房地产估价师真题下载6章 第1章
一般来说，通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。参见教材P180。
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了3个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续3年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
问题：
1．这样的做法有哪些错误?
2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?
正确答案：
1．错误：
①由于3个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
②未说明3个交易实例的净收益是否属于可观收益。
③不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。
④不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用3个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。
2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
[试题分析]
本题主要考核转让价格评估中，采用比较法计算估价对象的净收益的过程。选择可比实例时应注意经营规模要与估价对象相当，可比实例的平均年净收益要注意是否客观合理。估价对象年净收益的计算应根据可比实例年净收益计算取得，不能将最高最佳使用原则适用于此。估价对象年净收益与可比实例的年净收益应使用每平方米的年净收益进行比较。不可采用总价比较。
商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房预售。为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。参见教材P128。
对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员可以根据实际情况自行作出决策。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是物业的维修养护。对于建筑物内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意。
下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（ ）
A．出租率
B．基准收益率
C．成本利润率
D．财务杠杆比率
下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。
A.认知价值定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
E.随行就市定价法
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是制定租售方案。选项AB属于购买者导向定价。P98。
房地产估价师真题下载6章 第2章
建设工程发生质量事故，有关单位应当在（ ）小时内上报。
A.1
B.12
C.24
D.48
答案：C
解析：
本题考查的是建设工程质量管理。建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。
某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/㎡，楼面地价为1200元/㎡，则该宗土地的总价为（ ）万元
A．96
B．192
C．240
D．480
正确答案：D
该住宅楼的建筑面积=20000000元÷5000元/㎡=4000㎡，当建筑物的各层建筑面积相等时，总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数，求得土地总面积=1000㎡，容积率=建筑密度×建筑层数=50%×8=4，土地单价=楼面地价×容积率=1200元/㎡×4=4800元/㎡，则土地总价=4800元/㎡×1000㎡=480万元
因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（ ）。
A、依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估
B、依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估
C、该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估
D、该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
影响商品需求的因素有（ ）。
A.消费者的偏好
B.消费者的收入水平
C.商品本身的价格
D.相关商品的价格
E.厂商对商品未来的预期
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是需求及其变动。一般来说，影响商品需求的因素有：消费者的偏好；消费者的收入水平；该商品本身的价格；相关商品的价格；消费者对商品未来价格的预期；其他因素。选项E，正确说法是消费者对商品未来价格的预期。
主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是（ ）
A．建筑立面图
B．建筑剖面图
C．建筑详图
D．建筑平面图
答案：B
解析：
建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。A 项，建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。C 项，从建筑的平、立、剖面图上虽然可以看到建筑的外形，平面布置和内部构造情况，以及主要的造型尺寸，但是由于图幅有限，局部细节的构造在这些图上不能够明确表示出来。为了清楚地表达这些构造，把局部细节放大比例绘制成（如 1∶20，1∶10，1∶5，1∶1 等）较详细的图纸，称为建筑详图或大样图。D 项，建筑平面图是建筑工程施工图纸中具有引导作用的图纸，它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。
根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以m为单位，其余均以cm为单位。（ ）
正确答案：×
根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位。
房地产估价师真题下载6章 第3章
甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（ ）。
A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
保留价不同于起拍价，起拍价可以低于、等于保留价，但不可以高于保留价。（ ）
正确答案：×
保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。
答案：错
解析：
从边际替代率本身的含义看，它可以用无差异曲线上任一点切线的斜率来描述，而该曲线上各点切线的斜率并不相同，因此，无差异曲线上各点的边际替代率也不相同。
独立客观公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是独立客观公正原则。独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格，即要求评估价值对各方估价利害关系人均是公平合理的。
某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5
月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请
办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。
A 15 B 16 C 17 D 30
房地产权益融资的方式有（ ）。
A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款
E.可转换债券
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市融资方式。选项CDE均为债务融资。参见教材P297。
房地产估价师真题下载6章 第4章
用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )。
A．交易过程控制
B．交易情况修正
C．交易日期调整
D．交易价格变更
E．房地产状况调整
正确答案：BCE
[答案] BCE
运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。
要确定拟采用的估价技术路线，就需要先明确( )。
A．估价目的
B．估价对象
C．估价方法
D．估价时点
E．估价原则
正确答案：ABD
[答案] ABD
在明确了估价目的、估价时点和估价对象之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。
自 2010 年 9 月 27 日起，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税。（ ）
答案：对
解析：
为支持公共租赁住房建设和运营，自 2010 年 9 月 27 日起执行下列税收优惠政策，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善：①对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。②对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。③对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。④对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。⑤企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额 12％以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。⑥对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。
可见光污染包括（ ）。
A、灯光污染
B、眩光污染
C、视觉污染
D、其他可见光污染
E、日光污染
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是辐射污染。光污染有以下几种：灯光污染、眩光污染、视觉污染、其他可见光污染。
资金运动起点时的金额称为（ ）。
A.现值
B.终值
C.年值
D.时值
答案：A
解析：
本题考查的是资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。
根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括()。
A.价值相对指标
B.结构相对指标
C.强度相对指标
D.动态相对指标
E.时期相对指标
答案：B,C,D
解析：
动态相对指标——是指同一现象在不同时期的两个指标值对比的综合指标。
房地产估价师真题下载6章 第5章
估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价原则的主要原则。不同估价目的的估价，评估的价值类型等的不同，应遵循的估价原则有所不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。
某学校初二(一)班男女生比例为1:1.35。该比例数字是比较相对指标。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目实行（ ）。
A．资本金制度
B．股份制度
C．质量责任制度
D．项目手册制度
服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（）
答案：对
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。
宗地（宗海）代码的第一层次为（ ）。
A、市级行政区
B、县级行政区
C、地籍区
D、地籍子区
答案：B
解析：
本题考查的是不动产权籍图。第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T 2260规定的行政区划代码。参见教材P169。
拍卖人不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，但可委托他人代为竞买。（ ）
正确答案：×
拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买。
房地产估价师真题下载6章 第6章
下列不属于宏观经济政策目标的是（ ）。
A．充分就业
B．经济增长
C．利率稳定
D．国际收支平衡
正确答案：C
宏观经济政策的目标包括充分就业、价格稳定、经济增长和国际收支平衡。
在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（ ）。
A、重建成本
B、重置成本
C、估算重置成本
D、估算重建成本
答案：A
解析：
考点:建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成本。
(2014真题) 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。
A.建筑密度
B.用地面积
C.人口容量
D.停车泊位
E.建筑形式
答案：C,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。指导性指标包括人口容量和建筑形式。
国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。
A、租赁
B、查封
C、抵押
D、土地使用权
E、供求关系
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
下列免收不动产登记费的是（ ）。
A.申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书的
B.因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的
C.申请不动产更正登记、异议登记
D.小微企业申请不动产登记的
E.农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是收费优惠减免。申请不动产更正登记、异议登记减半收费，且不收取第一本工本费。参见教材P163。
(2017真题) 平均差、标准差和调和平均数均是反映总体单位标志值差异程度的统计指标。（）
答案：错
解析：
本题考查的是变异指标。变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
