86—1071.96—2382.13—O.04V
V=3031.74(万元)
1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错,应为12%。
2.商铺开发后的总价值计算时,应扣除300m2独立车棚的面积。
商铺开发完成后的总价值=4118.45×8700=3583105(万元)或3760.52×8700=3271.65万元。
3.在计算2006年9月1目总地价的扣除项目中,不应包括销售利润。
总地价V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04
V=5322.25万元
下列关于抵押的表述中,不正确的是( )。
A.抵押权人必须是债权人,而抵押人未必是债务人
B.在建工程抵押时,登记机关不得核发《房屋他项权证》
C.因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的,抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足
D.抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产
建制镇总体规划的期限为( )年。
A.3
B.5
C.10
D.10~20
城市总体规划的期限一般为20年,近期建设规划期限一般为5年。建制镇总体规划的期限可以为10年至20年,近期建设规划可以为3年至5年。
房地产估价师考试真题及详解7章 第4章
B.租金售价比
C.实际价格与理论价格之比
D.房地产供求比
E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比
B、速动比率
C、资产负债率
D、资产报酬率
E、应收账款周转率
B.招标出让
C.拍卖出让
D.协议出让
E.挂牌出让
我国现行的房地产登记制度,类似权利登记制,兼采托伦斯登记制,但又有自己的特点,概括起来,主要有以下( )几点。
A.房地产权属登记由不同登记机关分别登记
B.房地产权属登记为房地产权利静态登记
C.房地产权属登记不具有公信力
D.房地产权属登记实行及时登记制度
E.颁发权利证书
B、房地产折旧额
C、重置提拨款
D、房地产改扩建费用
E、所得税
B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算
C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值
D.在预测开发完成后的价值时,应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值
房地产估价师考试真题及详解7章 第5章
某宗面积为5000m2的工业用地,容积率为0.5,楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为4.0,楼面地价为800元/m2。理论上应补地价的数额应为( )万元。
A.1450
B.2900
C.320
D.2500
[答案] A
理论上应补地价的数额计算如下:
补地价(单价)=800×4.0=600×0.5
=2900(元/m2)
补地价(总价)=2900×5000=1450(万元)。
下列关于农地征收费用的表述中不正确的是( )。
A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区,直辖市规定
B、租金水平
C、运营成本
D、营业收入
E、出租率
估价机构应首先审核该在建工程的合法性,要求委托人提供( )。
B、后修改的规划审批文件
C、向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
B.电焊眩光
C.核辐射
D.玻璃幕墙反射光
E.微波炉产生的微波
房地产估价师考试真题及详解7章 第6章
下列有关存款业务的说法正确的一项是( )。
A.活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日
B.定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种
C.单位活期存款以每月月末的30日为结息日
D.单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
活期储蓄存款以每年的6月30日为结息日;定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种;单位活期存款以每季末月20日为结息日。
下列关于廉租住房的表述中,正确的是( )。
A.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B.廉租住房免征房产税
C.廉租住房的供应以实物配租为主
D.廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
B.融资相关参数
C.评价标准类参数
D.收益相关参数
实际估价中设定未来净收益每年不变条件下,求取净收益最合理的方法是( )。
A.过去数据简单算术平均法
B.过去数据加权算术平均法
C.未来数据简单算术平均法
D.未来数据加权算术平均法
B.不能无证使用国有土地
C.不能随便改变农用地的用途
D.不能在国有土地上设立抵押权
房地产估价师考试真题及详解7章 第7章
某宗房地产每年净收益为100万元,建筑物价值为250万元,建筑物资本化率为15%,土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为( )万元。
A.520.83
B.250
C.770.83
D.270.83
土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是( )。
A.土地使用权出让费
B.土地使用费
C.土地使用权转让费
D.毛地价
土地使用权出让费是土地出让时支付给政府的一笔费用,俗称“土地出让金”,而土地使用权转让费是在土地使用权发生转移时,由受让方支付给转让方的费用,毛地价是土地价格的一种表示方式,士地使用费是十地使用者使用土地支付的经常性费用。
B.权责发生制
C.收付实现制
D.权责实现制
某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元,某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。
A.0.36
B.1.22
C.2.78
D.3.25
取得工程设计行业资质的企业,可以承接同级别相应行业的工程设计业务,可以承接本行业范围内同级别的相应专项工程设计业务,但需再单独领取工程设计专项资质。( )
此题为判断题(对,错)。
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