房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第1辑
某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
答案：A
解析：
本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝2500/（1+3%）＝2427（元/m2）。
政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。
A、 调控土地供应计划
B、 城市规划指导
C、 控制人口
D、 税收调节
答案：C
解析：
因为政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式包括调控土地供应计划、城市规划指导、税收调节。
收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分有（ ）。
A、总平面图
B、管道横剖面图
C、管道纵剖面图
D、节点详图
E、系统轴测图
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分表示一个区域的采暖管网，其施工图的组成主要包括总平面图、管道横剖面图、管道纵剖面图和节点详图。
房地产在交易中可以转移的是其实物，其价格就是房地产本身的价格。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产价格的特点。房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或是其他权利。
售房单位出售多层公有住房，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金应不低于（ ）。
A．5％
B．10％
C．20％
D．30％
答案：C
解析：
出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第2辑
在某商业街深度30．48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为( )万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
正确答案：B
[答案] B
1200×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)＝1404(万元)
零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。
A、 建筑面积
B、 总出租面积
C、 可出租面积
D、 营业面积
普通股股东享有的权利有( )。
A.股票转让权
B.要求赎回权
C.参加表决权
D.公司剩余财产的分配权
E.股息红利分配要求权
答案：A,C,D,E
解析：
从具体内容看，普通股股东享有的权利如下：
(1)参加股东大会的权利。
(2)参加表决的权利。根据平等原则，一般情况下的表决权为一股一票制。
(3)股票转让权。
(4)股息红利分配的要求权。
我国《公司法》规定，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10％列入公司法定公积金(公司法定公积金累计额为公司注册资本的50％以上的，可以不再提取)；公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损；公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，可按股东持股比例进行分配。
(5)公司剩余财产的分配权。
(6)对公司事务的质询权。
下列证券品种中，属于货币证券的是（ ）。
A．股票
B．支票
C．债券
D．投资基金
答案：B
解析：
证券可分为：①商品证券，是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等；②货币证券，是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等；③资本证券，是表明投资的事实，表明投资者的权利和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。
房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。（ ）
答案：对
解析：
会计主体不一定是法律主体。比如在企业集团的情况下，一个母公司拥有若干个子公司，企业集团在母公司的统一领导下开展经营活动，为了全面反映这个企业集团的财务状况和经营成果，就有必要将这个企业集团作为一个会计实体，通过编制合并会计报表，反映企业集团整体的财务状况、经营成果和现金流量。
对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务的质量好坏。
答案：错
解析：
考虑建筑材料的经济性，要有一个总体的观念，既要考虑到装饰工程一次性投资的多少，也要考虑到日后的维护维修费用和材料的使用寿命。
在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括（ ）。
A．开发建设投资
B．土地增值税
C．借款本金偿还
D．借款利息支付
E．运营费用
答案：C,D
解析：
在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出主要包括开发建设投资、经营资金、运营费用、修理费用、营业税金及附加、土地增值税、所得税。
从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。
A．确定调查方式
B．设计问卷
C．收集信息
D．定义市场区域
房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第3辑
2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（ ）元。
A．80
B．160
C．200
D．240
横道图法用于项目建设阶段的（ ）。
A．质量控制
B．进度控制
C．成本控制
D．合同管理
马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于（ ）。
A．平均利润率
B．资本供求状况
C．通货膨胀率水平
D．资金成本
正确答案：A
马克思的利率决定论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借人资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。剩余价值表现为利润，所以，利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率。
某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元人民币，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是（ ）。
A．40%
B．50%
C．200%
D．250%
下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。
A.建筑密度
B.建筑控制高度
C.建筑色彩
D.建筑红线后退距离
E.容积率
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括以下各项：用地性质、用地面积、建筑密度、建筑控制高度、建筑红线后退距离、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施。
民事主体所享有的权利和应承担的义务是民事法律关系的( )。
A.概念
B.客体
C.结果
D.内容
答案：D
解析：
3.民事法律关系的内容
民事法律关系的内容——是指民事主体所享有的权利和应承担的义务。例如，商品房买卖法律关系的基本内容是：买方承担付款的义务，享有取得商品房所有权的权利；卖方承担交付商品房并转移所有权的义务，享有取得商品房价款的权利等。
在企业短期偿债能力指标中，流动比率越高表明企业的获利能力越强。
答案：错
解析：
流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。根据西方的经验，流动比率在2:1左右比较合适。
建筑物防震缝的宽度在任何情况下不得小于 50mm。（ ）
答案：对
解析：
防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震的影响，根据抗震设计规范规定：地震烈度 6 度以下地区的建筑可不予设防；9 度以上的地区，一般避免进行工程建设。防震缝的宽度在任何情况下不得小于 50mm。防震缝的宽度在建筑抗震设计规范中按不同烈度根据不同结构、砌体类别、建筑类别、高度等都有不同的规定。
房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第4辑
根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过20%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是收益法的理论依据。根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%。
(2015真题) 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。（）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
期限为10 年、年利率6％、按月等额还本利息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600 元，则第4 年最后1 个月还款额中的利息是（ ）元。
A．156.00
B．648.41
C．784.41
D．793.45
答案：D
解析：
解法一：①计算现值：
则第4 年12 月末的利息＝158689.29×0.5％＝793.45（元）。
评估拆迁价格应精确到（ ）。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
正确答案：A
拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，应精确到元。
长期融资工具是指收回本金和利息要在一年以上的凭证，也包括没有回收期限的股票。（ ）
此题为判断题(对，错)。
当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：
1.项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决（根据工程进度均匀发生），贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
2.第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。
3.计算期（开发经营期）取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
（1）编制项目的借款计划
（2）编制项目的借款还本付息表
（3）编制资本金现金流量表。（不考虑所得税）
（4）若该开发商要求的目标收益率为15%；计算该投资项目的净现值。（所有的投资和收入均发生在年末）
企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。
A．可衡量性
B．可实现性
C．可整合性
D．可盈利性
E．可区分性
答案：A,B,D,E
解析：
由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分程序。同时通过调查消费者在选择某一品牌时所考虑的产品属性的，先后顺序，可以划分现有的消费者细分市场和识别出新的细分市场。从企业的角度而言，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备可衡量性、可实现性、可盈利性和可区分性。
房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第5辑
作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（ ）。
A.产品定位
B.避强定位
C.竞争性定位
D.对抗性定位
E.重新定位
答案：B,D,E
解析：
【考点】市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。参见教材P63。
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）。
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。 ( )
按建筑物的层数分类，中高层建筑指（ ）层的建筑。
A、1～3
B、4～6
C、7～9
D、10层以上
答案：C
解析：
本题考查的是建筑分类。按建筑物的层数分类，中高层建筑指7～9层的建筑。
新设项目法人融资形式的特点有( )。
A、 项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B、 新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C、 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D、 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为 ( )元。
A．320
B．1200
C．1210
D．210
正确答案：A
[答案] A In=p?n?i=2000×2×8%＝320(元)
李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：
(1)该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？
(2)该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。
答案：
解析：
(1)属于咨询性估价，投资价值。
(2)收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益，第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率，第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。
房地产估价师模拟冲刺试题集6辑 第6辑
下列各项商品之间互为互补品的有（ ）。
A、住宅与其配套的娱乐房地产
B、二手房和新建房地产
C、城市郊区的住宅与高速公路收费
D、经济适用房与普通商品住宅
E、住宅与其配套的商业房地产
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项B，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值；选项E，承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值，合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值会发生改变。参见教材P99。
房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后60日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。
A．商品的可替代程度
B．商品带给消费者的效用
C．商品用途的多样性
D．时间的长短
E．商品生产厂家的资质
下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是（ ）。
A、统一财产范围
B、统一付款方式
C、统一税费负担
D、统一成交日期
答案：D
解析：
考点:统一财产范围。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一融资条件；统一税费负担；统一计价单位。选项D，属于市场况调整。
在城市房屋征收估价中，当征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此价值时点应为未来。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，估价对象为未来状况下的情形。
下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。
A、能为投资者带来经常性的收入现金流
B、分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C、适合于长期投资
D、常在机构投资者之间进行交易
E、位置对其有着特殊的重要性
答案：A,C,D,E
解析：
考点:房地产投资概述。选项B错误，随着房地产市场的发展，商业物业投资的开发—出售模式，即将建成后的商用物业分割产权銷售的模式越来越缺乏生命力，而开发—持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋势。
如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500 m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（ ）。
A．20%的首付款，加上该首付款2年的利息
B．20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值
C．该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
D．2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。
A、0.03
B、0.83
C、0.85
D、1.25
答案：D
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。25000÷20000＝1.25。
