21年房地产估价师考试真题及详解7章 第1章
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于( )。
A、 2427元/m2
B、 2500元/m2
C、 2575元/m2
D、 2632元/m2
以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款时，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的（ ）。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
答案：C
解析：
本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
从调控对象和效应来看，不属于完善货币政策工具体系组成的是（ ）。
A.一般性货币政策工具
B.选择性货币政策工具
C.补充性货币政策工具
D.特殊性货币政策工具
答案：D
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。货币政策工具是指中央银行为了实现货币政策目标而采取的具体措施和手段，从调控对象和效应来看，完善货币政策工具体系主要有一般性货币政策工具、选择性货币政策工具、补充性货币政策工具组成。
划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是划分路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。参加教材P365。
下列属于《住宅使用说明书》包括内容的有（ ）
A.勘察单位
B.结构类型
C.装修.装饰注意事项
D.设计单位
E.配电负荷
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是商品房交付使用。《住宅使用说明书》一般应当包含以下内容：开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；结构类型；装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门、窗类型，使用注意事项；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；其他需说明的问题。
房地产广告中含有价格的，应清楚表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格有效期限。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
无柱挑廊（ ）计算建筑面积。
A.按其围护结构外围水平投影面积的一半
B.按其外围水平投影面积
C.一般不
D.按净面积
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。参见教材P172。
某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：
方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。
方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。
根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。
请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。
答案：
解析：
假设开发法
方案一：（旧厂房-批发市场）
第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）
开发完成后的价值
V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n
＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1
V1＝12606.39 （万元）
（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）
补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元
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契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0
改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元
营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元
旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87-585.71
V0＝-813.83（万元）
不值得开发
方案二：（旧厂房-公寓）
开发完成后的价值V1＝8500×（2.64＋1.76）×（1－6%）/（1＋15%）1.5＝28507.08（万元）
补地价
现状容积率＝26400/12500＝2.112
改为公寓的容积率＝（26400＋17600）/12500＝3.52
改为公寓的居住用地地价（楼面地价）＝4000×[1－（3.52－2.112）/0.1×2%]＝2873.6（元/m2）
补地价＝2873.6×（26400＋17600）－1500×12500＝10768.84 （万元）
契税＝4%×(10768.84＋V0)＝430.75＋0.04V0
更新改造成本及管理费用＝1500×（2.64＋1.76）/（1＋15%）0.75＝5945.95 （万元）
销售费用＝8500×（2.64＋1.76）×3%/（1＋15%）＝975.65 （万元）
旧厂房的市场价值V0＝28507.08－10768.84－430.75－0.04V0－5945.95－975.65
V0＝9986.43（万元）
按照最高最佳利用原则，该就厂房应该改造为住宅，它的市场价值为9986.43万元。
按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（ ）几种类型。
A、收益型
B、收益贬值型
C、收益加增值型
D、机会型
E、保本型
答案：A,C,D
解析：
考点:风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型三种类型。
21年房地产估价师考试真题及详解7章 第2章
的餐馆物业，其适应性能很差。
A．功能齐全
B．功能单一
C．设计独特
D．设计传统
E．服务特殊
正确答案：BC
[答案] BC 功能单一、设计独特的餐馆物业，其适应性就很差。
某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。
A、损益表
B、资本金现金流量表
C、资金来源与运用表
D、项目投资现金流量表
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。参见教材P267。
下列关于房屋租赁期说法正确的是（ ）。
A.房屋的租赁期无限制，由租赁当事人约定
B.房屋的租凭期不得少于6个月
C.房屋的租赁期由租赁当事人约定，但不得超过20年
D.房屋的租赁期超过20年的，房屋租赁合同无效
答案：C
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期满当事人可以续订租赁合同。
在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。
商品房现房广告不得涉及的内容是（ ）。
A、装修装饰
B、开发企业名称
C、物业管理内容
D、以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置
答案：D
解析：
本题考查的是房地产广告。选项D，房地产广告中不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。
城市发展战略是指在较长时间内，人们作出关系到城市经济、社会、环境发展全局的根本谋划和对策。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城市发展战略。城市发展战略是指在较长时期内，人们从城市的各种因素、条件和可能变化的趋势预测出发，作出关系到城市经济、社会、环境发展全局的根本谋划和对策。
直接导致市场失灵的原因有( )。
A.外部性
B.垄断
C.排他性物品的生产
D.信息不完全
E.政府对市场的管理和协调
答案：A,B,D
解析：
信息不完全——是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全和充分的信息。
由于信息不完全，使得供求双方掌握的信息不对称，具有信息优势的一方可能利用其信息优势损害对方的利益，从而破坏市场的有效性。
下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。
A.认知价值定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
E.随行就市定价法
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是制定租售方案。选项AB属于购买者导向定价。参见教材P98。
下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是（ ）。
A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请
B．经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地
C．不计算土地补偿费和各种补助费
D．农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件
21年房地产估价师考试真题及详解7章 第3章
房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的必要性。不仅房地产交易需要估价，房地产抵押、征收、税收、保险等活动也都需要估价。房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。
25.根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137－2011），市域内城乡用地分为建设用地和非建设用地两大类。（ ）
答案：对
解析：
市域内城乡用地分为建设用地和非建设用地两大类。城市建设用地分为八大类。P13。
项目融资主体的组织形式主要有（ ）。
A、既有项目法人融资
B、新设项目法人融资
C、商业性法人融资
D、政策性法人融资
E、自然人融资
答案：A,B
解析：
考点:房地产项目融资方案。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。
房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
正确答案：D
商品房销售中禁止的行为之一为：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。
A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息
正确答案：D
收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
某幢大厦总建筑面积为5000㎡，房地总价值为3000万元，其中土地价值为1200万元。某人拥有该大厦的某部分，其建筑面积为200㎡，房地价值为150万元，按土地价值分摊该人占有的土地份额为6.5％。（ ）
答案：对
解析：
按土地价值分摊，该人占有的土地份额＝[该部分的房地价值－（房地总价值－土地价值）／总建筑面积×该部分的建筑面积]／土地总价值＝[150－（3000－1200）÷5000×200]／1200＝6.5％。
下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是（ ）。
A、商业银行委托的估价
B、税收估价
C、商业用房估价
D、工业用房估价
答案：B
解析：
考点:估价业务来源渠道。选项A属于按照不同类型的委托人或客户为来源的估价；选项CD属于按照不同种类的估价对象为来源的估价。
下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（ ）。
A、开发－销售模式
B、开发－持有出租－出售模式
C、购买－持有出租－出售模式
D、购买－更新改造－出售模式
E、购买－更新改造－出租模式
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。
房地产估价收费采用（ ）计收。
A．分类定率
B．差额定率分档累进
C．差别比例
D．幅度定额分档累进
答案：B
解析：
房地产中介服务收费分为房地产咨询收费、房地产估价收费、房地产经纪收费三种。其中，房地产估价采用差额定率分档累进计收，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。
21年房地产估价师考试真题及详解7章 第4章
答案：错
解析：
本题考查的是财产保险。建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者的伤害或财务损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。
建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则不包括( )。
A.市场配置的原则
B.有偿使用土地的原则
C.盘活利用的原则
D.布局优化的原则
答案：B
解析：
国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。
按照物业类型划分，房地产投资分为（ ）。
A.酒店与休闲娱乐设施投资
B.房地产开发投资
C.政府投资
D.商用物业投资
E.特殊物业投资
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产投资概述。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。
下列物权中，属于用益物权的是( )。
A.质权
B.抵押权
C.地役权
D.留置权
答案：C
解析：
用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。
某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。
A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
答案：C
解析：
考点:房地产权益的含义。该宗地土地面积2000m2，建筑密度30%，故建筑物的基底总面积为600m2，容积率为3，故总建筑面积可以为6000m2，从方案可行性角度，符合要求的只有选项C。
甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从（ ）之日起计算。
A．物业管理企业进驻小区
B．小区全部竣工验收合格
C．商品房交付给陈某
D．陈某实际入住
正确答案：C
甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从商品房交付给陈某之日起计算。
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（ ）等方式予以处置。
A、国有土地出让
B、国有土地转让
C、国有土地租赁
D、国有入地作价出资（入股）
E、保留划拨土地使用权
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。
“三项预测值”分析方法是（ ）中的一种。
A.概率分析方法
B.盈亏平衡分析方法
C.多因素敏感性分析方法
D.单因素敏感性分析方法
答案：C
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。参见教材P227。
经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题及详解7章 第5章
(2017真题) 商品房预售合同的主要内容不包括（）。
A.人均面积分摊
B.面积差异处理方式
C.前期物业管理
D.商品房质量及保修责任
答案：A
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同主要内容：合同当事人；商品房基本状况；商品房价款；商品房交付条件与交付手续；面积差异处理方式；规划设计变更；商品房质量及保修责任；合同备案与房屋登记；前期物业管理；其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。
下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。
A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
B.可以完全衡量项目风险性高低
C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
D.净现值标准差系数大的方案为优
E.可以反映项目年度净现值的离散程度
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B，净现值标准差受净现值期望值大小的影响，不能完全衡量风险高低，用标准差系数；选项D净现值标准差反应离散程度，越离散风险越大。P233～234。
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是室内环境污染的来源。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。
债券按发行方式分类，可分为（ ）。
A．附息债券
B．贴现债券
C．公募债券
D．私募债券
E．长期债券
正确答案：CD
债券按发行方式分类，可分为公募债券和私募债券；按利息支付方式可分为附息债券和贴现债券；按偿还期限长短可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。
当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ）。
A．等于报酬率
B．大于报酬率
C．小于报酬率
D．无法知道
房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。
A．价格分析
B．市场分析
C．产品分析
D．成本分析
某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。
A、536
B、549
C、557
D、816
答案：A
解析：
考点:净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（万元）。
关于大额可转让定期存款单的说法中，正确的有（ ）。
A.记名并可自由转让
B.面额固定
C.期限一般在一年以上
D.不能提前提取现金
E.利率比同期限的定期存款利率高
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存款单的主要特点有：① 期限短，一般都在一年以内；②面额固定，起点高；③利率比同期限的定期存款高；④ 不记名，可自由转让；⑤不能提前提取现金。
21年房地产估价师考试真题及详解7章 第6章
市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（ ）。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
正确答案：D
从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
在一般情况下，开发技术水平的提高会促使开发商开发更多的房地产，主要理由是( )。
A、 降低开发成本
B、 房地产的价格升高
C、 增加开发利润
D、 施工工期加快
E 促进房地产的需求
答案：A,C
解析：
此题属于熟悉的范畴。是在考查决定房地产供给量的因素。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。解决此题的关键在于充分理解每种因素的含义。
张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。
A、8.17%
B、13.62%
C、14.00%
D、23.33%
答案：B
解析：
考点:现金回报率与投资回报率。初始现金投资：100×60%=60（万元），贷款P=100×40%=40（万元），i=7.5%，n=10。本质：P～A。
下列各项中，属于长期偿债能力指标的是（ ）。
A、流动比率
B、速动比率
C、资产负债率
D、存货周转率
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率好速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。
要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。
A．依法成立
B．有必要的财产或经费
C．有自己的名称、组织机构和场所
D．能独立承担法律责任
正确答案：D
应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。
伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是（ ）。
A．附息债券
B．贴水债券
C．信用债券
D．担保债券
答案：B
解析：
贴现债券又称贴水债券，是指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行，到期时按券面价值偿还本金的债券。其发行价格与券面价值的差价即为利息。
房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。( )
正确答案：×
[答案] × 房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批，二级及二级以下资质由省级人民政府批准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题及详解7章 第7章
房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（ ）
A.相应配套的基础设施
B.土地的形状
C.组合完成的功能
D.立体空间
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（ ）元/m2。
A．1963.64
B．2000
C．2552.73
D．2600
甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于 2010 年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为 2014 年 8 月 25 日，评估单价为 25000 元／㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价 30000～35000 元／㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅， 2014 年 7 月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。
请问：
1．甲机构书面回复的致函对象是谁?
2．导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?
答案：
解析：
1．甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。
2．导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有：
（1）项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然相对高些。
（2）项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高、要好，价格自然也提高。
（3）项目三期定价虽高于估价对象，但其优惠力度较大，评估定价的参考标准是正常客观成交价格，而不是销售的挂牌价格，从这点来看，二者是无法比较的。
（4）项目三期是 2014 年 7 月底竣工的，而估价对象建于 2010 年，成新率较高，不论是用成本法还是比较法估价，都是促使估价对象减价的因素。
（5）项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
正确答案：ACD
[答案] ACD 提高贷款利率对房地产市场的影响有：导致房地产实际价值下降，加大投资者债务负担，抑制房地产市场需求。
由于土地具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，不仅无折旧，而且会自然增值。所以在任何情况下，土地永远无折旧。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A、50%
B、60%
C、80%
D、90％
答案：B
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过60％的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。
A．2822元/m2
B．2758元/m2
C．3038元/m2
D．2997元/m2
正确答案：B
可比实例的选取一定要符合以下四点要求：类似房地产、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点、成交价格尽量为正常价格。按照类似房地产的界定，可比实例在规模上应与估价对象的规模相当，一般应在估价对象规模的0.5—2倍范围内，而交易实例A的规模显然不满足这个条件，因此无法被选作交易实例。
甲公司出售在某建制镇的营业用房应缴纳的增值税为10 万元，其应缴纳的城市维护建设税为( )元。
A.1000
B.5000
C.7000
D.10000
答案：B
解析：
城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：
①纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；
②在县城、建制镇的，税率为5%；
③不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。
