21年房地产估价师答疑精华6章 第1章
根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股多票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是股票的基本分类。根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股一票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。
政府对房地产的限制一般是通过（ ）特权来实现的。
A、罚款权
B、管制权
C、征税权
D、征收权
E、充公权
答案：B,C,D,E
解析：
考点:易受限制。政府对房地产的限制一般是通过行使下列4种特殊的权力来实现的：管制权、征税权、征收权、充公权。
实物期权类型主要包括（ ）。
A、等待投资型期权
B、成长型期权
C、放弃型期权
D、刚性期权
E、柔性期权
答案：A,B,C,E
解析：
考点:实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。
下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（ ）。
A、提出投资设想
B、项目可行性研究
C、细化投资设想
D、寻找和筛选投资机会
答案：B
解析：
本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。参见教材P64。
关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（ ）。
A、REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定
B、REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围
C、REITs能抵押通货膨胀的不利影响
D、REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场
答案：A
解析：
考点:房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。
房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（ ）。
A．因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估
B．因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估
C．因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估
D．因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估
答案：C
解析：
AD两项属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价；B项属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价；C项，评估受贿房地产的价值，价值时点一般应为过去的受贿之日，而不是后来的案发之日或委托估价之日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况。
21年房地产估价师答疑精华6章 第2章
个人实际领(支)取原提存的住房公积金时，应征收个人所得税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。
A．5％
B．10％
C．15％
D．20％
答案：D
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20％以下的土地闲置费；满 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
根据《城市房地产管理法》规定，建设用地使用权出让合同及其管理的表述错误的是（ ）。
A.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金30%以下的土地闲置费
B.满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外
C.用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款
D.在签订出让合同后，受让人延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P36。
下列关于估价上的建筑物折旧的说法中．正确的有（ ）。
A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D．建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额
E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.5mm。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地面积量算的基本方法。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2，图上量距应量至0.2mm。
投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。
同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算，不能直接从图上量取。
答案：对
解析：
一般测绘从图上索取或量取，精度可以满足需要。但房地产测量精度要求较高，例如①界址点的坐标、②房屋建筑面积的量算精度要求都比较高，一般不能直接从图上量取，而必须进行实测和计算。
21年房地产估价师答疑精华6章 第3章
进口设备原价通常由进口设备到岸价和进口从属费组成。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。进口设备原价通常由进口设备到岸价和进口从属费组成。
运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（ ）。
A、静态分析法
B、动态分析法
C、成本法
D、比较法
E、总和法
答案：A,B
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。
在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是（ ）。
A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为
B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为
C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为
D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为
正确答案：D
在复杂购买行为中，购买者的购买决策过程由引起需要、收集信息、评价方案、决定购买和买后行为五个阶段构成。
规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例减少，即生产规模缩小时产量变化的情况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于（ ）。
A．货币证券
B．信用证券
C．商品证券
D．资本证券
正确答案：C
商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。
制订租售方案的工作内容主要包括( )。
A、 租售价格确定
B、 宣传手段选择
C、 租售进度安排
D、 广告设计及安排
E 市场租售对比分析
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用移动平均法。( )
答案：错
解析：
[知识点] 平均增减量法 [知识点] 移动平均法
21年房地产估价师答疑精华6章 第4章
需求规律的例外是炫耀性物品和（ ）物品。
A．特殊
B．另类
C．吉芬
D．个性
正确答案：C
需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ ）。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
答案：A,C
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
收付实现制是指，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是会计基础。权责发生制是指凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表。
下列估价业务中估价机构可以承接的是（ ）。
A．超出了估价机构业务范围的估价业务
B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务
C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务
D．承接后出现很大执业风险的估价业务
下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（ ）。
A、目标定价法
B、挑战定价法
C、领导定价法
D、认知价值定价法
E、随行就市定价法
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。
在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（ ）。
A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整
C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整
D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整
答案：C
解析：
本题考查的是成本法概述。成本法估价时注意“逼近”，特别要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。客观成本也称为正常成本，是购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。
A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C.常规项目的财务内部收益率是唯一的
D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
答案：D
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。P209。
21年房地产估价师答疑精华6章 第5章
、从估价角度出发，下列属于运营费用的是（ ）。
A、房地产抵押贷款还本付息额
B、房地产折旧额
C、房地产改扩建费用
D、房屋保险费用
答案：D
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。
假设开发法中预期开发后的楼价可用( )求取。
A．市场法
B．收益法
C．成本法
D．折现法
E．长期趋势法
正确答案：ABE
[答案] ABE
预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
在房地产投资过程中，政府任何法律政策，都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。
A．进行项目的财务评价
B．获取项目所需土地
C．确定规划设计方案并获得批准
D．对项目的建设工程进行招标
E．提交项目开工申请并获得批准
答案：B,C,D,E
解析：
房地产开发过程的前期需要做以下几方面工作：①获取土地；②项目核准和开工计划；③确定规划设计方案并获得规划许可；④工程建设招标；⑤开工申请与审批；⑥其他。
下列说法错误的是（ ）。
A．我国现有商业银行属于全能型商业银行
B．我国商业银行实行的是分支行制
C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的
D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主
正确答案：A
从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业银行属于职能分工型商业银行。
城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。
A.该损害在经济上是可修复的
B.修复所能带来的价值增加额为500万元
C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元
答案：C
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A，经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工程费150万；租金损失100×1500×6=90万；搬迁费1300×2×100=26万；合计266万；修复后的价值增值：[5000×（1-5%）-4500]×10000=250万，得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B，修复带来的价值增值额为250万。选项C，不修复的时候的价值减损额为（5000-4500）×10000=500万。选项D，不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5万。
21年房地产估价师答疑精华6章 第6章
住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的（ ）倍。
A.10
B.20
C.25
D.30
答案：D
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍。
在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
A.空置量
B.房地产价格指数
C.平均建设周期
D.吸纳率
E.失业率
答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产市场指标。选项A属于供给指标，选项C属于供给指标，选项E属于需求指标。P42～44。
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2011 年 6 月 1 日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售 300 套。
该项目预售时，依据国务院有关规定，该市下列居民家庭中，不具备购房资格的为（ ）。
A.拥有1 套住房的当地户籍居民家庭
B.拥有1 套住房的非当地户籍居民家庭
C.拥有2 套住房的当地户籍居民家庭
D.拥有2 套住房的非当地户籍居民家庭
答案：B,C,D
解析：
《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发［2011］1 号），要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）。
A．甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
B．周某有权退房
C．周某退房，甲公司应承担违约责任
D．周某退房应承担违约责任
对置业投资来说，房地产投资的增长和股权增加效果只就在处置（转让）物业时实现。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果，既可在处置（转让）物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。
固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，专利及专有技术使用费就属于固定资产其他费。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。专利及专有技术使用费属于无形资产费用
某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。
A．37
B．40
C．60
D．63
