2021房地产估价师真题下载6卷
2021房地产估价师真题下载6卷 第1卷
B、6412.14
C、6585.45
D、6625.26
住房公积金管理的基本原则不包括( )。
A.住房公积金管理中心动作
B.银行专户
C.低存低贷
D.财政监督
《住房公积金管理条例》规定,“住房公积金管理委员会决策,住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督”是住房公积金管理的基本原则,其目的是保障住房公积金规范管理和安全动作,实现保值、增值,维护住房公积金所有人的合法权益。
B.直接资本化法的计算过程较简单
C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况
D.直接资本化法对可比实例的依赖性较差
某城市旧城区有一闲置的二层居住小楼,独门独院,请写出用收益法评估时的估价技术路线。
估价对象目前为闲置的二层小楼,虽然目前没有实际收益,但却具有潜在收益,因此可以将其设想为出租的情况来运用收益法估价,估价技术路线即先通过类似于市场法的方法求出估价对象的净收益或收入、费用等,再选用适当的收益法计算公式来估价。
B、 我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师
C、 注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法,一般2年举行一次
D、 取得注册结构工程师资格证书者,可以直接从事结构工程业务
E 注册结构工程师执行业务,应当加入一个勘察设计单位,由勘察设计单位统一接受委托并统一收费
2021房地产估价师真题下载6卷 第2卷
B.塑料壁纸
C.铝合金门窗
D.天然大理石
E.氯化橡胶涂料
属于房屋产权转移登记的情形有( )。
A.翻建
B.扩建
C.分割
D.抵押
E.裁决
转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。
第二期产品以140m2三室两厅为主, 2018年6月当工程竣工后,建成的精装修住宅以11200元/m2售出,甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低,而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2,远低于其投入的建设成本,很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问,
1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是甲公司吗拍卖底价评估属于鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么
2.乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些
2.乙估价公司可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。
一是从估价目的看,当时估价公司是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的,需要考虑限期变现偿债因素,而第二期住宅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;
二是从价值时点看,拍卖时是2017年12月,而第二期工程在2018年6月竣工后出售,时点的不同相应房地产市场状况也会不同;
三是从估价对象看,当时的估价对象是第一期是以小户型为主,赠送的精装修的价值也低,第二期以改善型为主,精装修的价值会高一些,相当于第一期住宅产品的升级换代,加之一期工程完工后,环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善,对第二期工程销售产生有利影响;
四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响,个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低,而应以平均的社会一般水平成本衡量;
五是从市场销售结果看,拍卖底价为9800元/m2,售出6栋的平均价格为9860元/m2,比较吻合,尚有4栋没有拍出,也从市场方面反映了市场的低迷、估价结果的合理性。
B.内部收益率法
C.动态投资回收期法
D.费用现值比较法
E.费用年值比较法
某笔笔资金按单利计息,n个周期末的本利和为( )。
A.P(1+i)n
B.P(1+i*n)
C.P*n*i
D.A(1+i)n
Fn= P(1+i*n)
B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法,正确的为( )。
A.应缴纳房屋所有权登记费80元
B.免征营业税
C.免征契税
D.无须交纳土地增值税
一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地,前街路线价(土地单价)为1000元/m2,后街路线价(土地单价)为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为( )m。
A.13.33
B.6.66
C.11.33
D.8.66
2021房地产估价师真题下载6卷 第3卷
某房地产企业的资产负债表上显示,负债合计为2500万元,资产合计为4000万元,流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元,存货为1200万元,则该企业的流动比率为( )。
A.625%
B.80.00%
C.133.33%
D.200.00%
流动比率=流动资产/流动负债。
从估价角度看,房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。( )
此题为判断题(对,错)。
在金融市场上,利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。( )
此题为判断题(对,错)。
某写字楼的建筑面积为8万㎡,可出租面积系数为80%,公用建筑面积系数为15%,则该写字楼出租单元内建筑面积是( )万㎡。
A.5.2
B.6.4
C.6.8
D.7.6
出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=8万㎡×80%-8万㎡× 15%=5.2万㎡。
投资项目可行性研究的根本目的包括( )。
A.减少或避免投资决策的失误
B.提高项目开发建设的经济效益
C.提高项目开发建设的社会和环境效益
D.为项目决策提供依据
E.为项目后期的经营决策提供依据
2.影响商务办公房地产价格的主要实物状况:外观形象(建筑物高度、体量、造型、外墙面装修);内部装修(大堂、走廊、内墙面、灯具);设备、设施(动力、通讯、运输、电子);智能化程度;物业管理水平;租户类型;楼层。
2021房地产估价师真题下载6卷 第4卷
B.标准化决策
C.程序化决策
D.科学性决策
封闭型基金公司则没有这种限制,它可以采取和一般股份公司相同的法律形态
B.独立使用性越差,变现能力越差
C.可以分割转让的房地产,变现能力较强
D.价值越大的房地产,变现能力越强
B、选择专业化模式
C、产品专业化模式
D、市场专业化模式
资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全不相同的。( )
此题为判断题(对,错)。
成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费,也包括由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。 ( )
此题为判断题(对,错)。
业主共同决定选聘和解聘物业服务企业,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。( )
此题为判断题(对,错)。
2021房地产估价师真题下载6卷 第5卷
B.一月一定
C.一年一定
D.年内分段
李某购买新房并入住,对此,下列说法正确的有( )。
A.李某应向物业管理公司出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
B.因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金,此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金,只需补缴差额部分即可
C.因李某住房问题已解决,今后无需再缴纳住房公积金
D.李某有义务缴纳公共性物业管理费用
B.2014年1月10日
C.2015年1月10日
D.2017年1月10日
按房地产的( )来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性
B.用途
C.市场性
D.地段
[答案] B
居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。
B.估价时点由估价目的决定
C.估价对象由委托人和估价目的决定
D.估价类型由估价师决定
B.价格效应=替代效应+收入效应
C.替代效应=收入效应+价格效应
D.替代效应=收入效应-价格效应
2021房地产估价师真题下载6卷 第6卷
房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.0m以上的楼梯问、水箱问、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.0m以上的部位,按其外围水平面积的一半计算。( )
此题为判断题(对,错)。
B、垄断性
C、外部性
D、均衡性
E、信息不对称性
B、8.28%
C、13.21%
D、14.21%
开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期,终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 ( )
此题为判断题(对,错)。
B.施工企业
C.工程监理单位
D.房地产发企业
B.用收益法评估投资价值时,净收益的计算通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税
C.用收益法评估投资价值和市场价值时,其中的报酬率取值应相同
D.用成本法评估投资价值和市场价值时,其中的利息取值可能不相同
E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果
( )适用于已分组的分布数列。
A.简单调和平均数
B.加权调和平均数
C.简单几何平均数
D.加权几何平均数
从投资者整体的角度出发,以投资者的出资额作为计算基础,把借款本金偿还和利息支付视为现金流出,用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考察项目资本金的盈利能力的财务报表是( )。
A.全部投资现金流量表
B.资本金现金流量表
C.投资者各方现金流量表
D.资金来源与运作表
B现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流人和现金流出,用以计算各项动态和静态评价指标,进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同,现金流量表分为:
(1)全部投资现金流量表不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础,用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标,考察项目全部投资的盈利能力,为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。
(2)资本金现金流量表从投资者整体的角度出发,以投资者的出资额作为计算基础,把借款本金偿还和利息支付视为现金流出,用以计处资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标,考察项目资金金的盈利能力。
(3)投资者各方现金流量表以投资者各方的出资额作为计算基础,用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标,反映投资者各方投入资本的盈利能力。
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