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2021房地产估价师模拟冲刺试题集9节

发布时间：2021-07-12
2021房地产估价师模拟冲刺试题集9节

2021房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第1节

某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营 15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（　　）年。

A．15
B．25
C．35
D．55

答案：B
解析：
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为 40 年。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。则该土地使用权的剩余使用年限为：40－15=25（年）。

估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 ( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

(2017年真题) 下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。

A.房地产租金
B.房地产实际出租量
C.出租房屋空置率
D.房价租金比

答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。

（二）　　甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为
25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。
采用成本法估价时，可计入开发成本的是（　　）。

A.办公楼开发费用
B.食堂开发费用
C.宿舍开发费用
D.浴室开发费用

答案：A
解析：
采用成本法估价时，开发成本是指土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和。开发成本的计算公式为：

本案例中，甲公司仅取得了其中的办公楼和3 幢厂房的建设工程施工许可证，在评估时只有办公楼已完成主体结构，因此，采用成本法估价，可计入开发成本的只有办公楼开发费用。

具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（　　）

答案：错
解析：
根据《房屋征收条例》，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。

2021房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第2节

与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产的特性。与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。

关于合法原则具体应用的说法，错误的是（　）。

A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响

答案：B
解析：
本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。参见教材P157。

决策的原则包括（　）。

A、系统原则
B、满意原则
C、淘汰原则
D、反馈原则
E、落实原则

答案：A,B,D
解析：
本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。参见教材P239。

房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求。

房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（　）。

A、前期工作资料
B、土建资料
C、安装资料
D、租售资料
E、物业管理资料

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。参见教材P92。

2021房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第3节

用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（ ）。

A．权益投资比率

B．利息备付率

C．偿债各付率

D．内部收益率

E．资产负债率

正确答案：BCE

从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。

A．确定调查方式

B．设计问卷

C．收集信息

D．定义市场区域

正确答案：D

开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须（　）。

A、经规划管理部门同意
B、经房产管理部门同意
C、经原土地使用权出让方同意
D、重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议
E、调整土地使用权出让金

答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。

某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。

A.6.75%
B.8.05%
C.7.93%
D.7.52%

答案：D
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。

某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（　）元/m2。

A.2139
B.2146
C.2651
D.2659

答案：D
解析：
本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2385/（1－6.8%）＝2559.01（元/m2），买方实付金额＝正常负担下的价格×（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2559.01×（1＋3.9%）＝2658.81（元/m2）。

2021房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第4节

城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。（　）

答案：对
解析：
考点:政府干预房地产市场的手段。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。

我国的国土面积是960万km2，2000年人口普查为12.85亿人，人口密度为134人/km2。134人/km2属于（　）。

A.比例相对指标
B.结构相对指标
C.动态相对指标
D.强度相对指标

答案：D
解析：
本题考查的是相对指标。强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。强度相对指标=某一总体总量/另一有联系的总体总量。

决定某类房地产供给量的主要直接因素有（　）。

A、该类房地产的价格水平
B、消费者的收入水平
C、该类房地产的开发成本
D、该类房地产的开发技术水平
E、房地产开发企业对未来的预期

答案：A,C,D,E
解析：
考点:房地产供给。选项B，属于影响房地产需求量的因素。

商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差的处理原则为：有约定的按约定，未约定的按规定。

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有( )。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．环境污染

D．交通拥挤

E．正常使用的磨损

正确答案：CD
[答案] CD
功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。

2021房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第5节

梁和板是独立支撑结构的竖向受力构件。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是柱、梁、板。柱子是独立支承结构的竖向受力构件。梁是跨过空间的横向受力构件。

一级房地产估价机构资质由建设部审批。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构设立和备案。2016年12月1日起，设立房地产评估机构实行备案管理制度，不再实行资质核准。

某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（ ）。（有修改）

A．0.18

B．0.12

C． 3.39

D．5.00

正确答案：C

我国注册建筑师级别设置分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。其中二级注册建筑师注册标准不低于目前发达国家现行注册标准。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产开发企业以融资租赁方式租入的资产应作为资产，列入企业的资产负债表。

答案：对
解析：
以融资租赁方式租入的资产虽然从法律形式来讲企业并不拥有其所有权，但是由于租赁合同中规定的租赁期相当长，接近于该资产的使用寿命；租赁期结束时承租企业有优先购买该资产的选择权；在租赁期内承租企业有权支配资产并从中受益等，因此，从其经济实质来看，企业能够控制融资租入资产所创造的未来经济利益，在会计确认、计量和报告上就应当将以融资租赁方式租入的资产视为企业的资产，列入企业的资产负债表。

2021房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第6节

房地产估价采用差额定率分档累进计收。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格的通知》，自2015年1月1日起，放开房地产估价收费。

国办发［2005］26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（ ）

A 住宅小区绿地率在30%以下

B 住宅小区建筑容积率在1.0以上

C 单套建筑面积在120㎡以下

D 实际成交价格低于同级别徒弟住房平均交易价格1.2倍以下

E 人均居住建筑面积在25㎡以下

正确答案：BCD

下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法

B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

正确答案：C
假设开发法适用的对象是具有开发或冉开发潜力的房地产，例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。

6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
【解】本题的估价对象是未来14年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法:一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。
以下采用收益法的第一种求法。
据调査得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为60—6=54(年），建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为50—6—2=42年。
(1)求取未来42年的净收益的现值之和：
年净收益=80元/(月.m2)X2000m2X85%X(1-35%)X12月=106.08万元

答案：
解析：
改错如下：
(1)本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用的4年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。
(2)估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为（60 —4)年=56年估价时点以后的土地使用权剩余年限为（50—6)年=44年

银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为（ ）。

A．保证保险

B．责任保险

C．信用保险

D．财产损失保险

正确答案：C

2021房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第7节

房地产开发企业销售住宅可以采取的销售方式是( )。

A.整栋销售
B.分割拆零销售
C.返本销售
D.变相返本销售

答案：A
解析：
(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。
(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。

甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于（　）。

A.未定事项假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设

答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。

某房产年折旧率为1.6％，有效年龄为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是年限法。总折旧额Et＝C×d×t，成新率q＝V／C＝（C－Et）/C＝（C－C×d×t）／C＝1－12×1.6％＝80.8％，属完好房。参见教材P315。

关于重新购建价格的说法，正确的有（　　）

A．重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B．重新购建价格相当于账面价值
C．重新购建价格是客观的重新购建价格
D．建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格
E．土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

答案：C,D
解析：
A项，重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润；B项，重新购建价格是估价时点的重新购建价格；C项，重新购建价格是客观的重新购建价格，即重新取得的必要支出或重新开发的必要支出及应得利润，不是个别单位或个人的实际支出和实际利润，而是必须付出的成本、费用、税金和应当获得的利润，并且为相似的房地产开发活动的平均水平，即为客观成本而非实际成本；DE两项，建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格，土地的重新购建价格是估价时点状况的土地的重新购建价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。

下列统计指标中属于变异指标的是（ )。

A.众数

B.调和平均数

C.中位数

D.标准差

正确答案：D

2021房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第8节

开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有( )。

A．建设工程规划许可证

B．选址规划意见通知书

C．项目设计方案的总平面图

D．城市计划部门批准征用土地的计划任务

E．1/2000或1/500的地形图

正确答案：BDE
[答案] BDE  申请《建设用地规划许可证》阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件(使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见)、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。

利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。

A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道

答案：A,C
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。

(二)甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托已房地产估价机构评估其抵押价值。请问:

1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?

2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.

答案：
解析：
1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?
[答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题:
(1)计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。
(2)计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。

2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.
[答案]估价对象变现能力分析主要包括:?(1)?估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)?假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;?(3)?变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为( )m2。

A．208600

B．380600

C．211400

D．239400

正确答案：A

[答案] A  根据公式Qt＝aSt-1+(1-a)Qt-1＝0.43×220000+(1-0.43)×20000＝ 208600(m2)

下列建设项目中，可通过划拨方式取得土地使用权的是（　）。

A.连锁健身房
B.公安机关办公楼
C.游泳馆
D.度假村

答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。公安机关办公楼属于国家机关用地，可以通过划拨方式取得土地使用权。

2021房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第9节

在获取土地使用权的途径中，土地使用权出让即是土地使用权划拨。

答案：错
解析：
在获取土地使用权的途径中，土地使用权出让与土地使用权划拨是不同的获取土地使用权的途径。

承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为 8%，则承租人甲目前的权益价值为( )万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

正确答案：A

建筑密度是一种通常以上限控制的指导性指标。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是控制性详细规划。建筑密度是一种通常以上限控制的规定性指标。

有下列情形之一的房地产不得转让，即（ ）。

A．用于投资开发的建设工程，其投资额尚未达到投资总额的25%以上的

B．尚未支付全部土地使用权出让金并取得土地使用证

C．未依法登记、领取权属证书或权属存在争议的

D．依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利

E．共有房地产未经半数人书面同意的

正确答案：ABCD
除选项A、B、C、D外，依法收回土地使用权的，共有房地产未经其他共有人书面同意的，法律和行政法规规定禁止转让的其他情况，均不能进行房地产转让。

所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，未设立地役权、抵押权等情况，但是可以出租。（　）。

答案：错
解析：
考点:按权益状况划分的种类。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。

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