2021房地产估价师答疑精华7辑

发布时间:2021-07-10
2021房地产估价师答疑精华7辑

2021房地产估价师答疑精华7辑 第1辑


2008年,胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房,各项交易税费为18万元。2011年,胡某将该住房以240万元价格出售,其经济成本为170万元,正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中,剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年,胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险,并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元,2010年应收账款余额为460万元,全年累计赊销收入为28000万元,平均存货为320万元。2011年2月,甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司,经协商签订了收购合同,并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款,余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧,不能及时从银行取得贷款,也不能采取其他方式筹集资金支付。

该住宅所属的建筑物承重受力方式类型属于( )。

A、墙承重结构
B、构架式承重结构
C、大空间结构
D、筒体承重结构

答案:B
解析:
本题考查的是建筑分类。“钢筋混凝土结构”,属于构架式承重结构。


房地产开发企业销售商品住宅,其保修期从( )之日起计算。

A.工程竣工

B.物业验收合格

C.购房人实际入住

D.开发企业向购房人交付房屋

正确答案:D
房地产开发企业销售商品住宅,其保修期从开发企业向购房人交付房屋之日起计算。


(2015真题) 利用价值工程理论,提高工程建设项目价值可行的方法是()。

A.功能提高小于费用提高
B.功能下降小于费用下降
C.功能下降大于费用下降
D.功能不变,费用増加

答案:B
解析:
本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。利用价值工程理论,提高价值的方法有:
(1)功能提高,费用不变;
(2)功能不变,费用降低;
(3)功能提高,费用下降;
(4)功能提高大于费用提高;
(5)功能下降小于费用下降。
V=F/C
(4)招标投标。引入竞争机制,确保工程质量,控制工期,降低造价。
(5)合理。工程项目管理的核心。


影响房地产价值的权益因素包括()。

A.房地产权利设立和行使的限制
B.房地产区位的限制
C.房地产使用管制
D.房地产通风采光的限制
E.房地产相邻关系的限制

答案:A,C,D,E
解析:
本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制,包括:房地产权利及其行使的限制,使用管制,相邻关系的限制。选项B明确提到了区位,属于区位因素。


下列( )不属于申领建筑工程施工许可证的条件。

A.已经办理该建筑工程用地批准手续

B.已经确定施丁企业

C.有保证工程质量和安全的具体措施

D.建设单位已支付工程款

正确答案:D


需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上,在每一价格水平上愿意并且能够购买的某种商品或劳务的( )。

A.数量
B.能力
C.质量
D.总和

答案:A
解析:
本题考查的是需求及其变动。需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上,在每一价格水平上愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量


为评估出客观合理的价值,估价人员应本着( )假设等进行估价。

A、各方估价利害关系人均是利己并理性的
B、估价人员应“换位思考”
C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D、估价人员以专家身份权衡评估价值
E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值

答案:A,B,D
解析:
考点:独立客观公正原则。在估价操作层面,为了评估出公平合理的价值或价格,估价师首先应基于以下假设进行估价:(1)各方估价利害关系人均是利己并理性的;(2)估价师应“换位思考”,即以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值;(3)估价师以独立第三方的专家身份来权衡评估价值。在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。


2021房地产估价师答疑精华7辑 第2辑


我国房地产权属登记管理的根本目的和出发点是保护房地产权利人的合法权益。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


物业服务企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


收益性物业管理中的运营费用包括( )。

A、固定资产折旧费
B、企业管理费及利润
C、保险费
D、房产税
E、借款还本付息

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。还本付息不属于运营费用。参见教材P371~375。


( )是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A.公共配套设施建设费
B.小区物业管理费
C.基础设施建设费
D.“三通一平”等土地开发工程费

答案:C
解析:
本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。


(2017真题) 登记账簿的直接依据是()。

A.自制凭证
B.原始凭证
C.记账凭证
D.会计报表

答案:C
解析:
本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。


下列有关房地产“估价”和“评估”的异同,表述错误的是( )。

A、一般情况下,估价和评估可以不做区分,能够交换使用
B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言,评估的含义更加精准、明确
C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等
D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上

答案:B
解析:
本题考查的是估价与评估的异同。相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言,估价的含义更加精准、明确。参见教材P4。@##


一旦发生战争,则战争地区的房地产价格会陡然下落,而那些受到战争威胁或者影响的地区,房地产价格也会有所下降。( )

答案:对
解析:
考点:国际因素。一旦发生战争,则战争地区的房地产价格会陡然下落,而那些受到战争威胁或者影响的地区,房地产价格也会有所下降。


2021房地产估价师答疑精华7辑 第3辑


依据《城市房屋拆迁估价指导意见》,城市房屋拆迁估价的估价时点一般为( )之日。

A.房地产估价师实地查勘

B.国有土地出让合同签订

C.拆迁公司现场动员搬迁

D.房屋拆迁许可证颁发

正确答案:D
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。


单位可只为本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。(  )

答案:错
解析:
住房公积金具有义务性的特点,又称强制性,是指凡在职职工及其所在单位都应为职工建立住房公积金个人帐户,并按规定的缴存基数、比例按月缴存住房公积金的行为。目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念,提高购房的支付能力。


按照《中华人民共和国公司法》规定,2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到( )万元。

A.3

B.4

C.5

D.8

正确答案:D


某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市,拟建一经济适用住房小区,小区占地面积为44公顷,其中10公顷系市区的土地,其余为基本农田以外的耕地。甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权),应( )。

A.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后,经B市人民政府批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
B.向B市的土地管理部门提出用地申请后,经A省人民政府批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续
C.向B市的规划管理部门批准用地申请后,经国务院批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
D.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后,经A省人民政府批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

答案:D
解析:
本题考查的是征收土地批准权限的规定。根据“小区占地面积为44公顷,其中10公顷系市区的土地,其余为基本农田以外的耕地”,也就是需征收基本农田以外的耕地34公顷,征收基本农田以外的耕地不超过35公顷以及农用地转用手续,由省级政府审批。


资金等值是指在考虑时间因素的情况下,不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价 值。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是( )。

A.专家打分法
B.“三项预测值”法
C.解析法
D.蒙特卡洛模拟法

答案:B
解析:
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价的方法有以下几种:调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项B不是风险分析的方法,是敏感性分析的方法。


银行为某家庭提供年利率为6%,按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元,则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是( )元。

A.1428.74

B.1475.37

C.1482.74

D.2000.00

正确答案:B


2021房地产估价师答疑精华7辑 第4辑


居民因房屋被征收而重新购置住房的,不征收契税。( )

答案:对
解析:
本题考查的是契税的减税、免税。土地、房屋被县级以上人民政府征收,重新承受土地、房屋权属的,由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征。


房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,只能由一家估价机构评估。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


(2013真题) 张某购买李某总价款为160万元的一套住房,并按合同约定支付了定金48万元。李某不能履约,则应返还张某()万元。

A.48
B.64
C.80
D.96

答案:C
解析:
本题考查的是违约责任。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。如果当事人约定的定金比例超过了20%,并非整个定金条款无效,而只是超过部分无效。即160万元×20%=32万元的定金条款有效,适用“收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”,双倍返还定金=32×2=64(万元),加上多付的定金“48-32=16”万元,共计80万元。


保险体现的是保险人与被保险人之间的一种商品交易关系。( )

答案:对
解析:
本题考查的是保险的概念。保险体现的是保险人与被保险人之间的一种商品交易关系。


保险公司可用于对外投资的资金来源主要有( )。

A.资本金
B.留存收益
C.长期债券融资
D.责任准备金
E.保费收入

答案:A,B,D
解析:
本题考查的是保险可用资金的来源。保险可用资金的来源:资本金;留存收益;责任准备金。P335。


某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向( )贷款较经济。

A.甲银行

B.乙银行

C.甲乙同样

D.无法比较

正确答案:A

甲银行:1500+1500*17%*5=2775,乙银行:1500+(1+16%/12)60=3320.71,因此向甲银行贷款较经济。


在城市房屋拆迁沽价中,当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时,由于估价对象状况为某个时点的状况,因此估价时点应为未来。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


2021房地产估价师答疑精华7辑 第5辑


其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别,它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同,但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。
房地产开发项目可行性研究阶段中,( )阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议,即在一定的区域和市场范围内,以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。

A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
D.辅助研究

答案:A
解析:
本题考查的是其他房地产估价业务概述。投资机会研究阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议,即在一定的区域和市场范围内,以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。


当房地产价格的变动过程持续上升或者下降,并且各期上升或者下降的数额大致接近时,宜采用( )预测房地产的未来价格。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.移动平均法

正确答案:B
[答案] B
运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的,并且各期上升或下降的数额大致接近。


下列关于实地查勘估价对象的表述中,错误的是( )。

A.房地产估价师应亲自到估价对象现场,对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场,拍摄反映估价对象外观状况的影像资料,内部状况可不拍摄
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场,感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为已经消失的房地产,房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

答案:B
解析:
本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误,实地查勘的工作内容之一是拍摄反映估价对象内部状况、外部状况以及周围环境的照片等影像资料。


( )负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。

A.国土资源部
B.住房城乡建设部
C.国家林业局
D.农业部

答案:A
解析:
本题考查的是不动产登记机构。2013年12月,中央机构编制委员会印发了《中央编办关于整合不动产登记职能的通知》,确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内,农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作。过渡期后,由国土资源指导。参见教材P159。


寿命周期长是房地产最重要的一个特性。 ( )

正确答案:×
位置固定性或不可移动性,是房地产最重要的一个特性。


甲方提供土地、乙方出资金合作建房,建成后甲方将其所得的房地产转让给乙方,甲方应缴纳营业税。(  )

答案:对
解析:
营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。


在求取整体房地产价值时,期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


2021房地产估价师答疑精华7辑 第6辑


保险基本原则中,由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。

答案:对
解析:
在重复保险的情况下,若发生保险事故,则由各保险人分摊保险标的所受的损失。如果保险金额总和超过保险价值的,各保险人承担的赔偿金额总和不得超过保险价值。


( )业务模式下的现金流出包括购买成本(含购买价格和购买税费)、更新改造成本和转售税费,现金流入主要指转售收入。

A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售

答案:D
解析:
考点:房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费,现金流入主要指转售收入。


某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值,价值时点为 2014 年 6 月 15日,该项目土地是 2008 年 6 月以出让方式取得,2010 年 6 月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料,项目实际已支出成本为 2800 元/㎡,包括土地取得成本、开发成本(注:应为建设成本,下同)、管理费用以及 2008 年 6 月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实,认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况,在采用成本法估价时,确定该房地产重置成本为 2800 元/㎡。
请问:
  1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?
  
2.在正确确定重置成本后,还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?

答案:
解析:
1.该房地产重置成本的过程错误包括:
  
(1)不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算,而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。
  
(2)“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项,不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。
  
(3)该房地产重置成本构成除上述开发成本外,还包括开发利润。
  
(4)投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点,终点是建设期的终点。
  
2.在确定重置成本后,还应考虑建筑物折旧因素,扣减后得出估价对象成本价值。


某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程,这一现象反应了消费者市场的( )。

A.季节性
B.发展性
C.伸缩性
D.广泛性

答案:B
解析:
本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的发展性,科学技术不断进步,新产品不断出现,消费需求呈现出由少到多,由粗到精和由低级到高级的发展趋势。


对“开发—持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时,不应计算土地增值税。(  )

答案:对
解析:
“开发—持有出租—出售”模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、运营成本,现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。土地增值税是针对转让房地产所取得的增值额进行征收的税种,对于开发完成后持有出租的房地产开发项目,由于没有发生房地产的转让,因此不需计算土地增值税。


当房地产的供给增加大于需求减少时,房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。( )

答案:错
解析:
[知识点] 房地产均衡价格


非住宅建设用地使用权届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前半年申请续期。()

答案:错
解析:
住宅建设用地使用权届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该土地使用权外,应当予以批准。@##


2021房地产估价师答疑精华7辑 第7辑


住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保(  )。

A.风险基金
B.保证金
C.预留金
D.周转金

答案:B
解析:
担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金,并存入借款人的贷款银行。担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时,贷款人有权从保证金账户中予以扣收。保证金的提留比例,由贷款人与担保公司协商确定。


某物业未来10 年租金收入的终值为20 万元,年租金增长率为6%,租金在每年年末支付。若年利率为6%,则第5 年年末的租金是(  )元。

A.14945.16
B.15841.87
C.26764.51
D.28370.38

答案:A
解析:


房地产开发项目盈亏平衡分析中,不包括( )。

  A.最低租售价格
  B.最低租售数量
  C.最低建安成本
  D.最高土地取得价格

答案:C
解析:
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值,成本项目求其最高值。参见教材P219。


市民王某在市区有一住宅按市场价格正在出租,月租金1000元,按照税收优惠政策规定,问王某缴纳的房产税应是( )元/年。

A.1440
B.480
C.540
D.1000

答案:B
解析:
本题考查的是住房租赁税收优惠政策。从2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。1000×12×4%=480(元/年)。参见教材P261。


楼面地价是一种特殊的建筑物单价,是指全部建筑面积分摊到占地面积上的建筑物价格。( )

答案:错
解析:
考点:总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价是一种特殊的土地单价,是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。


出租用的商用房地产的还款的主要来源受到( )等市场因素的影响。

A、销售收入
B、租金水平
C、运营成本
D、营业收入
E、出租率

答案:B,C,E
解析:
本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入,而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响,导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说,承担了更高的风险。参考教材P309。


某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的,购买总价为50万元,首付款为房价的30%,余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。

A.该房地产的实际价格等于名义价格

B.该房地产的名义价格为50万元

C.该房地产的实际价格高于50万元

D.该房地产的实际价格为50万元

E.该房地产不存在名义价格

正确答案:DE
[答案] DE
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格,或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明,但不是在成交日期时一次付清的价格。