21年房地产估价师答疑精华7篇 第1篇
该房地产开发公司在编制建筑工程预算时，可将该开发项目划分为（ ）等单项工程。
A．土建
B．管道
C．电气安装
D．住宅
在拆迁房屋评估时，要考虑房屋本身及占用的土地，不用考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价值为（ ）万元。
A.2340
B.3780
C.4140
D.5220
答案：B
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。房地产总价＝4200×3000×3＝3780万元。参见教材P105。
买受人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。（ ）
此题为判断题(对，错)。
申请强制拆迁必须提供（ ）。
A．行政强制拆迁申请书
B．仲裁决议书
C．拆迁协议范本
D．裁决调解和裁决书
E．被拆迁房屋的证据保全公证书
正确答案：ADE
申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等。
21年房地产估价师答疑精华7篇 第2篇
房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A.租金收入
B.土地出让收入
C.房地产抵押贷款
D.净经营收入
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发贷款的还款资金来源主要来自于销售收入或房地产抵押贷款。P302。
甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。
A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙两宗土地任选其一
正确答案：D
[答案] D
根据公式楼面地价＝土地单价÷容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。
某学校属于经营性私立学校性质，房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，房地产开发公司应当( )。
A、 根据城市规划行政主管部门的要求，进行重新建设或者进行补偿
B、 货币补偿
C、 产权调换或货币补偿
D、 产权调换
土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。
A.土地区位
B.土地形状
C.土地面积
D.地势起伏
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。
《房地产估价机构管理办珐》规定，二级资质房地产估价机构不得从事（ )估价业务。
A.城市房屋拆
B.课税
C.企业清算
D.司法鉴定
21年房地产估价师答疑精华7篇 第3篇
某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是（ ）。
A．目标定价法
B．领导定价法
C．挑战定价法
D．随行就市定价法
答案：C
解析：
当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。
各类面积的测算，必须独立测算三次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算的一般规定和方法。各类面积的测算，必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。
住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存的，都属于职工所有。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
房地产价格的构成有( )等。
A．直接成本
B．土地取得成本
C．开发成本
D．措施费
E．管理费用
正确答案：BCE
[答案] BCE
除了选项B、C、E外，房地产价格的构成还有：投资利息、销售费用、销售税费和开发利润。
房屋拆迁的补偿对象为（ ）。
A．所有人
B．使用人
C．租赁人
D．以上所有
21年房地产估价师答疑精华7篇 第4篇
关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有( )。
A.土地补偿费归农村集体组织所有
B.土地补偿费归农民个人所有
C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有
D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
E.安置补助费一定归农村集体组织所有
答案：A,D
解析：
①土地补偿费归农村集体经济组织所有；
②地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
③由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（ ）的租金。
A．50个月
B．100个月
C．10个月
D．10年
正确答案：B
一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。
建筑安装工程费用定额包括三个部分，分别为其他直接费定额、现场经费定额以及间接费定额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。建筑安装工程费用定额包括三个部分，分别为其他直接费定额、现场经费定额以及间接费定额。
下列关于房地产业的细分，表述正确的是（ ）。
A.房地产中介包括物业管理
B.房地产服务包括房地产咨询
C.房地产经纪属于房地产开发经营
D.目前，我国房地产服务业占房地产业主体地位
答案：B
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。其中，房地产中介服务和物业管理合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。因此，房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。P2。
(2015年真题) 某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生（）。
A.等待投资型期权
B.放弃型期权
C.成长型期权
D.柔性期权
答案：C
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权观点认为，决定是否开发一些成长型项目属于成长型期权。
21年房地产估价师答疑精华7篇 第5篇
农村居民占用耕地新建住宅，耕地占用税税额减半征收。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是耕地占用税-减税、免税。农村居民占用耕地新建住宅，耕地占用税税额减半征收。
在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于（ ）。
A．法律
B．行政法规
C．部门规章
D．地方性法规
答案：B
解析：
房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。
反映建筑物的外貌，标明各层建筑标高、层数等信息的施工图为（ ）。
A.总平面图
B.建筑平面图
C.建筑立面图
D.建筑剖面图
答案：C
解析：
本题考查的是建筑识图基础。建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。反映了建筑物的外貌，标明各层建筑标高、层数等。参见教材P74。
(2016年真题) 房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（）。
A.做出是否投资的决定
B.对项目投资进行详细测算
C.是否有进行详细可行性研究的必要
D.有哪些关键问题需要进行辅助研究
E.系统比较项目的规划设计方案
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。
土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、实现增加地方政府财政收入为目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备是市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储备以备供应土地的行为。参见教材P67。
21年房地产估价师答疑精华7篇 第6篇
我国地产企业境外投资的项目，最多的是居住物业。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。据世邦魏理仕（CBRE）统计，2016年中国境外房地产投资规模达到280亿美元，排在前3位的投资目的地依次是美国、中国香港和英国，按金额排序的投资物业类型依次是写字楼、酒店、工业、商业零售和居住物业等。P7。
股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。
答案：错
解析：
优先股股东一般不参与公司经营管理，也没有重大决策的表决权。但在涉及优先股股东的权益时，则他们享有表决权。
下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。
A．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B．可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C．可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D．选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便
正确答案：D
[答案] D
选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取 3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
估价的在建工程抵押价值为（ ）。
A、价值时点时的市场价值
B、价值时点时的变现价值
C、未设立法定优先受偿权下的价格—拖欠承包人的建筑工程价款—已抵押担保的债权数额—其他法定优先受偿款
D、未设立法定优先受偿权下的价格—拖欠承包人的建筑工程价款
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和( )。
A、 前期费用
B、 房屋开发费
C、 财务费用
D、 办公费
21年房地产估价师答疑精华7篇 第7篇
某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．创新性调查
D．因果性调查
答案：D
解析：
调查项目可以分成以下三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，即明确一些特定的量值；③因果性调查，如假设两居室商品住宅每套价格下降10 万元，能够增加多少购买者。题中所述调查属于因果性调查。
下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是（ ）。
A、有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值
B、净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的
C、收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零
D、收益期为无限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大于零
答案：A
解析：
考点:净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。
按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ）
A随机型竞争者
B凶猛型竞争者
C选择型竞争者
D从容不迫型竞争者
E软弱型竞争者
房地产的投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是( )万元。
A．2500
B．3500
C．3600
D．3000
正确答案：C
[答案] C
20000×60%×3000＝3600(万元)
