房地产估价师考试真题精选及答案9篇 第1篇
建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用为（ ）。
A、人工费
B、材料费
C、施工机具使用费
D、企业管理费
答案：D
解析：
本题考查的是建筑安装工程费用的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。
甲企业于2014年3月竞得一宗100 000㎡的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140㎡的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。
该项目的销售收入预期为（）亿元。
A、12
B、14
C、18
D、20
答案：D
解析：
本题考查的是经济学中的成本概念。经济利润=销售收入-会计成本-隐成本，销售收入=经济利润+会计成本+隐成本=2+12+6=20万元。参见教材P200。
房地产开发前期工作中，除了四个主要环节的工作外，还可能包括的工作有（ ）。
A.市政设施接驳的谈判与协议
B.对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户
C.初步确定目标市场.售价或租金水平
D.申请办理《建设工程施工许可证》
E.制定项目开发过程的监控策略
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是其他前期工作。除了四个主要环节的工作，房地产开发过程的前期工作可能还包括：施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；对拟开发建设的项目寻找预租（售）的客户；进一步分析市场状况，初步确定目标市场、售价或租金水平；制定项目开发过程的监控策略；洽谈开发项目保险事宜等。
根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（ ）
A.《住宅质量保证书》和《住宅验收说明书》
B.《住宅使用说明书》和《住宅保修说明书》
C.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
D.《住宅保修保证书》和《住宅使用说明书》
答案：C
解析：
本题考查的是商品房交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．偿债备付率
正确答案：B
[答案] B 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（ ）。
A、空置率与有效毛收入呈反向变动
B、通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C、权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D、金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
答案：A
解析：
考点:房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项A正确，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少；选项B错误，可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响；选项C错误，权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小；选项D错误，金融机构通常要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。
房地产估价师考试真题精选及答案9篇 第2篇
无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。( )
正确答案：×
[答案] × 产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合特定产品的特点，对拟提供的产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。
设立地役权通常会使（ ）。
A.供役地的价值下降
B.需役地的价值下降
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升
答案：A
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。
某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。
A．280
B．285
C．290
D．295
下列选项中，属于申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件有（ ）。
A.施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，必须完成征收工作
B.已经确定施工企业
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%
E.建设单位应当提供银行出具的到位资金证明
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是开工申请与审批。选项A错误，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；选项D错误，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。
项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（ ）
A.财务费用
B.折旧费
C.摊销费
D.修理费
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费。
某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按建筑面积计算的价格为3295元/ m2，该套住宅按套内建筑面积计算的价格为（ ）元/ m2。
A、3000
B、3277
C、3500
D、3599
答案：C
解析：
考点:统一计价单位。住宅总价＝（145＋9）×3295＝507430；按套内建筑面积计算的单价＝507430/145＝3499.517241≈3500元/ m2。
房地产估价师考试真题精选及答案9篇 第3篇
判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。
A、风险辨识
B、风险估计
C、风险评价
D、风险决策
答案：B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。
房地产市场可以理解为从事( )等交易活动场所及一切交易途径和形式。
A、 房地产买卖
B、 房地产市场调研
C、 房地产抵押
D、 房地产租赁
E 房地产协会
答案：对
解析：
商品房销售可以按①套(单元)计价，也可以按②套内建筑面积或按③建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记
(2013真题) 从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（）
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地。属于常识性试题。从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。
下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（ ）。
A、土地出让价款
B、土地购置税费
C、基础设施建设费
D、水文地质勘测费
E、土地开发工程费
答案：A,B
解析：
考点:土地费用。土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。选项C属于房屋开发费，选项D、E属于勘察设计和前期工程费。
答案：错
解析：
本题考查的是门窗。门和窗不但有实用价值，还有建筑装饰的作用。
房地产估价师考试真题精选及答案9篇 第4篇
房地产具有用途多样特性，现实中房地产的用途其拥有者可以随意决定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是用途多样。房地产虽然具有用途多样特性，但现实中房地产的用途并不是其拥有者可以随意决定的。参见教材P62。@##
某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。
A、 2006年5月30日
B、 现在
C、 重新估价的作业日期
D、 要求重新估价的委托方指定的日期
答案：A
解析：
估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。
某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。
A、试探性调查
B、描述性调查
C、创新性调查
D、因果性调查
答案：D
解析：
考点:市场调查的步骤。调查项目分为三类：试探性调查、描述性调查和因果性调查，因果性调查，即检验因果关系。
保险资金的性质主要有（ ）。
A.自有性
B.负债性
C.相对稳定性
D.不稳定性
E.社会性
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是保险资金的性质。保险资金通过保费筹集，具有负债性；保险公司可运用资金在一定数量上、一定时间内保持一定规模，这是相对稳定性；保险资金来源于社会大众缴纳的保险费，具有社会性。P336。
根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，所有的现金流均发生在期末。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是现金流量图。只有初始投资例外，应放在第1期的期初，即0点位置。P146。
增值税简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，体现进项税额的抵扣。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。P249。
房地产估价师考试真题精选及答案9篇 第5篇
征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税。征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%。
( )指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。
A、 通货贬值
B、 通货膨胀
C、 通货紧缩
D、 通货异常
无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对经城市规划行政主管部门处罚、允许保留的违章建筑，待补办手续后合法建筑给予补偿。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
会计核算的可比性原则世指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。（ ）
此题为判断题(对，错)。
运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（ ）。
A、交易情况修正
B、市场状况调整
C、房地产状况调整
D、划分路线价区段
E、制作价格修正率表
答案：A,B
解析：
本题考查的是路线价法。路线价是若干标准宗地的平均价格，已经是经过交易情况修正后的正常价格；路线价对应的日期，与欲求取的临街土地价值一致，都是价值时点的，不需要进行市场状况调整。
房地产估价师考试真题精选及答案9篇 第6篇
住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用。（ ）
正确答案：×
住房公积金定向用于职T住房．通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益除了用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用外，还作为城市廉租住房建设的补充资金。
某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0．05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。（8分）
正确答案：
在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有（ ）
A．用地性质
B．容积率
C．人口容量
D．用地面积
E．建筑形式
答案：A,B,D
解析：
控制性详细规划的控制体系中，规定性指标一般包括：①用地性质；②用地面积；③建筑密度；④建筑控制高度；⑤建筑红线后退距离；⑥容积率；⑦绿地率；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位及其他需要配置的公共设施。CE 两项属于指导性指标。
人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。
A．空间直线距离
B．交通路线距离
C．交通时间距离
D．至市中心距离
正确答案：C
[答案] C
由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。
某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（ ）。
A．发行可转换债券
B．发行普通股股票
C．发行优先股股票
D．发行公司债券
答案：D
解析：
公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资具有面向对象广泛、融资成本较低、不改变原股东对公司的控制权、可优化企业债务结构、降低流动性风险等优点。
城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题精选及答案9篇 第7篇
业主委员会应当自选举产生之日起15日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正” ，即是进行交易情况修正。
根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告不得（ ）。
A．涉及贷款服务
B．出现融资的内容
C．承诺为入住者办理户口
D．利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
E．使用建筑设计效果图
房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（ ）。
A．备选方案差异原则
B．备选方案独立原则
C．最低可接受收益率原则
D．不行动原则
E．备选方案关联性原则
答案：A,C,D
解析：
在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则：①备选方案差异原则；②最低可接受收益率原则；③不行动原则。
共有产权住房可以涵盖目前保障房中的( )。
A.廉租住房和经济适住用房
B.公共租赁住房和经济适住用房
C.经济适住用房和限价商品住房
D.廉租住房和限价商品住房
答案：C
解析：
目前，国家有关部门正积极推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行。根据《住房城乡建设部、财
政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》要求，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。同时，探索发展共有产权住房，从具体政策上，共有产权住房的供应对象是在城镇稳定就业一定年限的首次购房家庭和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次。当居住一定年限后交易时，需按政府(或单位)与个人的产权比例分享收益，防止寻租，政府(或单位)与购房者各自持有的产权份额可按规定相互购买。这种共有产权住房可以涵盖目前保障房中的经济适用住房和限价商品住房。
房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
A.15
B.30
C.60
D.90
答案：D
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
房地产估价师考试真题精选及答案9篇 第8篇
在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是( )。
A、 强迫出售或强迫购买的交易
B、 交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解
C、 急于出售或急于购买的交易
D、 受债权债务关系影响的交易
委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是代理。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
某酒店位于市中心，属于四星级酒店，其一层的大堂装修豪华，餐厅、会议室配备齐全。室内装修精美，可免费宽带上网，保洁、物业管理都是24小时的。现酒店委托评估机构对其进行估价，为转让提供价格参考。
采用（ ）对酒店进行估价，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。
A.收益法 B.成本法 C.市场法 D.假设开发法
某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为( )万元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
正确答案：D
房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。
A、 预期通货膨胀
B、 非预期通货膨胀
C、 成本型通货膨胀
D、 需求型通货膨胀
根据我国现行保障性住房制度，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。
A.低收入
B.中低收入
C.中等收入
D.所有
答案：A
解析：
本题考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。
房地产估价师考试真题精选及答案9篇 第9篇
房地产市场营销因素调查包括（ ）。
A、购买能力调查
B、价格调查
C、促销策略调查
D、分销渠道调查
E、市场需求质量调查
答案：B,C,D
解析：
考点:市场调查的意义和内容。房地产市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。
收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（ ）。
A、潜在毛租金收入
B、空置损失
C、租金损失
D、其他收入
E、运营费用
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P367。
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )。
A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
正确答案：D
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
A.买受人所有
B.业主共有
C.房地产开发企业所有
D.房地产开发企业与业主共有
答案：B
解析：
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
(2017年真题) 某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（ ）。
A.5.00%
B.8.50%
C.8.74%
D.9.00%
答案：C
解析：
本题考查的是名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。
