2021房地产估价师考试答案5章
2021房地产估价师考试答案5章 第1章
B.消费者和消费者行为调查
C.市场需求容量调查
D.市场营销因素调查
据此背景,回答以下问题:
按照规定,B房地产开发公司和C建筑公司约定的屋面防水的最低保修期限至( )结束。
B、 2009年11月2日
C、 2010年11月2日
D、 2011年11月2日
B.证券的价格与其所代表的资本额往往是一致的
C.证券出售后,所有权和使用权发生了分离
D.证券的价格由其价值决定
B.信用
C.货币资金
D.货币
E.实物
B.85.26
C.85.36
D.87.16
B.房地产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响
C.房地产价格形成的时间通常较长
D.房地产价格实质上是房地产权益的价格
E.房地产价格既有交换代价的价格,也有使用代价的租金
无论何种保险合同,都必须以保险利益的存在为前提,而保险标的又是产生保险利益的前提。( )
此题为判断题(对,错)。
2021房地产估价师考试答案5章 第2章
王某购买的住宅的产权登记面积为( )。
A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B.套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积
C.套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积
D.套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积
B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间
C、在新建商品房销售市场中,吸纳周期又称为销售周期
D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数
B、 降低
C、 无变化
D、 为零
B.租买结构分析
C.供求结构分析
D.投资结构分析
B.房产税征收
C.人民币升值
D.居民消费价格指数上升
从经济角度来看,土地利用选择的一般先后顺序是:商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 ( )
此题为判断题(对,错)。
某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的,用途为商业,土地使用期限为40年,土地面积为700平米,容积率为15,土地取得费用为80万元,已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年,建安成本为每平方米建筑面积2300元,管理费用为建安成本的3%.至2007年6月30日已完成主体结构,且已投入总开发成本的55%,剩余费用在施工期内均匀投入,折现率为13%。
该在建工程建成后的最佳用途为餐馆,建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元,此后每年净收益以15%的比率增长,为保持这种正常收益增长,需要每隔4年在该年末进行一次大装修,正常大装修费用为40万元,当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。
按当地有关规定,房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中,买方按售价的3%缴纳有关税费,同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。
请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。(10分)
设该在建工程的正常购买总价值为P
一、继续完成后的 总价值
1未来受益年限n=40-1-2-3=36年
2未来年纯收益现值之和
3装修及大修费用现值之和
2021房地产估价师考试答案5章 第3章
某在建工程土地使用权年限40年,自取得土地使用权之日起开工,预计建成后的建筑面积为 15000m2,年净收益为480万元,自开工到建成的开发期为3年,估计该项目至建成还需1.5年,已知报酬率为8%,折现率为12%,该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。
A.4023.04
B.4074.10
C.4768.50
D.5652.09
房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有( )。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的消费水平
C.消费者的偏好
D.相关物品的价格水平
E.消费者对未来的预期
[答案] ACDE
房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平;③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。
不应计入收益性物业经营费用的是( )。
A.抵押贷款利息
B.公共设施维修费
C.房产税
D.物业保险税
××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告
(封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略)
估价结果报告
一、估价委托方
名称:中国太平洋保险公司××办事处
法定代表人:(略)
住所:(略)
二、受理估价方
名称:略
法定代表人:×××
地址:略
估价资质等级:房地产国家壹级
估价资格证书:略
三、估价目的
确定估价对象的损伤修复费用,为委托方保险事故赔偿提供价格参考。
四、估价对象概况
(一)估价缘由
本公司受太平洋保险公司××办事处委托,对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险,此次事故经现场交警出具的责任认定书,由解放货车负全责。
(二)估价对象实体状况
估价对象位于××县××镇××村×组,距离县城中心约20km,三面周边与空地相邻,一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构,共两层,建筑物横墙承重,承重墙厚24cm,楼梯间空花墙厚12cm,其余墙厚18cm,梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆,石灰所占比例较小,砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰,室内水泥砂浆地面,普通木门窗。
(三)事故损伤情况分析
该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制,货车冲出公路,经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房,与农房外侧非承重墙正面接触,造成建筑物第一层外侧墙(非承重墙)洞穿,洞径横向最大尺寸1.0m,竖向最大尺寸1.2m,洞底距地面高度0.3m;楼梯间外侧墙坍塌,坍塌后形成一个横向最大尺寸2. 1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞;与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝;楼梯踏步及梯间转角板完好,阳台栏板及阳台板各损坏一块;卧室非承重隔墙微偏,部分门窗受损。
经房屋安全鉴定人员现场鉴定:受损建筑物基础完好,承重墙绝大部分未受损,非承重墙局部受损,房屋所受损伤可以修复,为非危房。修复方案为:按照受创面竖向扩大拆除,再按原状恢复考虑。
(四)估价范围
估价范围根据房屋修复方案确定,即受创面的竖向扩大拆除费用,以及恢复原状所需费用。
五、价值时点
201 1年5月21日,为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、估价依据
1.《中华人民共和国保险法》。
2.国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。
3.《全国统一建筑工程基础定额××市基价表一1999》。
4.《××市房屋修缮工程预算定额》。
5.××市城乡建设委员会有关文件。
6.建筑材料市场价格和有关工程造价信息。
7.估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。
七、估价原则
1.独立、客观、公正原则。
2.合法原则。
3.价值时点原则。
4.替代原则。
5.最高最佳利用原则。
八、估价方法
(一)本次估价所采用的方法
估价对象是受损农房的一部分,而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况,该房屋不属危房,可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件,再按原结构标准进行修复的方案,已被当事人方认可。
由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积,故估价人员决定采用成本法进行估价。
(二)成本法的定义
本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位,再恢复原状所需耗费的各项费用之和,得出估价对象价格的一种方法。
九、估价结果
估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序,选择科学的估价方法,并结合估价人员经验,评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元,人民币大写:陆仟伍佰元整。
十、注册房地产估价师(略)
十一、估价作业期
201 1年5月21日至5月24日。
十二、实地查勘期(略)
十三、估价报告有效期限
自201 1年5月24日至201 2年5月23日。
估价技术报告
一、估价对象描述与分析(略)
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估价方法适用性分析(略)
五、估价测算过程
(一)估价的技术思路
估价对象不是整幢房屋,而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况,认为房屋只是部分非承重结构构件受损,不会危及到整幢房屋的安全,故只需扩大拆除受损部位,再按原结构进行修复。
测算时应先测算受损部位的拆除费用,再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤,故不论原房屋的使用保养状况如何,在对修复费用进行测算时,不考虑扣减房屋的折旧,即应该“修坏如新”,而不能“修坏如旧”。
由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准,且已被广泛应用,故在成本法计算时,参照了定额标准。
(二)工程造价计算表
工程量以现场测量数据为依据,按照房屋修复方案计算。
1.拆除工程(见下表)
2.脚手架及支架保护措施(见下表)
3.砌筑工程(见下表)
4.预制混凝土构件(见下表)
5.定额直接费
1项+2项+3项+4项=4114. 97(元)
6.造价
(1)基价直接费:4114. 97元
(2)综合费:(1)*15. 73%=647.3(元)(按三级施工企业计费)
(3)劳动保险费:(1)*3.15%=129.6元(按三级施工企业计费)
(4)利润:(1)*6.64%=273.2(元)(按三级施工企业计)
(5)允许按实计算的费用及材料价差:1000. 00元
(6)定额编制及定额测定费:[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]*1.8‰=1 1 1(元)
(7)税金:[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]*3.56%=223.4(元)(按三级施工企业计)
(8)造价:(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5(元)
六、估价结果确定
估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序,选择科学的估价方法,并结合估价人员经验,评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元,人民币大写:陆仟伍佰元整。
附件(略)
1.缺估价对象权益状况说明。
2.缺价值类型,价值类型可表述为:估价对象在价值时点时的损失价值,等于修复所需的费用。
3.应明确说明“按三级施工企业计费”的理由。
4.在报告前面提到“部分门窗受损”,而在具体计算时没有计算此部分修复价值。
5.此案例中“(6)定额编制及定额测定费:[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]*1.8‰= 111元”中计算错误,错把1. 8%当作1.8%进行计算了,结果应是11.1元。
若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格,下列说法中正确的是( )。
B、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
C、作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
D、作价出资价格应较评估出的价值低
房地产中介服务机构或执业人员获部、省级表彰或荣誉称号,即可作为良好行为记录载入该企业或执业人员的信用档案。( )
此题为判断题(对,错)。
B、所有权
C、担保物权
D、用益物权
2021房地产估价师考试答案5章 第4章
B.代理范围不同
C.代理形式不同
D.代理人不同
估价时点应与( )的日期相一致。
A.签订估价合同
B.开始估价作业
C.完成估价报告
D.估价结果所属
[答案] D
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。
B.471.54
C.789.68
D.1146.81
V=75.54+0.8398V,V=471.54(万元)。P234。
某公司今年拟开发高档住宅项目,预计总投资为1亿元人民币,其项目资本金应当不低于( )万元。
A.2000
B.2500
C.3000
D.3500
2004年4月,为加强宏观调控,调整和优化经济结构,国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发{2004}13号),将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。
B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见
C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同
D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术,只有少数承包商能够胜任的建设项目。
A.私下
B.公正
C.公开
D.邀请
[答案] D 邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术,只有少数承包商能够胜任的建设项目,或者是公开招标的结果来产生出中标单位的建设项目,以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。
假设其他条件不变,但装饰材料价格上涨,也可能会引起人们购买住房的需求下降。( )
此题为判断题(对,错)。
2021房地产估价师考试答案5章 第5章
B、 15%
C、 平均利润率
D、 社会折现率
B.基本预备费
C.涨价预备费
D.工程建设其他费用
职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。存缴职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时,可以向管理中心申请个人住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。( )
此题为判断题(对,错)。
B、 股票
C、 债券
D、 投资基金
工程( )是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。
A.成本控制
B.进度控制
C.质量控制
D.合同控制
A工程成本控制是监督成本费用、降低丁程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值,而工程成本又是总开发成本的主要组成部分,所以降低工程成本就能增加开发商利润。
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