2021房地产估价师模拟试题5辑 第1辑
某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（ ）。
A.房屋征收部门
B.市、县级人民政府
C.地产行业主管部门
D.房屋征收实施单位
答案：A
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
有一幢总楼层为4层的房地产，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价为第一层的1.35倍，第三层的房地价为第四层的l.45倍，第四层的房地价为第二层的91%，按房地价分摊法计算出的第三层房地产占用的土地份额为33.24%。（ ）
答案：对
解析：
设第一层的房地价值为1，则第二层的房地价为l.35，第四层的房地价为0.91×1.35，第三层的房地价为1.45×0.91×1.35，按房地价值分摊，第三层占有的土地份额=该部分的房地价值÷房地总价值=1.45×0.91×1.35÷（1＋1.35＋0.91×1.35＋1.45×0.91×1.35）=33.235%。
基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是效用。基数效用论采用的分析方法是边际效用分析法，序数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。
对于封闭型基金，开放型基金具有的特征是（ ）。
A、投资风险较小
B、投资变现能力较差
C、资产稳定且便于经营
D、不允许持有人向发行人请求赎回
答案：A
解析：
本题考查的是投资基金类别。封闭型基金与开放型基金二者在运作上有以下区别：（1）封闭型基金证券只能在交易市场上买卖，价格受供求关系的影响，波动较大；开放型基金证券中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。（2）封闭型基金证券由于不允许持有人赎回，故资产比较稳定，便于经营；而开放型基金证券由于允许赎回。（3）公司型的封闭型基金，经营业绩的好坏对股东来说是至关重要的。当业绩好时，股东可通过超过净资产价值的证券价格而受益，但风险也大，一旦有亏损当然由投资人承担；开放型基金作为可随时兑现的证券，上述风险则较小。（4）开放型基金公司通常只发行一种股票，资产结构中不允许有负债；而封闭型基金公司则没有这种限制，它可以采取和一般股份公司相同的法律形态。参见教材P297。
商品房预售合同当事人必须约定房屋面积误差的处理方式。（ ）
答案：错
解析：
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，面积误差比是实测面积与预测面积之差与预测面积之比。合同未约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内的，根据实测建筑面积结算房价款。②面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权解除合同。③买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3％之内的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
经济适用住房的开发建设应通过（ ）的方式确定开发建设单位。
A．由有购经济适用住房的资格者投票选择
B．公证处随机摇号
C．政府在实力强、信誉好的企业中指定
D．招投标
2021房地产估价师模拟试题5辑 第2辑
某开发商获得某项目用地4200 m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5％，贷款利率为12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m2，以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率为10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)
正确答案：
作为产品的生产者和商品的供给者，（ ）是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位。
A．经济实体
B．经营者
C．厂商
D．营销商
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
正确答案：
（3）建筑物功能折旧额计算：
1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1－1/(1+10%)30]=9.05万元
2）空调功能落后引起的折旧=130－80+10－30+8=38万元
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。
在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。（ ）
答案：对
解析：
考点:收集大量交易实例的必要性。在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。
房地产投资资本金不能低于总投资的( )。
A、 10%
B、 20%
C、 30%
D、 35%
答案：D
解析：
《开发经营条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。
2021房地产估价师模拟试题5辑 第3辑
下列可以作为假设开发法适用的对象有（ ）。
A．待开发的土地
B．在建工程
C．有收益或有潜在收益的房地产
D．可装修改造或可以改变用途的房地产
E．既无收益又很少发生交易的房地产
正确答案：ABD
C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。
REITs首次公开发行的工作内容之一是房地产估价师对物业进行估价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金发行流程。REITs首次公开发行（IPO）的工作内容包括：确定IPO方式与地点，组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IPO外部团队，确定进入REITs的房地产资产范围，房地产估价师对物业进行估价，会计师准备财务报告，起草送审材料，向证监会、证交所、相关政府部门提交送审材料，证监会、证交所、相关政府部门审核批准，路演和定价发行。
制定进度计划时，( )从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A、 横道图法
B、 网络图法
C、 进行图法
D、 工序图法
保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。 （ ）
正确答案：×
优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。
关于贷款担保说法错误的是（ ）。
A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
正确答案：B
贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。
2021房地产估价师模拟试题5辑 第4辑
如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。 ( )
答案：错
解析：
在合法使用方面，应以使用管制为依据。城市规划规定了该宗土地为居住用途，应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。
允许利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。（ ）
此题为判断题(对，错)。
敏感性分析是一种（ ）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
A、动态确定性
B、动态不确定性
C、静态确定性
D、静态不确定性
答案：B
解析：
考点:敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。
由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（ ）。
A、操作风险
B、信用风险
C、管理风险
D、市场风险
答案：B
解析：
考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。
采用收益法测算房地产价格时，公式
表示( )。
A、 房地产净收益按－固定数额逐年递增
B、 房地产净收益按－固定数额逐年递减
C、 房地产净收益按－固定比率逐年递增
D、 房地产净收益按－固定比率逐年递减
答案：A
解析：
这是收益年限为无限年时的净收益按－固定数额逐年递增的公式。
建设工期不足一年的，建设单位依法落实到位建设资金原则上不得少于工程合同价的( )。
A.30％
B.35％
C.40％
D.50％
答案：D
解析：
建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
2021房地产估价师模拟试题5辑 第5辑
《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列行为中，应当缴纳契税的有( )。
A.房屋赠与
B.房屋继承
C.以土地、房屋权属抵债
D.以土地、房屋权属投资、入股
E.房地产抵押
答案：A,C,D
解析：
下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：
1)以土地、房屋权属作价投资、入股；
2)以土地、房屋权属抵债；(抵债≠抵押)
3)以获奖方式承受土地、房屋权属；
4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间( )计入裁决时限。
A、 必须
B、 应
C、 宜
D、 不
权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率的差值额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是WACC分析。权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率的差值额。
某房地产开发企业于2012年初以15000元/㎡的价格购买了一面积为8000㎡的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000㎡，写字楼建筑面积60000 ㎡，并于2012年初开始建设。建造期为3 年，建造成本为4500元/㎡。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/㎡，于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/㎡。销售税费（营业税及附加、销售费用）为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40% ，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。
答案：
解析：
本题0点为2012年年初，1为2012年年末，2为2013年年末，以此类推。
土地费用＝15000×8000＝12000（万元）
建造成本＝4500×（15000+60000）＝3375（万元）
写字楼销售收入＝9000×60000＝54000（万元）
装修费用＝1400×（15000+60000）＝10500（万元）
商场年租金收入＝4500（万元）
转售净收入＝20000（万元）
贷款按年付息，到期一次还本，贷款期为2年
第一、二年利息分别为：3500×8%＝280（万元）
资本金财务净现值=-18750-1495/（1+14%）+479/（1+14%）2+10800/（1+14%）3+5076/（1+14%）4+2700/14%×[1-1/（1+14%）17-4]/（1+14%）4+20000/（1+14%）18
=-18750-1311.4035+368.5749+7289.6924+3005.3995+9339.6970+1891.2227=1833.183（万元）
资本金的财务净现值大于零，因此该项目能满足资本金盈利指标要求。
(2015真题) 因政府调整规划导致动工开发日期拖延二年的土地不认定为闲置土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。
