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房地产估价师经典例题5篇

发布时间：2021-07-12
房地产估价师经典例题5篇

房地产估价师经典例题5篇 第1篇

实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（ ）负责。

A．开发商

B．监理单位

C．分包单位

D．总承包单位

正确答案：D

下列公式不正确的一项是（ ）。

A．分配(应付)利润=经营利润一(盈余公积金+公益金+未分配利润)

B．税后利润一利润总额一所得税

C．经营利润一销售(含出租、自营)收入一经营成本一期间费用一销售税金

D．利润总额一经营利润+营业外收支净额

正确答案：A
A分配(应付)利润一税后利润一盈余公积金一公益金一未分配利润。

房地产所有权划分中，所有权的种类包括（　）。

A.区分共有
B.区分所有
C.公有
D.独有
E.共有

答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建造物区分所有权

由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现（ ）的现象。

A．价格越高，需求越

B．价格越低，需求越小

C．价格越低，需求越大

D．价格越高，需求越大

正确答案：D
由于消费者追逐“高雅”，产生了“炫耀效应”，以至出现D所述情况。

周某对所购房屋建筑面积有疑问，甲公司做了解释。根据《房产测量规范》，下列解释中不正确的为（ ）。

A．属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积

B．穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积

C．两房屋间有上盖和柱的走廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积

D．独立柱的门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

正确答案：C

设立地役权通常会使（）。

A.供役地的价值下降
B.需役地的价值下降
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升

答案：A
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。

下列建筑施工图中，简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的图样是（ ）。

A.建筑详图
B.建筑剖面图
C.建筑立面图
D.建筑平面图

答案：B
解析：
本题考查的是建筑施工图。建筑剖面图主要用以筒要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。

建设工程竣工验收，由（　）负责组织实施。

A.工程质量监督机构
B.建设单位
C.工程监理单位
D.房地产开发主管部门

答案：B
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

房地产估价师经典例题5篇 第2篇

耕地占用税的计税依据是纳税人（　　）面积。

A．经批准占用的耕地
B．经批准占用的土地
C．实际占用的耕地
D．实际占用的建设用地

答案：C
解析：
耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则。

在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元／m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元／m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6％）。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。甲的楼面地价＝土地单价／容积率＝1400／4＝350（元／m2），V∞＝V40×1／K40＝350×（1＋6）40／[（1＋6）40－1]＝387.69（元／m2）。乙的楼面地价＝土地单价／容积率＝900／2.5＝360（元／m2），V∞＝V50×1／K50＝360×（1＋6）50／[（1＋6）50－1]＝380.67（元／m2）。则投资乙地块比甲地块更经济。

拆除出租的住宅，按照产权调换的方式进行补偿的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 ( )

答案：对
解析：

建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理。其主要任务是（ ）。

A．颁发土地使用证

B．签发用地证书

C．督促被征地单位按期移交十地

D．处理征地过程的各种争议

E．填写征地结案报告

正确答案：CDE
答案：C，D，E除了选项C，、D，、E外。还应会同有关部门落实安置措施。

注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（ ）元以下的罚款。

A．1000

B．5000

C．10000

D．30000

正确答案：B

复代理是指代理人为行使代理权，通过以( )的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。

A.代理人
B.被代理人
C.第三人
D.代理人和被代理人

答案：A
解析：
复代理——是指代理人为行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。《民法总则》有条件地承认复代理：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任。但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”

房地产价格的特征主要包括（　）。

A、房地产价格受建筑技术的影响很大
B、房地产价格不受交易者的个别情况影响
C、房地产价格形成的时间通常较长
D、房地产价格实质上是房地产权益的价格
E、房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格

答案：C,D,E
解析：
本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与一般物品价格的不同之处，即为房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。

房地产估价师经典例题5篇 第3篇

下列关于记名债券优缺点的表述中，不正确的有（　）。

A.比较安全
B.流动性较差
C.流动性强
D.转让时手续复杂
E.转让手续简便

答案：C,E
解析：
本题考查的是债券的分类。记名债券缺点是流动性较差；记名债券的优点是比较安全，缺点是流动性较差，转让时手续复杂。

根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。

A.单位比较法

B.市场提取法

C.分解法

D.工料测量法

E.分部分项法

正确答案：ADE

反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为( )。

A.时点指标 B.相对指标
C.时期指标 D.平均指标

答案：A
解析：
时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下三个特点：①只能间断计数；②各时点指标值不可以直接累加；③每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系。

假设开发法中，按估价对象细化的公式正确的有（ ）。

A．适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费

B．适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费～土地开发利润－买方购买生地应负担的税费

C．适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费

D．适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费

E．在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费

正确答案：ABCD
在建工程价值=续建完成后的房地产价值续建成本管理费用投资利息＝销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费。

房地产抵押对房地产估价的需要，包括（　）。

A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要，包括：初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、抵押房地产处置估价。

移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是简单移动平均法。移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。参见教材P390。

(2013真题) 出让合同约定的控制性详细规划指标中，属于规定性指标的为（）。

A.容积率
B.绿地率
C.建筑密度
D.人口容量

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是控制性详细规划。控制性详细规划的控制体系指标中，规定性指标一般包括以下各项：（1）用地性质；（2）用地面积；（3）建筑密度；（4）建筑控制高度；（5）建筑红线后退距离；（6）容积率；（7）绿地率；（8）交通出入口方位；（9）停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项：（1）人口容量；（2）建筑形式、体量、色彩、风格要求；（3）其他环境要求。

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由3～7名的单数业主担任。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师经典例题5篇 第4篇

商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。（　　）

答案：错
解析：
国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。（　　）

答案：对
解析：
运营费用，是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。并且折旧费或重置提拔款应包含在运营费用中。

某宗房地产总建筑面积为1000m2，建筑物的基底面积为400m2，容积率为2.0，则建筑密度为50%。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。建筑密度＝400/（1000/2）＝80%。

如被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。

A．向原房地产估价机构书面申请复核

B．另行委托房地产估价机构评估

C．要求拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估

D．申请专家委员会鉴定

正确答案：AB

房产分户图的主要内容有( )。

A.房屋轮廓线
B.房屋建筑面积
C.用地面积
D.比例尺
E.房屋边长

答案：A,B,D,E
解析：
房产分户图主要内容：
1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。
2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。
3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有’；“楼梯共有”等字样。
4.不动产登记机构、绘制日期。

运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有（　）。

A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”。参见教材P364。

注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受( )学时的继续教育。

A.30
B.60
C.90
D.120

答案：D
解析：
注册房地产估价师在每一注册有效期内即3 年内，接受继续教育的时间为120 学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60 学时。
取得执业资格超过3 年申请初始注册的房地产估价师，也需经继续教育达到合格后，方准予初始注册。

土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，与其自身的肥沃程度有关。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师经典例题5篇 第5篇

某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（　）元/m2。

A、4387
B、4398
C、4500
D、4887

答案：B
解析：
本题考查的是统一财产范围。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。

城市用地共分为（ ）大类。

A．8

B．10

C．16

D．46

正确答案：B
城市用地共分10大类、46中类和73个小类。

某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1

日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年

10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（ ）万元。

A 4091 B 4182 C 4250 D 5000

正确答案：B

房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范围？房地产保险估价可分为哪两类？

答案：
解析：
房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的价值时点不同。

乘数只可以起正向作用，不可以起反向作用。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。乘数既可以起正向作用，也可以起反向作用。即投资支出减少，也会引起国民收入成倍减少。

某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。

问题：

1．这样的做法有哪些错误?

2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?

正确答案：
1．错误：
①由于3个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
②未说明3个交易实例的净收益是否属于可观收益。
③不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。
④不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用3个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。
2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
[试题分析]
本题主要考核转让价格评估中，采用比较法计算估价对象的净收益的过程。选择可比实例时应注意经营规模要与估价对象相当，可比实例的平均年净收益要注意是否客观合理。估价对象年净收益的计算应根据可比实例年净收益计算取得，不能将最高最佳使用原则适用于此。估价对象年净收益与可比实例的年净收益应使用每平方米的年净收益进行比较。不可采用总价比较。

成本理论中，若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过平均利润的经济利润，即正常利润。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求。

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