房地产估价师历年真题8章 第1章
2008年3月1日起，对个人出租房屋取得的所得税按（ ）的税率征收个人所得税。
A.5%
B.8%
C.10%
D.12%
答案：C
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租房屋取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。
国与国之间发生政治对立，如果政治对立升级，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是国际因素。国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。
就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？分别需要搜集哪些资料？
答案：
解析：
该私人的出租住宅进行交易价格评估时应优先选择市场法、收益法和成本法三种估价方法。
(1)市场法需要搜集房地产交易展示会资料、房地产中介租售行情、交易实际价格及房地产状况等资料；
(2)收益法需要搜集租赁收入和各项税费的资料；
(3)成本法需要搜集政府公布的房屋重置价格标准。
监理人收到承包人变更报价书后的（ ）天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。
A.7天
B.14天
C.21天
D.28天
答案：B
解析：
本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。监理人收到承包人变更报价书后的14天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。
最低收入家庭住房保障可通过（ ）方式实现。
A．实物配租
B．税收优惠
C．发放租赁补贴
D．租金核减
E．购买经济适用住房
正确答案：CD
最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
房地产估价师历年真题8章 第2章
（ ）适用于已分组的分布数列。
A．简单调和平均数
B．加权调和平均数
C．简单几何平均数
D．加权几何平均数
下列表述中，正确的是（ ）。
A．城建单位9月1日领取施工许可证，如第二年5月12日仍未施工，该施工许可证肯定已自行废止
B．建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告
C．商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任
D．工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款
房产图的测绘顺序为（ ）。
A 先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B 先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C 先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
下列关于保险合同主体的叙述正确的是（ ）。
A．投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方
B．投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人
C．有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人
D．投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一
E．保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人
在我国，房地产价格评估制度是根据（ ）确立的一项房地产交易基本制度。
A.法律
B.行政法规
C.部门规章
D.政府规范性文件
答案：A
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。《城市房地产管理法》属于法律。
房地产估价师历年真题8章 第3章
(2016真题) 李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）
答案：错
解析：
本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件，还需要经过产权登记。
甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元／㎡，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元／㎡， 容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6％） （ ）
此题为判断题(对，错)。
已知某笔贷款名义利率为12％，年实际利率为12．62％，则该笔贷款的计息周期是多少?
正确答案：
在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（ ）。
A．谨慎原则
B．替代原则
C．合法原则
D．最高最佳利用原则
房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（ ）之和。
A.开发期与建造期
B.建造期和经营期
C.开发期和经营期
D.经营准备期和经营期
答案：C
解析：
本题考查的是财务净现值。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为开发期和经营期之和。
房地产估价师历年真题8章 第4章
建设工程规划许可证由（ ）核发。
A.城市人民政府城乡规划主管部门
B.省人民政府确定的镇人民政府
C.县人民政府城乡规划主管部门
D.省人民政府确定的主管部门
E.县人民政府确定的镇人民政府
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A、路线价法实质是比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理
B、路线价法适用于城镇临街商业用地的估价
C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐
D、路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地并求其平均价格
答案：D
解析：
本题考查的是路线价法。路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
总地价8000万元属于（ ）。
A．建安工程费
B．工程建设其他费用
C．预备费
D．直接工程费
工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25%以后开始预售。当综合楼建成前，商场和宾馆已全部预售完毕；综合楼建成后，写字楼和公寓大部分空置，因而严重影响了该开发公司的开发经营利润。试根据上述材料回答下列问题：
第103题：试根据上述材料回答下列问题：
A．经济成本
B．会计成本
C．财务费用
D．隐含成本
房地产估价师历年真题8章 第5章
房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据
答案：错
解析：
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值和投资价值的关系是不一定的。投资价值大于市场价值，投资者会投资。投资价值小于市场价值，投资者放弃投资。
某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。
A.80.00
B.91.82
C.125.00
D.127.90
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）RM＝＝A/V＝YM＋YM/[（1＋YM）n－1]，按年等额偿还贷款本息，则RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%；（2）购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（万元）；（4）抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82万元。参见教材P275。
下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（ ）
A．独一无二
B．寿命长久
C．供给有限
D．价值量大
E．保值增值
答案：A,D
解析：
一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。
(2015年真题) 对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的（）。
A.最高投资收益率
B.平均投资收益率
C.最低投资报酬率
D.平均成本利润率
答案：C
解析：
本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。
房地产估价师历年真题8章 第6章
甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。
A．产权人下落不明
B．报建未批准
C．被依法查封
D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决
城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（ ）征收。
A、土地出让金
B、占用面积
C、经营收入
D、销售收入
答案：B
解析：
考点:营业收入、利润和税金。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收。
营改增之后，北京市个人将购买不足（）年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
A、1
B、2
C、5
D、7
答案：B
解析：
本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。营改增之后，北京市个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是零售商业物业的租约。同一购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致，制定该条款目的在于授权物业服务企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作，统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。
(2015年真题) 在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。
A.基本不变
B.开始下滑
C.缓慢上升
D.快速上升
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。
房地产估价师历年真题8章 第7章
房地产估价的核心是为特定目的、对特定房地产在特定时点的价值做出估计。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
目前，我国的住房公积金具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报住房和城乡建设部批准后执行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转让。
此题为判断题(对，错)。
抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是( )。
A.抵押人
B.继承人
C.担保人
D.抵押权人
答案：D
解析：
抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续( )年以上。
A.2
B.3
C.4
D.6
答案：C
解析：
取得三级房地产估价机构后从事房地产估价活动连续4 年以上；
房地产估价师历年真题8章 第8章
当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A、50%
B、60%
C、80%
D、90％
答案：B
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过60％的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
已抵押的房屋（）。
A、不能转让
B、可以转让但只能转给抵押权人
C、可以转让但必须告知抵押权人
D、可以转让但转让的价格必须由抵押人确定
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。
刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积120m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为3600元/m2，原来安装的供热空调系统拆除费用2000元，回收价值200元，则该公寓的适宜价格为（ ）元。
A．430000
B．430200
C．432000
D．432100
正确答案：B
3600×120一(2000—200)＝430200(元)
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。 ( )
等额序列支付资金回收系数是已知现值求年金，标准表示法为（A/P，i，n）。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是复利计算。等额序列支付资金回收系数是已知现值求年金，标准表示法为（A/P，i，n），公式为A=P（A/P，i，n）。
