2021房地产估价师历年真题和解答8辑 第1辑
进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模 式是（ ）。
A．同质偏好
B．分散偏好
C．集群偏好
D．集中偏好
正确答案：C
C集群偏好是指进入市场的第一家可以选择差异性营销，也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式。
在现金流量图上，横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（ ）
答案：对
解析：
建筑物的有效年龄是从价值时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。
流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，过高的流动比率是好现象。（ ）
此题为判断题(对，错)。
经济评价中的基础参数包括( )。
A．融资相关参数
B．动态评价指标
C．静态评价指标
D．收益相关指标
E．时间类参数
正确答案：ADE
[答案] ADE 经济评价的基础参数除了选项A、D、E外，还有评价标准类指标。
若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。
A．2914元/m2
B．2952元/m2
C．2849元/m2
D．2861元/m2
正确答案：A
最后评估价格的求取应先根据已给的各项修正求得各可比实例的比准价格，然后按简单算术平均数和加权算数平均数求取最后的评估价格。
下列不属于物业管理特征的是（ ）。
A.社会化
B.专业化
C.年轻化
D.市场化
答案：C
解析：
本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。
关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（ ）。
A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标
B.FIRR可以通过内插法求得
C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的
E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率
答案：B,C,E
解析：
【考点】财务内部收益率。选项A错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标；选项D错误，将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。
根据《物权法》，不动产物权不包括（ ）
A.所有权
B.用益物权
C.担保物权
D.使用权
答案：D
解析：
本题考查的是不登记登记的概念和范围。根据《物权法》，不动产物权包括所有权、用益物权和担保物权。
2021房地产估价师历年真题和解答8辑 第2辑
在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是（ ）。
A.医院
B.疗养院
C.商场
D.住宅区
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声标准。表2-1中国城市区域环境噪声标准中，0类声环境功能区对环境噪声限值要求最低，0类声环境功能区指康复疗养区等特别需要安静的区域。
从理论上讲，( )是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；远离街道的方向，地价可视为基本不变。
A、 路线价区段
B、 标准宗地
C、 标准深度
D、 深度价格修正率
房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。
A．估价方法选用
B．估价结果确定方式
C．估价师的职业道德
D．估价技术路线
E．估价参数选取
答案：A,B,D,E
解析：
评估专家委员会应当在规定期限内，检查房地产估价机构履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，出具书面鉴定意见。
从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收益法的理论依据。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。参见教材P216。
按照增量存量细分，房地产二级市场包括（ ）市场。
A．土地使用权出让
B．土地使用权转让
C．新建商品住宅销售
D．新建写字楼出租
E．二手房买卖
答案：B,C,D
解析：
按增量存量细分，房地产市场可划分为：①一级市场，是土地使用权出让市场；②二级市场，是土地转让、新建商品房租售市场；③三级市场，是存量房地产交易市场。
会计的基本职能不包括（ ）。
A．反映职能
B．监督职能
C．管理职能
D．控制职能
正确答案：D
答案：D。会计的基本职能包括反映职能、监督职能和管理职能。
在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。
国家和地方重点项目，如不适宜公开招标的，经批准可以进行邀请招标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题和解答8辑 第3辑
在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。
A．甲乙丙丁
B．乙丁甲丙
C．乙丙甲丁
D．丙乙丁甲
房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （ ）
正确答案：×
房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
（ ）年，国务院颁布的《住房公积金管理条例》是住房公积金管理工作的法律依据。
A．1999
B．2000
C．2001
D．2002
宣传和广告策略是房地产项目营销的决定因素。（ ）
此题为判断题(对，错)。
为评估某宗房地产2007年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/m2，成交日期2006年10月1日。另调查获知2006年6月1日至2007年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2007年2月1日至2007年9月1日平均每月比上月上涨2%。
若对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到（ ）。
A.2006年6月1日 B.2006年10月1日
C.2007年2月1日 D.2007年9月1日
利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是（ ）。
A、市场提取法
B、分解法
C、累加法
D、排序插入法
答案：A
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。
（ ）负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。
A.国土资源部
B.住房城乡建设部
C.国家林业局
D.农业部
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记机构。2013年12月，中央机构编制委员会印发了《中央编办关于整合不动产登记职能的通知》，确定国土资源部负责指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、海域登记等不动产登记工作。住房城乡建设部、国家林业局、国家海洋局等协同国土资源部分别指导房屋、林地、海域登记工作。农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以5年过渡期。过渡期内，农业部会同国土资源部等部门负责指导农村土地承包经营权统一登记工作。过渡期后，由国土资源指导。参见教材P159。
诉讼时效是指权利人在法定期限内行使权利，请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题和解答8辑 第4辑
需求价格弹性|Ed|＞1，此时称（ ）。
A.需求有完全价格弹性
B.需求为单一价格弹性
C.需求富有价格弹性
D.需求缺乏价格弹性
答案：C
解析：
本题考查的是需求弹性。|Ed|＞1，此时称需求富有价格弹性。
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。
A．20
B．30
C．70
D．40
正确答案：D
[答案] D 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。
一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（ ）。
A、专利权
B、专有技术
C、商标权
D、房地产
答案：D
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。
2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
胡某购买的银行理财产品不能归结为银行中间业务类型中的（ ）。
A.担保型中间业务
B.管理型中间业务
C.衍生金融工具业务
D.融资型中间业务
答案：B
解析：
按照商业银行中间业务的功能和形式分类，可以分为结算类中间业务、担保型中间业务、融资型中间业务、管理型中间业务、衍生金融工具业务以及其他中间业务等六类。其中，担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。管理型中间业务是指由商业银行接受客户委托、利用自身经营管理上的职能优势，为客户提供各种服务的有关业务。衍生金融工具业务是指商业银行从事涉及衍生金融工具各种交易的有关义务。融资型中间业务是指商业银行向客户提供传统信贷以外的其他融资服务的有关业务。
目前，我国房地产估价制度已经确立。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。
A、 矿藏、森林、草原
B、 水流、山岭、滩涂
C、 森林、山岭、荒地
D、 森林、水流、荒地
E 草原、滩涂、荒地
答案：C,E
解析：
《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”
房地产测绘的特点包括（ ）。
A.测图比例尺大
B.测图比例尺小
C.测绘内容较多
D.精度要求低
E.修测.补测及时
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产测绘的特点。房地产测绘的特点：测图比例尺大；测绘内容较多；精度要求高；修测、补测及时。
(2012真题) 设立分支机构的房地产估价机构应具有（）房地产估价资质。
A.一级
B.二级
C.二级以上
D.三级
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。只有一级房地产估价机构可以设立分支机构。
在比较法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。土地等级是土地管理中，有一项土地分等定级的工作，针对不同区位和价格的土地所作的分级。交易实例与估价对象土地等级不同，而土地等级就代表着不同级别的区位，所以不能作为可比实例。
2021房地产估价师历年真题和解答8辑 第5辑
(2016年真题) 若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。
A.14%
B.19%
C.21%
D.22%
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）=5%+1.4×（15%－5%）=19%。
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。
A 卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）
B 卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D 应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E 买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）
经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。( )
在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。
A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税
正确答案：BC
偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。
明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价基本事项概述。只有明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。
均衡利息率是指在理想资本市场上有全部风险的利息率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况。
A．有效经过年数
B．实际经过年数
C．剩余经过年数
D．自然经过年数
某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果月收入的30%可以用于支付住房抵押贷款的月还款，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？（月收入发生在月初）
拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏高。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产拍卖的注意事项。拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。
2021房地产估价师历年真题和解答8辑 第6辑
房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。 ( )
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的使用价值。（ ）
答案：错
解析：
考点:价格和价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。
假设开发法估价中运用动态分析法时，其折现率可以理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。（ ）
答案：对
解析：
动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。
投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
正确答案：B
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据给予较小权重。（ ）
答案：错
解析：
加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重，对较远的数据给予较小权重，将各期房地产价格的实际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。
城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 ( )
此题为判断题(对，错)。
（ ）是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
A．房地产膨胀
B．房地产泡沫
C．房地产滞销
D．房地产过度开发
正确答案：B
B房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。
制定市场调查计划一般需要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法等，下列属于调查方法的内容的有（ ）。
A.问卷法
B.座谈
C.观察法
D.实验法
E.面访
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。调查方法主要包括：观察法、访问法（结构式、无结构式和集体访问）、问卷法、实验法。选项B属于调查手段；选项E属于联系方式。
不是房地产估价机构出具和注册房地产估价师签字的房地产价值的评估报告，不具有法律效力。（ ）
答案：对
解析：
考点:中国房地产估价行业发展。不是房地产估价机构出具和注册房地产估价师签字的房地产价值的评估报告，不具有法律效力。
2021房地产估价师历年真题和解答8辑 第7辑
经济适用住房采取（ ）的方式进行。
A．出让
B．行政划拨
C．有偿转让
D．无偿转让
在净收益每年不变且收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法。在净收益每年不变，且收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R＝Y（1＋Y）n/（1＋Y）n－1。
下列不属于房地产投资项目动态经济评价指标的是（ ）。
A、财务内部收益率
B、财务净现值
C、投资利润率
D、动态投资回收期
答案：C
解析：
考点:经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。
如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.渗透定价法
答案：B
解析：
本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。P99。
政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的( )产生影响。
A．市场价值
B．投资
C．工期
D．质量
E．安全
正确答案：AB
[答案] AB政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。
商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的( )。
A.负债业务
B.资产业务
C.中间业务
D.代理业务
答案：B
解析：
商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。
王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ ）元。
A．100
B．140
C．1100
D．1540
正确答案：D
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。5000元/㎡×80㎡=400000元。职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/㎡的价格预购了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。根据纳税人所在地在城市市区的，税率为7%，440000元×5%×7%=1540元。
长期趋势法的作用主要有（ ）。
A．用于收益法中预测未来的租金、空置率等
B．用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C．用于成本法计算重置价格
D．用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力
E．用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏
已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（ ）。
A．O.5%
B．6%
C．6.16%
D．6.19%
2021房地产估价师历年真题和解答8辑 第8辑
申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有( )。
A、 房地产估价师初始注册申请表
B、 房地产估价师执业资格证书
C、 业绩证明
D、 所在单位考核合格证明
E 个人家庭、工作简历
答案：A,B,C,D
解析：
除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。
货币供给层次中，（ ）为广义货币，为第二活跃的货币。
A.M0=现金流通量
B.M1=M0+单位和个人的活期存款
C.M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款
D.M3=M0+M1+M2+政府存款
答案：C
解析：
本题考查的是货币供给层次。在货币供给层次中，M2为广义货币。
住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。
A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
(2017年真题) 对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。（）
答案：错
解析：
本题考查的是市场细分。细分消费者市场的标准，有些同样适用于生产者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素。
造成成交价格偏离正常市场价格的因素有（ ）等。
A．利害关系人之间的交易
B．供求不均衡
C．急于出售的交易
D．交易税费非正常负担的交易
E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
基于租赁收人测算在房地产的收益价格时，运营费用应包含所得税。( )
答案：错
解析：
[知识点] 基于租赁收入测算净收益的基本公式
保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设监理制度。建设项目的监理工作是围绕着动态目标控制展开的，而信息则是目标控制的基础。
