21年房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第1节
(2013真题) 在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（）。
A.规费
B.措施费
C.直接工程费
D.企业管理费
答案：B
解析：
本题考查的是工程造价的构成。直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用，包括环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费、脚手架费、已完工程及设备保护费、施工排水、降水费等。
房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）。
A．700000元
B．695554元
C．777268元
D．800500元
正确答案：C
租赁期限内的年净收益＝200×180×(1—30%)×12＝302400(元)
租赁期限外的年净收益＝200×200×(1—30%)×12＝336000(元)
V＝302400÷(1+10%)+302400÷(1+10%)2+336000÷(1+10%)3＝777268(元)
关于路线价区段的说法，正确的有（）。
A.路线价区段位于街道两侧，是带状的
B.应将面积相近、形状相同、位M相邻的临街土地划为同一个路线价区段
C.两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点
D.较长的繁华街道，可根据地价水平差异划分为两个以上的路线价区段
E.同一街道两侧的地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是划分路线价区段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。参见教材P370。
某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向（ ）贷款较经济。
A．甲银行
B．乙银行
C．甲乙同样
D．无法比较
正确答案：A
甲银行:1500+1500*17%*5=2775，乙银行:1500+(1+16%/12)60=3320.71，因此向甲银行贷款较经济。
关于个人住房公积金的说法，正确的是（ ）。
A．个人住房公积金的利息所得免征个人所得税
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％
C．个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
21年房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第2节
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
由于刘某所购商品住房的面积产生误差，刘某( )。
A、 可以要求双倍返还房屋总价款
B、 可以要求支付房屋变更精神赔偿金
C、 可以要求双倍返还房屋面积差额部分价款
D、 有权退房
假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是( )。
A、 0.25
B、 0.50
C、 1.5
D、 2.00
需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ ）。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。
A. 20%的首付款,加上该首付款2年的利息
B. 20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值
C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
D. 2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月。2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
住房公积金属于（ ）所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同
D．住房公积金管理中心
下列指标中，属于反映建筑材料与水有关的物理性质的是（ ）。
A.密实度
B.孔隙率
C.抗渗性
D.塑性
答案：C
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。选项AB属于与质量有关的物理性质；选项D属于材料的力学性质。参见教材P110。
商业经营失败的最大原因是低于预期的（ ）水平。
A.出租率
B.资本回报
C.营业收入
D.租户经营收入
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第3节
以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（ ）。
A.速动比率
B.投资利润率
C.内部收益率
D.成本利润率
E.净现值
答案：C,E
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。动态盈利指标有三个：净现值、内部收益率、动态投资回收期。选项A是清偿能力指标；选项BD是静态盈利能力指标。P178。
室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中（ ）材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。
A.砖材
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸
答案：A
解析：
本题考查的是建筑材料的室内环境污染。有些石材、砖、水泥和混凝土等材料含有高本底的镭，镭可蜕变成氡，通过墙缝、窗缝等进入室内，造成室内氡的污染。
正确答案：×
吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。
某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（ ）。
A．10．42%
B．11．57%
C．31．25%
D．34．72%
标志是反映总体单位的属性和特征的统计术语。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。
A．供给价格弹性一般为正值
B．．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
正确答案：C
短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第4节
崔某所拥有的房屋价值150 万元，肖某所拥有的房屋价值250 万元，若税率按照3％计算，则崔某与肖某进行房屋交换时当事人应该缴纳的契税金额为( )万元。
A.3.0
B.4.5
C.7.2
D.12.0
消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。
拆除违章建筑不给予补偿，拆除临时建筑同样如此。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收益乘数法。有效毛收入乘数＝房地产价格/有效毛收入；房地产价格＝10×10＝100（万元）；资本化率＝净收益/房地产价格＝（10－2.5）/100＝7.5%。
(2015年真题) 在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。
A.土地出让金
B.建安工程费
C.管理费用
D.其他工程费
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。
下列房地产中，属于免征房产税的有( )。
A.监狱用房
B.高校招待所
C.部队营房
D.法院办公楼
E.房地产开发企业自用的房地
答案：A,C,D
解析：
下述房产免征房产税：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
下列选项中，属于申请领取施工许可证应具备条件的有（ ）。
A、已经办理该建筑工程用地批准手续
B、取得《建设工程规划许可证》
C、签署了施工合同
D、签署了委托监理合同
E、取得商品房预售许可证
答案：A,B,C
解析：
考点:开工申请与审批。选项D错误，正确表述应为：按照规定应该委托监理的工程已经委托监理；选项E错误，商品房预售与施工许可证的申请无关。
21年房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第5节
随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。
A、 单独深度价格修正率
B、 累计深度价格修正率
C、 平均深度价格修正率
D、 加权深度价格修正率
答案：B
解析：
临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。
估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定．而又必须予以明确的前提条件作出的假定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2013真题) 地籍图是表示土地产权、地界、高程和分区的平面图。（）
答案：错
解析：
本题考查的是地籍图。基本概念题。地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。
根据国务院有关规定，购房时享受税收优惠政策的普通住房应满足的条件之一为住房单套建筑面积在( )㎡以下。
A.60
B.90
C.120
D.150
答案：C
解析：
《2005 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：
(1)住宅小区建筑容积率在1.0 以上；
(2)单套建筑面积在120 ㎡以下；
(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“艺术”成分，减少估价的“科学”成分。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价也是艺术，房地产估价师应努力把握房地产价格影响因素，从而不断增加估价的“科学”成分，减少估价的“艺术”成分。参见教材P11。
(2012真题) 根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（）
答案：错
解析：
本题考查的是最高额抵押权。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的范围。
下列房地产中，属于可以转让的有（ ）。
A．被查封的房地产
B．异议登记期间的房地产
C．抵押权人同意转让的房地产
D．购买已满五年的经济适用住房
E．已登记尚未领取房屋所有权证的住房
答案：C,D
解析：
《宪法》第十条规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”现阶段按照国家有关规定，区的建设用地使用权的途径有：①通过行政划拨方式取得；②通过国家出让方式取得；③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；④通过土地或房地产租赁方式取得。经济适用住房单套建筑面积控制在60m2 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。
