2021房地产估价师预测试题8篇 第1篇
报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（ ）
答案：对
解析：
【考点】房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有( )
A.买卖房屋
B.租赁房屋
C.新建房屋
D.改建房屋
E.改变房屋用途
答案：C,D,E
解析：
在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1 年。
下列关于工程造价控制主要方法的表述中，不正确的是（ ）。
A.限额设计并不是一味考虑节约，应该处理好技术和经济的关系
B.价值工程以提高价值为核心，以创新为支柱
C.工程造价控制的主要方法之一是招标投标
D.工程项目管理的核心是合同管理
答案：B
解析：
本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。选项B错误，价值工程是通过对研究对象的功能与费用的系统分析，以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。
房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场指标。通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见教材P43。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（ ）。
A、假设开发法
B、比较法
C、收益法
D、成本法
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此比较法是房地产转让估价普遍采用的一种方法。
房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。()
答案：错
解析：
房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。@##
某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（ ）。
A、3.5
B、4.5
C、5.5
D、6.5
答案：C
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。按年计息时，一年后的本利和=1000×（1+12%）=1120元；按季计息时，一年后的本利和=1000×（1+12%/4）4=1125.51元，两者的差额=1125.51-1120=5.51元。
收益法估价的操作步骤有( )。
A．搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B．预测估价对象的未来收益
C．求取报酬率或资本化率、收益乘数
D．选用适宜的收益法公式计算收益价格
E．修正最终的收益价格
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
2021房地产估价师预测试题8篇 第2篇
管理规约由（ ）制定并修改。
A.业主大会
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同
答案：A
解析：
本题考查的是管理规约制度。业主大会有权起草、讨论和修订管理规约，业主大会制定的管理规约生效时临时管理规约终止。
甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 ≤3.0，建筑密度≤33％，绿地率≥35％，人口容量≤8000 人／hm^2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2013 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8％，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2013 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2013 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。
甲公司取得 1500 万元贷款的种类属于（ ）。
A.保证贷款
B.质押贷款
C.自营贷款
D.中期贷款
答案：D
解析：
甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，属于抵押贷款，非保证贷款、质押贷款。中期贷款是指贷款期限在 1 年（不含 1 年）以上 5 年以下（含 5 年）的贷款，借款期限为 3 年，属于中期贷款。自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。
关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是（ ）。
A．折让优惠是为了吸引潜在租户
B．折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支
C．折让优惠可以体现业主给租户的优先承租权
D．折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上
答案：D
解析：
折让优惠是业主给租户提供的一种优惠，用以吸引潜在的租户。折让优惠虽然能使租户节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。业主通常可以给租户__一个优先权，即如果租户想扩大其所承租的写字楼面积，而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空置状态的话，则该租户在同等条件下有优先承租权。
答案：对
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。参见教材P311。
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。( )
此题为判断题(对，错)。
《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是（ ）。
A．门窗翘裂
B．卫生洁具
C．供热、供冷系统和设备
D．屋面防水
正确答案：D
根据《住宅质量保证书》的规定，门窗翘裂和卫生洁具的保修期限为1年，而供热、供冷系统和设备的保修期为1个采暖期或供冷期。
评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（ ）选定。
A．被征收人协商
B．房屋征收部门
C．市、县级人民政府
D．房屋征收实施单位
答案：A
解析：
房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。
资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（ ）。
A、利率风险
B、收益现金流风险
C、未来运营费用风险
D、资本价值风险
答案：D
解析：
考点:房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。
2021房地产估价师预测试题8篇 第3篇
投资者进行房地产投资的主要目的一般是( )。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
正确答案：B
[答案] B 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。
根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（ ）。
A．目标定价法
B．成本加成定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
地价本质上是“劳动价值”的货币体现，是地租的资本化。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。
A．50%
B．65%
C．60%
D．154%
正确答案：B
[答案] B
建筑密度＝建筑基底总面积÷建筑用地面积×100%＝65%。
临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（ ）
答案：错
解析：
应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估；另外不得滥用估价假设。
若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为 6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。
A、 9.26%
B、 10%
C、 11.320%
D、 12%
房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
正确答案：D
房屋权属变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。
申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（ ）。
A．20%
B．30%
C．50%
D．60%
正确答案：C
申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。
2021房地产估价师预测试题8篇 第4篇
自由水是存在于细胞腔与细胞间隙中的水；吸附水是存在于细胞壁内的水；化合水则是木材化学成分中的结合水。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列建设项目中，国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年的是( )。
A.住宅
B.娱乐场
C.宾馆
D.体育馆
答案：D
解析：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限如下：
1.居住用地70 年；
2.工业用地50 年；
3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；
4.商业、旅游、娱乐用地40 年；
5.综合或其他用地50 年。
【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。
A.房屋实际用途
B.土地开发程度
C.房屋建筑结构
D.房屋出租情况
E.房屋维护状况及完损程度
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房屋实际用途属于房地产基本状况，土地开发程度、房屋建筑结构和房屋维护状况及完损程度属于房地产实物状况，房屋出租情况属于房地产权益状况。
当公司股本总额超过（ ）亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：C
解析：
本题考查的是股票的基本分类。当公司股本总额超过4亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。
施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。
A.注册建筑师
B.注册结构工程师
C.注册建造师
D.注册监理工程师
答案：C
解析：
本题考查的是注册建造师制度。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。参见教材P102。
房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。
某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。
A、29
B、39
C、40
D、45
答案：B
解析：
考点:年限法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折旧＝ 1000×100 ×（1－2.5%）/N；（2）10年折旧额＝100000-75000＝25000；（3）年折旧＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39。
权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（ ）。
A.增值收入
B.销售收入
C.自营收入
D.租金收入
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
2021房地产估价师预测试题8篇 第5篇
当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产中介服务机构或执业人员获部、省级表彰或荣誉称号，即可作为良好行为记录载入该企业或执业人员的信用档案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（ ）。
A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务
B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件
C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值
D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明
E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产估价职业道德。选项C、E错误，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。参见教材P37。
在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）
A简单平均法
B移动平均法
C加权移动平均法
D指数平滑法
在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
正确答案：D
[答案] D 资金占用费需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。
目前，最低收入家庭住房保障原则上以实物配租为主，发放购房补贴和租金核减为辅。( )
以下标志中属于品质标志的有( )。
A.建筑面积
B.性别
C.年龄
D.学历
E.停车泊位
答案：B,D
解析：
品质标志——是指不能用数量表现而只能用文字、符号或代码进行说明的标志，如性别、文化程度、工种等；
在我国，16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为限制民事行为能力人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。在我国，16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
2021房地产估价师预测试题8篇 第6篇
某房地产开发项目销售收入为65000 万元人民币，扣除项目金额为35000 万元，则应缴纳土地增值税（ ）万元。
A．9000
B．10250
C．12000
D．15000
答案：B
解析：
土地增值税实行四级超额累进税率及对应的土地增值税计算公式为：①增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，应纳税额=土地增值额×30％；②增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％，应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％；③增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％，应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％；④增值额超过扣除项目金额200％以上部分，税率为60％，应纳税额=土地增值额×60％-扣除项目金额×35％。根据题意，土地增值额=65000－35000=30000（万元），土地增值额占扣除项目金额比例=30000÷35000=85.71％，50％<85.71％<100％，所以，税率为40%，则应缴纳的土地增值税=30000×40％－35000×5％=10250（万元）。
以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件 为（ ）。
A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意
B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准
C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同
D．相应调整土地使用权出让金
E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金
急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是（ ）。
A.周期风险
B.利率风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
2017年4月1日，估价师王某初始注册于甲估价机构，2019年3月1日，王某与甲机构解除劳动关系，并变更注册到乙企业。则王某的注册证书于2020年3月30日失效。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。P194。
以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（ ）。
A.拟租售物业的类型.时间和数量
B.租售价格
C.租售收入及收款方式
D.租售方式
答案：D
解析：
本题考查的是收入估算与资金筹措。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。
因继承取得不动产物权的，自( )时发生效力。
A.继承开始
B.申请不动产登记
C.记载于登记簿
D.领取不动产权证书
答案：A
解析：
因继承或者受遗赠(受遗赠≠赠与，受遗赠≠继承；受遗赠人是法定继承人以外的公民、社会团体或国家)取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
转让房地产开发项目的，双方应持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。
A.噪声和污染程度发生变化
B.土地形状发生变化
C.人口密度发生变化
D.出行便捷程度发生变化
答案：D
解析：
本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是扩展城市道路，出行便捷程度发生变化，该住宅小区房地产整体价值可能增值。
2021房地产估价师预测试题8篇 第7篇
张某转让雇主李某无偿赠与的房产，应以转让收入作为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是个人所得税。受贈人取得赠与人无偿贈与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收人减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。（）
答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。工程投资控制不是指投资越省越好，而是指在工程项目投资范围内得到合理控制。
拆除未到期的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，应按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
估价报告有效期应从（ ）起计。
A．估价时点
B．估价作业期
C．出具估价报告之日
D．签订估价委托合同之日
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。( )
正确答案：×
[答案] ×
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，房地产开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给的价格弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给的价格弹性相应地就比较小。
关于失信被执行人的定义说法不正确的是（）。
A、具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务
B、以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的
C、以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的
D、被执行人延缓履行执行和解协议的
答案：D
解析：
本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的被执行人：以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；违反财产报告制度的；违反限制高消费令的；被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的( )。
A．时间类参数
B．融资相关参数
C．收益相关指标
D．评价标准类指标
正确答案：B
[答案] B经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：
(1)时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择)。
(2)融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率(通常为总投资的30%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。
(3)收益相关指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。
(4)评价标准类指标。包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。
下列关于法的概念，表述错误的是（ ）。
A.法体现集体意志
B.法是由国家制定或认可，以权利义务为主要内容
C.法体现国家意志
D.法是用国家强制力来保证实现的
答案：A
解析：
本题考查的是法的概念。选项A错误，法体现国家意志。
2021房地产估价师预测试题8篇 第8篇
某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和 14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为( )万元。
A．25
B．35
C．40
D．45
正确答案：B
[答案] B E(NPV1)=22×0.2+18×0.6×14×0.2=18(万元)
E(NPV2)＝28×0.15+22×0.7+16×0.15=22(万元)
E(NPV)=E(NPV1)÷(1+i)+E(NPV2)÷(1+i)2
=18÷(1+10%)+22÷(1+10%)2=35(万元)
一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即（ ）。
A．封面；目录
B．致委托人函；估价师声明
C．估价结果审核
D．估价技术报告及附件
E．估价结果报告
正确答案：ABDE
一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④估价师声明；⑤估价结果报告；⑥估价技术报告；⑦附件。
(一)估价对象为一个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。请问:
1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
答案：
解析：
1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入?
[答案]有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的预定计算有效毛收入;租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用税金等利用比较法求取该商铺有效毛收入;本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整?
[答案]对可比实例成交价格进行租赁状况调整包括以下方面:
(1)租金构成内涵问题，如是否包含物业管理费、水电费;计租面积按建筑面积计还是按套内建筑面积计;此外还包括租约中有无免租期租赁期限长短?与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。
(2)租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限-次性支付等，比较法估价时，应详细了解可比实例的租金支付方式。
下列关于银行外部组织形式叙述错误的是( )。
A、 单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式
B、 总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理
C、 集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司
D、 连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的
答案：C
解析：
集团银行制与连锁银行制的区别在于后者没有股权公司形式，不需成立控股公司。
容易对人的心理产生影响的暂时性污染是（ ）。
A．放射性物质污染
B．建筑施工噪声污染
C．生活污染
D．固体废物污染
答案：B
解析：
环境噪声污染容易对人体心理造成影响。由于噪声的心理作用，分散了人们的注意力，容易引起事故。另外，环境污染源按照污染源存在的时间，可分为暂时性污染源和永久性污染源。暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。而永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。
( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
A、 区位
B、 交通
C、 环境景观
D、 外部配套设施
答案：A
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
