房地产估价师考试真题6辑 第1辑
(2017年真题) 在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。
A.产品组合方式
B.开发合作方式
C.销售代理方式
D.市场定位方式
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。
城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）等。
A．建筑高度
B．建筑结构
C．容积率
D．土地使用权来源
E．土地用途
答案：A,C,E
解析：
土地使用管制情况，说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：①土地用途；②容积率或建筑控制规模；③建筑高度；④建筑密度；⑤绿地率；⑥其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界线的具体坐标
答案：对
解析：
控制性详细规划应当①提出不同类型用地的界线、②规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。
甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（）万元。
A、8.00
B、11.76
C、16.80
D、24.00
答案：B
解析：
本题考查的是房产税。最利于业主的规定，即按最低的标准来征税。自用的地下建筑，一般不按租金计税，按房产余值计征。自用的商业用途地下建筑，最低按房屋原价的70%作为应税房产原值，最低再按应税房产原值的70%作为房产计税余值。2000×70%×70%×1.2%＝11.76（万元）。
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有( )。
A．建安工程费用
B．权益投资比率
C．建筑容积率
D．空置率
E．运营成本
正确答案：BDE
[答案] BDE 影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素除B、D、E项外，还有购买价格。
下列选项中，属于违约责任承担方式的有（ ）。
A.赔偿损失
B.定金罚则
C.给付违约金
D.继续履行
E.同时适用违约金及定金条款
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是违约责任。违约责任的承担方式：继续履行、赔偿损失、给付违约金、定金罚则。
若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。
A．605
B．600
C．650
D．550
正确答案：A
[答案] A 根据公式：F=P(1+i)n，依题意代入数值即得：500×(1+10%)2＝605 (元)。
房地产估价师考试真题6辑 第2辑
以保险标的的不同性质为标准，商业保险的分类不包括（ ）。
A、社会保险
B、财产保险
C、责任保险
D、人身保险
答案：A
解析：
本题考查的是保险的种类。以保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险、责任保险、信用保证保险与人身保险四大类。
有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。
A．须领取建设工程规划许可证
B．须领取国有土地使用权证书
C．须领取施工许可证
D．须领取广告许可证
房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平,双方都要求对房地产价值进行评估。
取得土地使用权所支付的金额作为扣除项目，以（ ）形式取得土地使用权的，以合同为依据按土地价格进行扣除。
A.出让金 B.毛地价 C.受让 D.招拍挂
供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产供给。潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。
2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。
政府发布的征收决定公告中，一般不包括的内容为（ ）。
A.征收补偿方案
B.行政诉讼权利
C.行政复议权利
D.搬迁期限
答案：D
解析：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
直接导致市场失灵的原因有（ ）。
A．外部性
B．垄断
C．排他性物品的生产
D．信息不完全
E．政府对市场的管理与协调
某城市路线标准深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50％、30％、20％。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120％。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题6辑 第3辑
某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.O，89.2，92.5，98.1(以2003年1月为100)。则该宗房地产2005年10月的价格为（ ）元/m2。
A．2170.8
B．2093.3
C．2149.4
D．2302.2
正确答案：D
该宗房地产2005年10月的价格计算如下：1800×98.1/76.7=2302.2(元/m2)
商品房预售方案应包括的内容包括( )。
A.项目基本情况
B.预售房屋套数
C.销售人员姓名和身份证号
D.竣工交付日期
E.住房质量责任承担主体
答案：A,B,E
解析：
预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。
某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡，2190元/㎡和2220元/㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0．3，0．4和0．3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/㎡。
A．2160
B．2175
C．2181
D．2205
正确答案：C
比准价格=2130元/㎡×0．3+2190元/㎡×0．4+2220元/㎡×0．3=2181元/㎡
建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
张某购买了一间总价值为100 万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10 年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20 万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。
A．8.17%
B．13.62%
C．14.00%
D．23.33%
答案：B
解析：
现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润（净经营收入）扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。由题意，A=Pi/［1－1/（1+i）n］=100 错误40%错误7.5%/［1－1/（1+7.5%）10］=5.83（万元）。税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（20 错误70%－5.83）/（100 错误60%）=13.62%。
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2,代征地面积500m2,规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调査，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2,且按每月1%递增，平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。
下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。
A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
一切正当社会行为所应遵守的道德准则是( )。
A.平等原则
B.诚实信用原则
C.公序良俗原则
D.自愿原则
答案：B
解析：
诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。
房地产估价师考试真题6辑 第4辑
在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。（ ）
此题为判断题(对，错)。
城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则（ ）。
A．必须经房屋拆迁管理部门同意
B．前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C．实行“一裁终局制”
D．只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
E．对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理
按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（ ）。
A.现房
B.出售
C.出租
D.自用
E.自营
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产的种类。房地产的经营使用方式主要有出售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为出售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产
关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。
A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。选项A错误，不同使用性质的房地产，某些价格影响因素对价格的影响方向和程度不一定相同；选项B错误，比较调整的内容越多，说明可比实例和估价对象的差异性越大，反而越不精确；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。选项E是房地产状况中的权益状况的调整。P197～200。
(2017真题) 凡是建设工程，都必须实行监理。（）
答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。
在会计核算时，70%的住宅销售所得的收入应列入（ ）会计科目。
A．资产类
B．损益类
C．所有者权益类
D．成本类
下列关于合同履行的表述，正确的是（ ）。
A.质量要求不明确的，按照国家、行业标准履行
B.履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行
C.对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释
D.履行地点不明确，给付货币的，按照订立合同时履行地的市场价格履行
E.对格式条款的理解有两种以上解释的，应当做出不利于提供各式条款的一方的解释
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是合同的履行。履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。参见教材P415。
房地产估价师考试真题6辑 第5辑
会计要素中，费用可以表现为资产的减少，也可能引起负债的增加，但不能同时表现为资产的减少和负债的增加。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 ( )
此题为判断题(对，错)。
下列区域中，属于1 类声环境功能区的有（ ）。
A．康复疗养区
B．居民住宅区
C．文化体育区
D．商业金融区
E．集市贸易区
答案：B,C
解析：
声环境的分类包括：①0 类声环境功能区，是指康复疗养区等特别需要安静的区域。②1 类声环境功能区，是指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行礅办公为主要功能，需要保持安静的区域。③2 类声环境功能区，是指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。④3 类声环境功能区，是指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域。⑤4 类声环境功能区，是指交通干线两侧一定区域之内，需要防止交通噪声对周围环境产生严重影响的区域，包括4a 类和4b 类两种类型。4a 类为高速公路、一级公路、二级公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市轨道交通（地面段）、内河航道两侧区域；4b 类为铁路干线两侧区开域。
如果是无期限的土地所有权，就无需计提（ ）。
A．时限问题
B．附加值
C．利率
D．折旧
正确答案：D
如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。
房低产空间市场的供求关系直接决定了房低产租金的水平。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于国内生产总值GDP与国民生产总值GNP关系的说法，错误的是( )。
A.GNP=GDP+对外要素收入净额
B.在封闭经济中GDP与GNP完全相等
C.GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标
D.本国国民国外创造的收入应计入本国的GDP，而不应计入本国的GNP
答案：D
解析：
GDP是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计人该国的GDP。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的GDP，而不应被计入外国公司本国的GDP。
GNP是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计入本国的GNP，而外国公司在某国子公司的利润则不应计入该子公司所在国的GNP。
GNP与GDP有如下关系：
GNP=GDP+对外要素收入净额 (6-48)
在一个封闭经济中，由于对外要素收入净额为零，故GDP与GNP完全相等。GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标。
获取房地产估价业务的措施可以有（ ）。
A、突破专业能力限制，接受各种估价要求
B、提高服务质量
C、恰当的宣传
D、恶意压低收费
E、最大限度压缩估价作业期
答案：B,C
解析：
考点:估价业务来源渠道。选项A超越专业能力是不能承接的，违背职业道德；选项D低收费是恶意竞争，也违背职业道德；选项E最大限度压缩估价作业期会增加估价难度和风险。
房地产估价师考试真题6辑 第6辑
下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）分析。
A．吸纳率
B．房地产市场的商业周期
C．家庭规模与结构
D．投资购买和使用购买的比例
利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。
A.典型投资者所要求的社会一般报酬率
B.典型投资者所要求的社会最高报酬率
C.特定投资者所要求的最低报酬率
D.特定投资者所要求的最高报酬率
答案：C
解析：
本题考查的是投资价值。如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，而评估投资价值时应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。参见教材P92。
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25％。
甲房地产开发公司 2011 年的销售净利率为（ ）。
A.18.51％
B.22.94％
C.24.68％
D.53.79％
答案：A
解析：
销售净利率是企业的净利润与销售收入净额的比率。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额为 1.58 亿元，营业成本为 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04 亿元，所得税税率为 25％。则
某建筑物建筑面积为4000 m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效 经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为（ ）万元。
A．523.45
B．593.75
C．643.75
D．1000
正确答案：C
V=2500×4000×[1－(1－5%)×15÷40]=6437500(元)=643.75(万元)
下列建设项目中，可通过划拨方式取得土地使用权的是（ ）。
A.连锁健身房
B.公安机关办公楼
C.游泳馆
D.度假村
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。公安机关办公楼属于国家机关用地，可以通过划拨方式取得土地使用权。
某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（ ）元/㎡。
A．7974．00
B．8023．00
C．8056．25
D．8078．00
是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
正确答案：A
[答案] A
本题主要考查的是市场法的概念。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
