2021房地产估价师考试答案9辑
2021房地产估价师考试答案9辑 第1辑
B.厂商独家控制某些特殊资源
C.几家寡头垄断某行业
D.信息是完全的
评估拆迁价格应精确到（ ）。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，有（ ）裁决
A上级房屋拆迁管理部门
B人民法院
C县级以上人民政府
D同级人民政府
B、等于
C、高于
D、不确定
城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ ）。
A．估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致
B．期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值
C．期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值
D．期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准
E．在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%
B．统一命题
C．统一组织
D．统一阅卷
2021房地产估价师考试答案9辑 第2辑
成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（ ）。
A．土地取得成本
B．开发成本
C．管理费用
D．销售费用
E．销售税费
对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是( )。
A．国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划
B．建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究
C．国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等
D．开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等
[答案] B房地产开发项目可行性研究的依据除A、C、D项外还有批准的项目建议书和同等效力的文件，自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标。
项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价委托人：XX市房屋征收管理办公室
估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXX(注册号：XXX)
估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：XX估字第XX号
目录(略）
致估价委托人函(略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件(略）
估价结果报告
(一）估价委托人（略）
(二)估价机构（略）
(三)估价对象
1.实物状况
(1) 土地状况
估价对象位于XX区XX东街，四至：东至XX剧院，西至XX东街，南至XX商场，北至XX餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。
(2)建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为1000m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略）。
2.权益状况
(1) 土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为XXX号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。
(2)房屋所有权
估价对象巳经办理了《房屋所有权证》，证号为XXX号，产权人为XX公司，建筑面积为3000m2(其他情况略）。
(3)他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
(4)租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期限从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况（略）
(四）估价目的
为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
(五）估价时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
(六）价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
(七）估价依据
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《中华人民共和国土地管理法》。
4.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
5.《城市房屋拆迁管理条例》。
6.《国有土地上房屋征收评估办法》。
7.《房屋征收评估委托书》。
8.《房屋征收评估委托合同》。
9.委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。
10.估价对象的《房屋租赁合同》。
11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调査资料。
(八)估价原则
1.独立、客观、公正原则（说明略）。
2.合法原则（说明略）。
3.最高最佳利用原则（说明略）。
4.替代原则（说明略）。
5.估价时点原则（说明略）。
(九)估价方法
经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
市场法是将估份对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
(十)估价结果评估总价:4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略）。
(十一)估价人员
注册房地产估价师：XXX(盖章）；注册号：XXX。
注册房地产估价师：XXX(盖章）；注册号：XXX。
(十二)估价报告应用的有效期（略）
(十三）估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日。
估价技术报告
(一)估价对象实物状况描述与分析（略)
(二)估价对象权益状况描述与分析（略)
(三)估价对象区位状况描述与分析（略）
(四）市场背景描述与分析（略）
(五）最高最佳利用分析（略）
(六）估价方法适用性分析（略）
(七）估价测算过程
1.市场法测算
市场法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
(1)选取可比实例（表3—27)
(房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%;权重、修正系数确定过程略）
市场法评估单价：16670.81元/m2。
市场法评估总价：16670.81X3000=50012430(元）。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
y=A/Yx[1-1/((1+Y)n+Y)n]
式中，V为收益法评估价格；A为房地产年净收益；Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
(1)房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略）。
(2)报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略），最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
(3)收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至估价时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。
(4)价格评估确定（表3—30)
收益法评估总价：22333038.05元。
(八)估价结果确定
考虑到市场法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象XX市XX区XX东街XX号XX商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，BP:
50012430-10000000=40012430(元）
因此评估总价为40012430元，即4001.24万元。
附件(略）
2.在估价结果报告（三)估价对象中缺少估价对象范围的描述。
3.估价结果报告中被征收房屋价值的定义有误。
4.估价依据中的《城市房屋拆迁管理条例》应该去掉，该条例已于2011年1月21日废止。
5.估价结果报告中估价方法部分没有交代估价方法选用的理由。
6.收益法的定义不正确。
7.估价结果报告中没有说明估价单价。
8.估价结果报告中估价报告应用的有效期和估价作业日期颠倒了，应该先是估价作业曰期，后是估价报告应用的有效期。
9.可比实例缺少币种。
10.估价技术报告中3个可比实例市场状况调整系数反了，A应为100/106，B应为100/106，C应为100/103。比如原A的比准价格计算过程是这样的：房地产状况调整系数=1/(1+30%X9%+35%X4%)=100/104.1,原A的比准价格=15500X(100/104.1)X(106/100)=15782.90元/m2，实际上，正确的计算结果为A的比准价格=15500X(100/104.1)X(100/106)=14046.73元/m2。
11.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少取值理由。
12.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少计算过程。
13.采用收益法评估时租赁合同到期后仍采用月租金65元/m2不妥，根据最高最佳利用分析，应该取合同到期时正常的市场租金而不能按原合同租金。
14.采用收益法评估时，月租金采用租赁合同租金不对。本次评估的目的是征收补偿，根据房屋征收评估价值的内含，被征收房屋价值不考虑租赁的影响，应评估无租约限制的价值，所以此处月租金应采用市场租金，相应的空置率也不能直接取零。
15.估价结果中不应扣除尚未偿还的贷款1 000万元。
16.收益法公式的选用理由不充分。
2021房地产估价师考试答案9辑 第3辑
B、45
C、50
D、60
B、土地使用期限
C、基础设施完备程度
D、容积率
E、临街状况
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
2021房地产估价师考试答案9辑 第4辑
国办发[2006]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（ ）。
A．住宅小区绿地率在30%以下
B．住宅小区建筑容积率在1.0以上
C．单套建筑面积在120m2以下
D．实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下
E．人均居住建筑面积在25m2以下
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1．0以上；(2)单套建筑面积在120㎡以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。
按照行政审批制度改革及贯彻《行政许可法》的要求，国务院已经取消了房地产开发项目的竣工验收制度，删除以后条目相应修改。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2，1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为（ ）元/m2。
A．1230
B．1235
C．1240
D．1242.5
(1220+1240+1230)÷3＝1230(元/m2)
B.《物权法》
C.《合同法》
D.《民法通则》
2021房地产估价师考试答案9辑 第5辑
B.产品结构
C.档次结构
D.区域结构
E.投资结构
B.一氧化氮
C.一氧化碳
D.甲醛
E.碳氢化合物
商业保险是一种强制性保险，任何符合国家规定条件的人都必须参加。（ ）
此题为判断题(对，错)。
最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、 2500元/m2
C、 2575元/m2
D、 2632元/m2
某建筑物的建筑面积1OO㎡，单位建筑面积的重置价格为500元/㎡，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%，用直线法计算该房屋的现值为4万元。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试答案9辑 第6辑
B.公共配套设施费
C.建筑安装工程费
D.基础设施费
E.管理费用
当选用加权算术平均数时，通常是对评估该房地产最适用可靠、占有资料全面准确的估价方法所测算的结果赋予较大的权重；反之，赋予较小的权重。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方
C.建筑业是策划者.组织者和发包单位；房地产业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务
D.房地产业是策划者.组织者和发包单位；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务
B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同
C.投资价值趋向于市场价值
D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
①土地产权状况；②房屋产权状况；③该房地产是否符合规划要求；④土地使用基本状况；⑤建筑物基本状况。
[试题分析]
买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。
2021房地产估价师考试答案9辑 第7辑
B.55.47
C.55.54
D.58.79
市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?
(1)采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：
①可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；
②可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；
③可比实例的成交日期应与估价时点接近；
④可比实例的交易类型应与估价目的吻合；
⑤可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。
(2)因为成交日期与估价时点相差时问过长(5年应该视作很长时间)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年”。
B.拒绝履行
C.迟延履行
D.部分履行
B、4242.5
C、4410.0
D、4577.5
注册房地产估价师应当在估价报告的（ ）内容中对该税收政策调整进行阐述。
B.市场背景描述与分析
C.风险提示说明
D.估价测算过程
2021房地产估价师考试答案9辑 第8辑
房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权，他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括建设用地使用权和地役权等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B．900.90
C．1051.16
D．1076.03
B、居住区商场
C、地区购物中心
D、特色商店
2021房地产估价师考试答案9辑 第9辑
甲公司上半年应收账款周转天数为（ ）。
B.5
C.73
D.82
则甲公司上半年应收账款周转天数为：365÷{28000÷［（300+460）÷2］}=4.954≈5（天）
收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商品房可以分割出售，并进行房屋权属登记。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、1.5
C、1.6
D、1.7
B.102%×105%×108%×107%
C.2%×5%×8%×7%-100%
D.2%×5%×8%×7%
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