21年房地产估价师考试题免费下载5卷
21年房地产估价师考试题免费下载5卷 第1卷
设此时房地产售价为V,则在正常市场条件下,V最可能取值为( )万元。
A.2100
B.2110
C.小于2100
D.大于2110
此题应采用房地分估的方法,首先地价比2004年3月上涨10%,现为2000×50%×(1+ 10%)=1100(万元)。建筑物价值原来为2000×50%=1000(万元),如果计算折旧应小于 1000万元。若该房地产出售,作为原公司标志的雕塑部分应予拆除,因此还应扣减拆除费用。 V的取值为现在的地价(1100)+建筑物原来的价值(1000)—折旧—拆除雕塑的费用,肯定小于2100万元。
现估价人员掌握的资料有:(1)李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件;(2)李某的购房发票;(3)商品房预售许可证复印件;(4)其他市场资料。
问:
1.上述资料用于抵押估价是否齐全
2.估价人员可否承诺按170万元进行估价
3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价;估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价,不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求,使估价结果畸高或畸低。
3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值,因为重新装修时会破坏原有装修,并使原有装修价值受损,所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加,应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
住房公积金的提取是无限制条件的,这与缴存住房公积金的长期性和互助性直接关联。( )
此题为判断题(对,错)。
判定一宗房地产是否为收益性房地产,关键是看该房地产( )。
A.目前是否有经济收入
B.过去是否带来了经济收益
C.是否具有产生经济收益的能力
D.目前的收入是否大于运营费用
报酬率是一种与利率,内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是( )。
A.投资率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低。反之,报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
B、我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的
C、在投资分析中,一般采用单利计息
D、资金在不停地运动,在实际使用中都采用连续复利计息
E、在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,价值的高低主要取决于( )。
A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.获得净收益预期
E.估价对象的现值
[答案] ABC
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,该价值的高低主要取决于下列三个因素:①未来净收益的大小——未来净收益越大,房地产的价值就越高,反之就越低;②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长,房地产的价值就越高,反之就越低;③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠,房地产的价值就越高,反之就越低。
21年房地产估价师考试题免费下载5卷 第2卷
B.承租人权益价值可能为负值
C.出租人权益价值与合同租金及市场租金有关
D.承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和
房地产价格在短期内通常有上下波动,在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( )
房地产价格在长期短期内都会有波动,在短期内很难找出变动规律和发展趋势。
B.60%
C.80%
D.90%
该类房地产价格逐年上涨额的平均数为( )。
A.32 B.33 C.33.5 D.34
B、300
C、500
D、800
若某房地产投资项目的表面收益率为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀率为6%,则该项房地产投资的实际收益率为( )。
A.9.26%
B.10%
C.11.32%
D.12%
产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。
A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.投机需求膨胀
D.过度放贷
B.在房地产周期循环的最低点,空置率最高
C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D.在房地产周期循环的最高点,供给增长率等于需求增长率
E.在房地产周期循环中,价格(租金)和空置率通常是同向变动的
21年房地产估价师考试题免费下载5卷 第3卷
B、 或然损失风险
C、 持有期风险
D、 政策风险
B.50年
C.70年
D.永久
保险合同的客体为( )。
A.保险人
B.保险利益
C.保险金额
D.被保险人
保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象,是财产及其相关利益或者人的生命或身体,即体现保险利益的保险标的。
下列影响购房者购买行为的因素中,属于心理因素的是( )。
A.生活方式
B.受教育程度
C.购买动机
D.自我形象
在国民经济产业分类中,房地产业属于第二产业。( )
此题为判断题(对,错)。
会计主体可以是一个法律主体,也可以是多个法律主体。 ( )
此题为判断题(对,错)。
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图
下列关于诉讼时效的说法不正确的是( )。
A.诉讼时效是指权利人在法定期限内行使权利,请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利
B.诉讼时效消灭的是一种请求权,而不消灭实体权利
C.《民法通则》规定,超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制
D.履行后,当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还
E.诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效
诉讼时效是指权利人在法定期限内不行使权利,即丧失请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利;履行后,当事人不得以不知时效期间已过为由而要求返还。
21年房地产估价师考试题免费下载5卷 第4卷
B、300~1000m
C、600~2000m
D、1000~2000m
根据现行法律,下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有( )。
A.土地所有权
B.依法承包的荒山的土地使用权
C.宅基地使用权
D.固有汽车加油站
E.乡镇企业用房
某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权,第一年净现金流量可能为:22万元、18万元和14万元,概率分别为0.2、0.6和0.2;第二年净现金流量可能为:28万元、22万元和16万元,概率分别为0.15、0.7和0.15,若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 ( )万元。
A.25
B.35
C.40
D.45
[答案] B F(NPV1)=22×0.2+18×0.6×14×0.2=18(万元)
F(NPV2)=28×0.15+22×0.7+16×0.15=22(万元)
F(NPV)=F(NPV1)÷(1+i)+F(NPV2)÷(1+i)2
=18÷(1+10%)+22÷(1+10%)2=35(万元)
B.价值时点原则
C.替代原则
D.最高最佳利用原则
E.谨慎原则
B、单项工程竣工验收
C、竣工验收备案
D、综合验收
B.规划修改
C.发现古人活动遗址
D.银行贷款没有落实
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行
21年房地产估价师考试题免费下载5卷 第5卷
某商业房地产项目总占地面积42000 m2,规划建设用地面积为40000 m2,总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元/m2,建造成本为964元/m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用),其他工程费为建造成本的8%,管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%,贷款利率为15%,销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为3040 元/m2,可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年,购买土地使用权后即开工建设,地价款和土地管理费在开发初期一次性投入,建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入,试求该项目的开发商成本利润率。
B.满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为,或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外
C.用地单位改变土地利用条件及用途,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意,变更或重新签订出让合同并相应调整地价款
D.在签订出让合同后,受让人延期付款超过60日,经土地管理部门催交后仍不能支付出让价款的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿
住房公积金定向用于职工住房,通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用。( )
住房公积金定向用于职T住房.通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益除了用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用外,还作为城市廉租住房建设的补充资金。
B.450
C.650
D.700
房地产市场中的( ),是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时,所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
A.需求饱和
B.供求平衡
C.泡沫经济
D.过度开发
D房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”,是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时,所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
B.甲小于乙
C.甲等于乙
D.难以判断
B.相对较高的收益水平
C.易于获得金融机构的支持
D.能抵消通货膨胀的影响
某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权,建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米,土地使用期限40年,建筑总面积为20000平米,并于2007年9月1日完成,该公司申请竣工验收。根据环保政策要求,环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。
(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地,土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米,销售费用为200万元,管理费用为开发成本的3%,开发建设期为2.5年,开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30%,第二年投入50%,最后半年投入20%,各年内均匀投入,贷款年利率为7.02%,销售税金及附加为售价的5.53%,投资利润率为12%。
(2)经分析,新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元,而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造,发生抵除费用30万元,拆除后的排污系统设备可回收90万元。
(3)原项目预计于2008年1月1日正常营业,当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造,项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日,为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益,该公司当年需额外支付运营费用100万元,之后将保持预计的盈利水平。
(4)该类度假村项目的报酬率为8%。(10分)
重新购建价格
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