2021房地产估价师考试题免费下载9卷 第1卷
会计的目标是向国家、企业内部、企业外部提供有助于（ ）所必须的、以财务信息为主的经济信息。
A.实行宏观调控
B.加强内部经营管理
C.合理地进行投资和信贷决策
D.优化社会经济资源配置
E.加强外部经营管理
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是会计的涵义、目标及基本职能。会计的目标是向国家、企业内部、企业外部提供有助于实行宏观调控、优化社会经济资源配置、合理地进行投资和信贷决策、加强内部经营管理所必须的、以财务信息为主的经济信息。
当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。
A．净现值法
B．差额部收益率法
C．费用现值法
D．内部收益率法
某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（ ）。
A、I3＞I2＞I1
B、I2＞I3＞I1
C、I1＞I3＞I2
D、I1＞I2＞I3
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。参见教材P156。
通风施工图纸可分为（）。
A、立面图
B、平面图
C、剖面图
D、系统图
E、详图
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是建筑识图基础。通风施工图纸可分为平面图、剖面图、系统图和详图。参见教材P79。
长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（ ）等。
A．收益法中预测未来的租金
B．收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整
C．填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏
D．比较分析两娄以上房地产价格的潜力
E．成本法中确定房地产的重新构建价格
房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。
A、 总投资估算表
B、 现金流量表
C、 资金来源与运用表
D、 开发建设投资估算表
E 资产负债表
2021房地产估价师考试题免费下载9卷 第2卷
自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是剩余技术。自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。
某物业当前的市场售价为10000元/m2，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为（ ）元/m2。
A、896.48
B、965.60
C、934.50
D、997.06
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。运用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，则A1=965.60（元/m2）。
非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。 ( )
业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业相同，这体现了房地产市场的 ( )性。
A．文化
B．相似
C．适应
D．各异
正确答案：D
[答案] D 业主和租客不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同，这体现了房地产市场的各异性。
下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲房地产V∞＝V40/[1－1/（1＋6%）40]＝1400/[1－1/（1＋6%）40]＝1550.77（万元/m2），甲土地的楼面地价＝1550.77/4＝387.69（元/m2）；乙房地产V∞＝V50/[1－1/（1＋6%）50]＝900/[1－1/（1＋6%）50]＝951.66（万元/m2），乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.66（元/m2）。乙土地的楼面地价＜甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。
2021房地产估价师考试题免费下载9卷 第3卷
某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。
A．2.0
B．3.0
C．4.0
D．5.0
土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（ ）。
A.应对房屋建筑物.房屋装修部分分别计算折旧
B.无论借贷资金还是自有资金都应计算利息
C.在估价测算过程中土地成本应包括补缴的土地使用权出让金
D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
答案：C
解析：
本题考查的是成本法。在估价测算过程中土地成本不应包括补缴的土地使用权出让金。
建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。
A.密度
B.表观密度
C.密实度
D.孔隙率
答案：B
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。
某企业2008年12月末，流动资产为1075万元，流动负债为430万元。则该企业的流动比率是（ ）。
A.40%
B.50%
C.200%
D.250%
答案：D
解析：
本题考查的是财务分析。流动比率＝流动资产/流动负债×100%=（1075/430）×100%=250%。
2021房地产估价师考试题免费下载9卷 第4卷
甲公司2016年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为9500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于2017年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为9800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为9860元/m2，其余4栋无人承接，退还给甲公司。
第二期产品以140m2三室两厅为主， 2018年6月当工程竣工后，建成的精装修住宅以11200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，
1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是甲公司吗拍卖底价评估属于鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么
2.乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些
答案：
解析：
1.委托人是法院，不是甲公司。拍卖底价评估属于鉴证性评估。因市场高档住宅交易实例众多，优先选用比较法，由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
2.乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。
一是从估价目的看，当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；
二是从价值时点看，拍卖时是2017年12月，而第二期工程在2018年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；
三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期是以小户型为主，赠送的精装修的价值也低，第二期以改善型为主，精装修的价值会高一些，相当于第一期住宅产品的升级换代，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；
四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；
五是从市场销售结果看，拍卖底价为9800元/m2，售出6栋的平均价格为9860元/m2，比较吻合，尚有4栋没有拍出，也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。
现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。
答案：
解析：
(1)对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。
1)计算出商业、住宅的建筑面积。
2)商业部分采用收益法进行评估，居住部分可收集可比实例，采用比较法进行评估。
3)两者汇总得出总价。
(2)把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。
1)采用比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。
2)采用成本法计算出建筑物的价格。
3)土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。
3)对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。
4)根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。
厂商均衡条件为：花费单位货币购买生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。 ( )
房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。
A、政府直接建房
B、对住房投资人减税
C、对住房承租人减税
D、对住房承租人补贴
E、鼓励赢利机构建房
答案：A,B,D
解析：
考点:政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。
下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（ ）。
A、准备期
B、建造期
C、销售期
D、经营期
答案：D
解析：
考点:财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。
2021房地产估价师考试题免费下载9卷 第5卷
在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（ ）
此题为判断题(对，错)。
零售商业物业的类型有（ ）。
A．市级购物中心
B．地区购物商场
C．超级市场
D．居住区商场
E．邻里服务性商店
正确答案：ABDE
ABDE零售商业物业通常有五种类型，除了选项A、B、D、E外，还有特色商店。
土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（ ）。
A．长期投资
B．短期投资
C．风险投资
D．金融投资
房地产咨询是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经济活动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
财务杠杆的正向作用是指当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借款越多，资本金的收益率越大。（ ）
答案：错
解析：
考点:全部投资和资本金评价指标的差异。只有当项目全部投资的平均收益水平高于借贷资金成本时，使用借贷资金才能提高资本金收益水平，此时财务杠杆具有正向放大作用。
根据会计基本准则规定，以下( )，属于会计信息的次级质量要求。
A.实质重于形式
B.重要性
C.谨慎性
D.及时性
E.可理解性
答案：A,B,C,D
解析：
会计基本准则规定，实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性是会计信息的次级质量要求，是对可靠性、相关性、可理解性和可比性等首要质量要求的补充和完善。
2021房地产估价师考试题免费下载9卷 第6卷
下列关于不动产经营租赁服务增值税缴纳规定的表述中，正确的是（ ）。
A.个人出租住房，应按照5%的征收率计算应纳税额
B.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额
C.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率减按1.5%的征收率计算应纳税额
D.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照3%的征收率计算应纳税额
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。选项A错误，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；选项C错误，小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额；选项D错误，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0．2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ）元。
A．1005．56
B．1010．56
C．1110．56
D．1115．56
正确答案：D
先用等比序列现值系数公式求出P值，再代入等额序列现值系数公式求出月等额还款额。
银行券是由银行发行的一种票据，俗称钞票。（ ）
此题为判断题(对，错)。
城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。（ ）
此题为判断题(对，错)。
开标会议由（ ）主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。
A．开发商
B．招标机构
C．专家
D．招标管理部门
2021房地产估价师考试题免费下载9卷 第7卷
下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。
A、 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B、 贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C、 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D、 贷款有保证、抵押、质押三种形式
答案：B
解析：
贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。
下列关于我国不动产登记的表述中，不正确的是（ ）。
A.依法登记的不动产权利受国家法律保护
B.土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记
C.经法定登记机关登记的不动产权利具有对抗第三人的效力
D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理转移登记。
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
按照规划方案设计的户数，该项目的居住区级别为（ ）。
A.社区
B.居住区
C.居住小区
D.居住组团
答案：C
解析：
本题考查的是居住区及规划布局。按规划方案，平均户型面积120m2，该项目住宅套数=1760/120×15×21=4620户。居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000?15000人、3000?5000户）相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
虽然被拆迂房屋的使用性质股以房屋权属证书及权属档案记载为准，但拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估。（ ）
正确答案：√
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。全部使用国有资金或国有资金为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。
下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。
A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是居民收入。选项E错误，居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。
2021房地产估价师考试题免费下载9卷 第8卷
估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（ ）的影响。
A、宏观社会经济环境
B、房地产市场供求关系
C、租户支付租金能力
D、银行贷款利率
答案：D
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关，所以准确估计某类物业的空置率，也不是一件很容易的事。参见教材P217。
(2013真题) 以国有资金投资为主的工程建设项目必须采用工程量清单计价。（）
答案：对
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。工程造价计价又分为定额计价和工程量清单计价两种方法。工程量清单计价方法是一种市场定价模式。全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。
某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
答案：A
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。
某套住宅建筑面积为lOOm2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。
A．2400
B．2580
C．2607
D．2760
正确答案：A
每平方米建筑面积的价格＝总价/建筑面积＝3000×80/100＝2400(元/m2)
对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产区位因素。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价格，但对另一类房地产来说则可能会提高其价格，如在居住区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高住宅价格。
单位不为职工出具提取证明的，职工无法提取住房公积金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题免费下载9卷 第9卷
评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（ ）选定。
A．被征收人协商
B．房屋征收部门
C．市、县级人民政府
D．房屋征收实施单位
答案：A
解析：
房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。
城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。
A.核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B.核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C.核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D.核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
答案：B
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。报建审批管理：对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（ ）
答案：对
解析：
资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。资本化率是在直接资本化法中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率。
某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2,0.6和0.2;第二年净现金流量可能为28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15,0.7和0.15,若折现率为10%，问该购买商铺的投资是否可行。
【解】
答案：
解析：
改错如下：
广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（ ）。
A.量力而行法
B.销售百分比法
C.竞争对等法
D.目标任务法
E.随行就市法
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是制定宣传与广告策略。预算决策的方法包括：量力而行法、销售百分比法、竞争对等法和目标任务法。
新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括（ ）资金。
A．政府政策性
B．资产变现
C．企业人股
D．个人人股范围
正确答案：B
B新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会引体和个人人股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。
