21年房地产估价师模拟试题7卷 第1卷
实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。
A．路线价法
B．基准地价修正法
C．临街深度法
D．四三二一法则
正确答案：A
[答案] A
本题主要考查的是路线价法的理论依据。
办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。
A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书
B．土地使用权证
C．W公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同
D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的( )的建筑面积。
A、 综合楼
B、 住宅
C、 水塔
D、 配套公建用房
房地产行政法规是以国务院令颁布的，下列属于房地产行政法规的是（ ）。
A、物权法
B、担保法
C、物业管理条例
D、商品房屋租赁管理办法
答案：C
解析：
本题考查的是房地产行政法规。选项A、B，《物权法》、《担保法》属于法律；选项D，《商品房屋租赁管理办法》属于部门规章。
下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ ）。
A、当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率
B、实际利率真实地反映了资金的时间价值
C、名义利率真实地反映了资金的时间价值
D、名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E、计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
答案：A,B,D
解析：
考点:名义利率与实际利率。名义利率与实际利率存在着下列关系：（1）实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；（2）名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；（3）当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等；（4）当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；（5）当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er-1。
某商品住宅楼于2013 年10 月30 日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2014 年10 月1 日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼墙面防渗漏最低保修期限应至( )。
A.2014 年10 月29 日
B.2015 年9 月30 日
C.2018 年10 月29 日
D.2019 年9 月30 日
答案：C
解析：
施工单位对房地产开发企业的外墙面防渗漏最低保修期为5 年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。从2013 年10 月30 日起计至2018 年10 月29 日。房地产开发企业对买受人的墙面渗漏最低保修期为1 年。从2014 年10 月1 日起计至2015 年9 月30 日。按照：“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期”，以2018 年10 月29 日为准。
下列不属于股票基本特征的是( )。
A、 稳定性
B、 决策参与性
C、 流通性
D、 非返还性
答案：D
解析：
股票的基本特征有：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。
根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。
A 与外部环境最协调 B 达到规模递增
C 内部构成要素的组合最适当 D 外部环境与内部因素相关联
E 外部环境要素为最适当的组合
住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素有（ ）。
A.住宅层数
B.进深
C.长度
D.层高
E.建筑面积
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是住宅及其用地的规划布置。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素是：住宅层数、进深、长度、层高和平面系数。
21年房地产估价师模拟试题7卷 第2卷
下列文书中，不属于要约邀请的是（ ）。
A.拍卖公告
B.中标通知书
C.招股说明
D.寄送的价目表
答案：B
解析：
本题考查的是合同的订立。下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用不同类型房屋的（ ）租金来表示。
A.平均数
B.相对数
C.合理
D.期望
答案：A
解析：
本题考查的是市场交易指标。房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和( )。
A、 前期费用
B、 房屋开发费
C、 财务费用
D、 办公费
下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的有（ ）。
A.拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人也只可委托代理机构招标
B.招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作
C.拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金
D.招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳
E.是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是拍卖的涵义和原则。选项A错误，拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人可以委托代理机构招标，也可以自行办理招标事宜；选项D错误，招标投标活动中，由于中标人或者成为招标人的合作伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳。
下列关于房地产开发项目质量责任制度的表述，正确的是（ ）。
A.房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任
B.经核验，房屋属于主体结构质量不合格，主要通过保修解决
C.业主购买的房屋出现质量问题，理应由各承建方对购房者承担责任
D.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，应向房地产主管部门申请核验
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任；购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。P109～110。
长期趋势法的作用包括（ ）。
A、用于判断未来房地产价格
B、用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
C、用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益
D、用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
E、用于确定路线价
答案：A,B,C,D
解析：
考点:长期趋势法的作用。长期趋势法的作用包括5项，并不包括确定路线价。
临界点分析和保本点分析的主要差异在于( )。
A、 变动成本的设置
B、 平衡点的设置
C、 同定成本的设置
D、 产销售量的不同
下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（ ）。
A、估价与通常意义上的定价没有本质不同
B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来
C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价
D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系，甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2002年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请根据材料回答下列问题：
第 96 题 按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。
A．500
B．1000
C．250
D．1500
21年房地产估价师模拟试题7卷 第3卷
工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由（ ）组成。
A.规费
B.人工费.材料费
C.企业管理费
D.利润及一定范围的风险费用
E.施工机具使用费
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润以及一定范围的风险费用。
某建设项目设备及工器具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。基本预备费率5％，则基本预备费为( )万元。
A.500
B.815
C.1445
D.1473
答案：A
解析：
工程费用是指直接构成固定资产实体的各种费用，可以分为设备及工器具购置费和建筑安装工程费；基本预备费＝(工程费用＋工程建设其他费用)×基本预备费率=(设备及工器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用)×基本预备费率＝(2000+5000+3000)×5％=500万元。
供给的变化表现为供给曲线的移动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
归纳起来，房地产的形态有（ ）。
A．土地
B．区位
C．建筑物
D．房地
E．权益
正确答案：ACD
房地产的形态有土地、建筑物、房地三种，而房地产是区位、权益和实物的综合体。
房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（ ）。
A.观察法
B.实验法
C.讨论法
D.问卷调查法
答案：A
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。观察法是指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。例如，市场调查人员到新建商品房项目的售楼处去观察房屋销售状况和样板房状况。
根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。
A．条形基础
B．独立基础
C．筏板基础
D．箱形基础
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。
A、 折旧和摊销
B、 投资回收
C、 投资回报
D、 可用于还款的利润
E 在成本中列支的利息
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。
A、功能落后
B、功能缺乏
C、环境污染
D、交通拥挤
E、正常使用的磨损
答案：C,D
解析：
考点:建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。
某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元／m2，建筑物重置价格为900元／m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／m2。则该建筑物的成新率为（ ）。
A.44％
B.50％
C.67％
D.86％
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物的成新率q＝建筑物现值（V）／建筑物的重置价格（C）＝（1800×2000－800×3000）／（900×2000）＝67％。
21年房地产估价师模拟试题7卷 第4卷
国家对房地产开发项目资本金比例的要求是（ ）。
A、15%
B、20%
C、35%
D、40％
答案：C
解析：
考点:房地产项目融资方案。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35％。
某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。
A．15
B．16
C．17
D．30
正确答案：B
[答案] B
估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。
不规则波动是指由于受到（ ）因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。
A.意外的
B.必然的
C.绝对的
D.相对的
E.偶然性的
答案：A,E
解析：
本题考查的是动态序列的分解。不规则波动是指由于受到意外的、偶然性的因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。
营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（ ）万元的为一般纳税人。
A、300
B、500
C、700
D、900
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。参见教材P248。
房地产开发项目资金使用计划表应根据可能的建设进度与将会发生的实际付款时间和金额进行编制。（ ）
答案：对
解析：
房地产开发项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。
国家标准《房地产估价规范》是效力最低的估价标准，其要求是估价的底线。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。参见教材P34。
在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。
A．甲>乙>丙>丁
B．乙>丁>甲>丙
C．乙>丙>甲>丁
D．丙>乙>丁>甲
张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。
A．1.07
B．1.47
C．2.07
D．3.33
品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号、代码进行说明的标志。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师模拟试题7卷 第5卷
如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（ ）。
A．0.5
B．1.0
C．1.5
D．2.0
E．3.0
税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。 （ ）
某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。
A．0．4月
B．2．5月
C．0．4年
D．2．5年
关于拍卖保留价的说法中，正确的有（ ）。.
A.保留价可以低于起拍价
B.保留价可以高于起拍价
C.保留价可以等于起拍价
D.保留价完全等目前市场价
E.保留价一般低于目前市场上的交易价
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是拍卖委托。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。
影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。
A．大气环境
B．声觉环境
C．城市规划
D．水文环境
下列表述中，不正确的是（ ）。
A．丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税
B．丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土增值税
C．甲公司必须交耕地开垦费
D．乙公司净咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响
居民因房屋征收重新购置的住房，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（）
答案：对
解析：
本题考查的是契税－其他有关具体规定。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《物权法》，下列财产中，可以设定抵押的是( )。
A.国有土地所有权
B.村办企业的厂房
C.集体土地所有权
D.被查封的房屋
答案：B
解析：
《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。
21年房地产估价师模拟试题7卷 第6卷
每一个楼梯段的踏步数量一般不应超过（ ）级。
A.10
B.12
C.15
D.18
答案：D
解析：
本题考查的是楼梯、电梯。每一个楼梯段的踏步数量一般不应超过18级。
对于出租的房产，以房产评估价作为房产税的计税依据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
现实货币M1是最活跃的货币，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。（）
答案：对
解析：
本题考查的是货币供给层次。现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。M1包括：现金流通量+活期存款。
在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
下列关于银行外部组织形式叙述错误的是( )。
A、 单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式
B、 总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理
C、 集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司
D、 连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的
答案：C
解析：
集团银行制与连锁银行制的区别在于后者没有股权公司形式，不需成立控股公司。
对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A．地价
B．建造成本
C．贷款利率
D．资本化率
在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。
建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设项目决策阶段工程造价的计价与控制。建设项目一般会引起项目所在地自然环境、社会环境和生态环境的变化，对环境状况、环境质量产生不同程度的影响。
在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是（ ）的。
A．相互关联
B．相互排斥
C．相互独立
D．相互制约
答案：C
解析：
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同。多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
21年房地产估价师模拟试题7卷 第7卷
(2017年真题) 关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。
A.把所有投资均视为自有资金
B.现金流出包括利息支付
C.不考虑信贷资金的还本
D.只能用于计算静态盈利指标
答案：B
解析：
本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个八征收的一种税。（ ）
正确答案：√
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
下列方法中，属于风险辨识方法的是（ ）。
A、蒙特卡洛模拟法
B、调查和专家打分法
C、解析方法
D、故障树分析法
答案：D
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。参见教材P230。
在市场交易指标中，房地产价格通常用不同类型房屋的（ ）表示。
A、中位数价格
B、销售价格
C、抽样价格
D、成交价格
答案：A
解析：
考点:市场交易指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
工程变更程序中，承包人应在收到变更指示或变更意向书后的( )天内，向监理人提交变更报价书。
A.3
B.7
C.14
D.30
答案：C
解析：
承包人应在收到变更指示或变更意向书后的14天内，向监理人提交变更报价书。监理人收到承包人变更报价书后的14天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。
建筑安装直接工程费中的直接费包括现场管理费、材料费和施工机械使用费。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目。（ ）
正确答案：√
2004年7月1日，《行政许可法》实施后，根据《行政许可法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》和建设部《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》，房地产估价机构资质核准和房地产估价师执业资格注册被列为行政许可项目。
与动态分析法法不同的是，在静态分析法中（ ）都单独显现出来。
A、销售费用
B、后续的开发成本
C、投资利息
D、开发利润
E、管理费用
答案：C,D
解析：
考点:动态分析法与静态分析法的区别。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。
引起建筑物物质折旧的因素包括（ ）。
A、地震
B、电梯数量不够
C、酸雨
D、单行道
E、门窗的自然破损
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项B是功能缺乏的功能折旧，选项D是外部折旧，规划限制导致的。
