2021房地产估价师考试题目下载6章
发布时间：2021-07-11
2021房地产估价师考试题目下载6章 第1章
以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（ ）。
A．非理性预期
B．价格机制
C．容积率控制
D．生产的时间落差
正确答案：B
房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。
房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。
人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（ ）。
A．空间直线距离
B．交通路线距离
C．交通时间距离
D．至市中心距离
正确答案：C
由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。所以4个可比实例实际单价的高低排序为：乙>丙>甲>丁
由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。所以4个可比实例实际单价的高低排序为：乙>丙>甲>丁
公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择( )的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。
A．报价管理
B．工期短
C．信誉良好
D．本位主义较重
E．工期长
正确答案：ABC
[答案] ABC 公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。
[答案] ABC 公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。
下列天于《城币房屋杈属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是（ ）。
A．以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元人民币以下罚款
B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款
C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款
D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任
正确答案：D
（ ）通常是构成城市居住区的基本单位。
A．居住小区
B．居住组团
C．胡同
D．四合院
正确答案：B
土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
某房地产在2017年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2017年9月的价格。已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2017年9月的价格为（ ）元/m2。
A、2700.8
B、2800.1
C、2800.8
D、2817.7
B、2800.1
C、2800.8
D、2817.7
答案：D
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。环比指数9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数＝2009×（94.8/100）×（96.6/100）×（105.1/100）×（109.3/100）×（112.7/100）×（118.3/100）＝2817.7（元/m2）。注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月（当月）的指数。参见教材P197。
某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000平方米建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。
【解】
采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：
1.计算开发完成后的价值
3 000元/m2X5000m2+(1+1.665%)=14754340元
4.计算销售税费和销售费用
14754340元X(6%+3%)+(1+1.665%)=1306143元
5.计算利润
(V+2641102+130969+1306143)X20%=(0.2V+815643)元
6.计算项目价格
开发完成后的价值一建筑费一管理费一销售税额和销售费用一利润=(14754340-2641102—130969—1306143—0.2V-815643)元
V =8217069元
【解】
采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：
1.计算开发完成后的价值
3 000元/m2X5000m2+(1+1.665%)=14754340元
4.计算销售税费和销售费用
14754340元X(6%+3%)+(1+1.665%)=1306143元
5.计算利润
(V+2641102+130969+1306143)X20%=(0.2V+815643)元
6.计算项目价格
开发完成后的价值一建筑费一管理费一销售税额和销售费用一利润=(14754340-2641102—130969—1306143—0.2V-815643)元
V =8217069元
答案：
解析：
改错如下：
(1)计算管理费错，应为：2 641 102元X5% = 132 055元
(2)计算销售税费和销售费用错，应为：14 754 340元X(6% + 3%) = 1 327 891元
(3)计算利润错，应为：（V+2 641 102 + 132 055)X20%=0. 2V+549 231
(1)计算管理费错，应为：2 641 102元X5% = 132 055元
(2)计算销售税费和销售费用错，应为：14 754 340元X(6% + 3%) = 1 327 891元
(3)计算利润错，应为：（V+2 641 102 + 132 055)X20%=0. 2V+549 231
2021房地产估价师考试题目下载6章 第2章
下列证券品种中，属于货币证券的是（ ）。
A．股票
B．支票
C．债券
D．投资基金
B．支票
C．债券
D．投资基金
答案：B
解析：
证券可分为：①商品证券，是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等；②货币证券，是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等；③资本证券，是表明投资的事实，表明投资者的权利和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。
按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（ ）等类型。
A．市级购物中心
B．地区购物商场
C．居住区商场
D．邻里服务性商店
E．批发市场
正确答案：ABCD
零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。
零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。
住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是影响房地产市场转变的力量。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。
下列金融工具中，属于长期直接金融工具的是（ ）。
A.股票
B.保险单
C.商业票据
D.大额可转让存单
B.保险单
C.商业票据
D.大额可转让存单
答案：A
解析：
本题考查的是金融工具。选项BCD均属于短期金融工具，其中选项BD属于间接金融工具，选项C属于直接金融工具。参见教材P233。
下列金融工具中，属于直接金融工具的是（ ）。
A.商业票据
B.保险单
C.银行票据
D.存款单
B.保险单
C.银行票据
D.存款单
答案：A
解析：
本题考查的是金融工具。按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。
在成本分析中，主要是区分（ ），明确它们之间的关系。
A．经济成本
B．总成本
C．平均成本
D．边际成本
E．会计成本
正确答案：BCD
在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于（ ）。
A．法律
B．行政法规
C．部门规章
D．地方性法规
B．行政法规
C．部门规章
D．地方性法规
答案：B
解析：
房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。
具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。
A.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值
B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基
C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值
D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E.地下人防设施免税
B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基
C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值
D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E.地下人防设施免税
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房产税。自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
2021房地产估价师考试题目下载6章 第3章
附加和加成都是加重纳税人负担的措施。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。附加和加成都是加重纳税人负担的措施。
按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是（ ）。
A．估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见
正确答案：B
由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。( )
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
下列房地产项目中，可以转让的有（ ）。
A.已完成开发投资总额35%，除土地使用权出让金外的高档公寓项目
B.已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的但未开发工业用地
C.开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25%以上
D.成片开发土地的，形成工业或其他建设的用地条件
E.少数共有人已书面表示不同意转让的共有房产
B.已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的但未开发工业用地
C.开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额占全部开发投资总额的25%以上
D.成片开发土地的，形成工业或其他建设的用地条件
E.少数共有人已书面表示不同意转让的共有房产
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。（1）要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；（2）要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
由于刘某所购商品住房的面积产生误差，刘某( )。
据此背景，回答以下问题：
由于刘某所购商品住房的面积产生误差，刘某( )。
A、 可以要求双倍返还房屋总价款
B、 可以要求支付房屋变更精神赔偿金
C、 可以要求双倍返还房屋面积差额部分价款
D、 有权退房
B、 可以要求支付房屋变更精神赔偿金
C、 可以要求双倍返还房屋面积差额部分价款
D、 有权退房
答案：D
解析：
[知识点] 商品房计价及中途变更规划、设计
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。
请问：
1小题>
估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
2小题>
在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？
请问：
1小题>
估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？
2小题>
在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？
答案：
解析：
1小题>
重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 这样确定重置价格错误在于： (1) 利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算； (2) 所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符； (3) 期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。
2小题>应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。
您可能感兴趣的试题
重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 这样确定重置价格错误在于： (1) 利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算； (2) 所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符； (3) 期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。
2小题>应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。
您可能感兴趣的试题
某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为75米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（ ）万元。
A.60
B.72
C.75
D.90
B.72
C.75
D.90
答案：B
解析：
本题考查的是计算临街土地价值或价格。
＝100×90%×20/25＝72万元。参见教材P371。
＝100×90%×20/25＝72万元。参见教材P371。
对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
2021房地产估价师考试题目下载6章 第4章
某建设项目工器具及生产家具购置费为1500万元，建筑安装工程费用4500万元，工程建设其他费2000万元，建设期贷款利息50万元，预计建设期2年，年平均价格上涨率为2%，基本预备费率为6%。则基本预备费为（ ）万元。
A.465.12
B.462.02
C.456
D.480
B.462.02
C.456
D.480
答案：D
解析：
本题考查的是预备费和建设期利息。基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）×基本预备费率=（1500+4500+2000）×6%=480（万元）。
房地产抵押评估报告 估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估
估价委托人：××有限公司
估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号：×××）
×××（注册号：×××）
估价作业日期：2012 年10 月1 日至2012 年10 月8 日
估价报告编号：××估字[2012]第××号
目录（略）
致估价委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为 ××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为 15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地使用权面积为25000m2。
估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）
估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：
一号车间：单层，钢结构，建筑面积 10000m2，建成于 2002 年，2011 年进行了电力改造，尚有 11 万元工程尾款未结清，层高 16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。
二号车间：单层、钢结构，建筑面积 5000m2，建成于 2002 年，层高 8m，目前出租给其他公司使用，租期到 2015 年 12 月 31 日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、价值时点
本次估价的价值时点为2012 年10 月13 日。
六、价值定义
本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果
估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币 0 万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2012 年10 月1 日至2012 年10 月8 日。
十三、估价报告应用的有效期（略）
十四、估价对象变现能力分析（略）
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象权益状况描述与分析（略）
三、估价对象区位状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析
1．××市宏观经济发展状况
××市近年经济快速发展，2012 年 GDP 同比增长 12%，财政收入同比增长 9%，固定资产投资规模增长 15%。（其他经济发展情况略）
2．××市房地产市场发展状况
××市 2012 年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长 9%，写字楼成交量同比增长 12%，商业物业成交量同比增长 5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升 10%，商业物业成交价格上升 16%。
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析（略）
七、估价测算过程
（一）成本法测算过程
1．土地取得成本
采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300 元／m2。（测算过程略）
土地取得成本=1300×25000=3250（万元）。
2．建设成本
（1）建筑安装工程费
当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600 元／m2。（依据略）
建安工程费=2600×15000=3900（万元）。
（2）勘查设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）
勘查设计和前期工程费=3900×9%=351（万元）。
（3）基础设施建设费
基础设施建设费为每平方米建筑面积290 元。（依据略）
基础设施建设费=290×15000=435（万元）。
（4）其他工程费
其他工程费为每平方米建筑面积130 元。（依据略）
其他工程费=130×15000=195（万元）
（5）开发期间税费
开发期间税费为每平方米建筑面积210 元。（依据略）
开发期间税费=210×15000=315（万元）。
（6）建设成本
建设成本=3900+351+435+195+315=5196（万元）。
3．管理费用
管理费用比率一般按4%计算。（依据略）
管理费用=5196×4%=207.84（万元）。
4．销售费用
销售费用比率一般按3%计算。（依据略）
销售费用=（3250+5196）×3%=253.38（万元）。
5．投资利息
计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）
投资利息=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）×6.15%
=（3250+5196+207.84+253.38）×6.15=547.79（万元）。
6．销售税费
销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5.65%。（依据略）
销售税费=V×5.65%。
7．开发利润
项目成本利润率为15%。（依据略）
开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）×15%
=（3250+5196+207.84+253.38+547.79）×15%
=1418.25（万元）；
销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费
=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格×5.65%；
销售价格=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）
／（1－5.65%）
=（3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25）／（1－5.65%）
=11524.39（万元）。
8．折旧
根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）
房地产现值为：11524.39×90%=10371.95（万元）。
取整：10372 万元
单价：10372／15000=6915（元／m2）。（取整）
（二）收益法测算过程
收益价格
式中A——年净收益；
Y——报酬率；
g——年收益递增率；
n——收益年限。
1．测算年净收益
年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入；
年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用（物业管理费、水电费等）；
年净收益=年有效毛收入－年运营费用。
（1）年有效毛收入
该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5 元／（m2·天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）
年有效毛收入=日租金×365×（1－5%）
=1.5×365×0.95
=520.13（元/m2）。
（2）年运营费用
1）营业税及附加
包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。
营业税及附加=520.13×5.5%=28.61（元／m2）。
2）房产税
房产税占租金有效毛收入的12%。
房产税=520.13×12%=62.42（元/m2）。
3）维修费
维修费为5.2 元／m2。（依据及测算过程略）
4）管理费
管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）
管理费=520.13×3%=15.6（元／m2）。
5）保险费
经测算，保险费为10.39 元／m2。（依据及测算过程略）
（3）年净收益
年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费
=520.13—28.61－62.42－5.2－15.6－10.39=397.97（元／m2）。
2．确定报酬率Y
经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）
3．确定收益逐年递增比率g
经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）
4．确定尚可收益年限n
估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为 60 年，该房地产建成于 2002 年，则建筑物剩余使用年限为 50 年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地剩余年限为 40 年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用 40 年，即收益年限 n 为 40 年。
5．测算收益价格
=5972 元／m2。（取整）
八、估价结果确定
采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：
评估单价=（6915+5972）／2=6444（元／m2）；（取整）
评估总价=6444×15000=9666（万元）；
估价对象于价值时点的价值为人民币9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。
单价：6444 元/m2。
附件（略）
估价委托人：××有限公司
估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号：×××）
×××（注册号：×××）
估价作业日期：2012 年10 月1 日至2012 年10 月8 日
估价报告编号：××估字[2012]第××号
目录（略）
致估价委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为 ××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为 15000m2；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地使用权面积为25000m2。
估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）
估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：
一号车间：单层，钢结构，建筑面积 10000m2，建成于 2002 年，2011 年进行了电力改造，尚有 11 万元工程尾款未结清，层高 16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。
二号车间：单层、钢结构，建筑面积 5000m2，建成于 2002 年，层高 8m，目前出租给其他公司使用，租期到 2015 年 12 月 31 日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、价值时点
本次估价的价值时点为2012 年10 月13 日。
六、价值定义
本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果
估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币 0 万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币 9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444 元/m2。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2012 年10 月1 日至2012 年10 月8 日。
十三、估价报告应用的有效期（略）
十四、估价对象变现能力分析（略）
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象权益状况描述与分析（略）
三、估价对象区位状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析
1．××市宏观经济发展状况
××市近年经济快速发展，2012 年 GDP 同比增长 12%，财政收入同比增长 9%，固定资产投资规模增长 15%。（其他经济发展情况略）
2．××市房地产市场发展状况
××市 2012 年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长 9%，写字楼成交量同比增长 12%，商业物业成交量同比增长 5%。住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升 10%，商业物业成交价格上升 16%。
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析（略）
七、估价测算过程
（一）成本法测算过程
1．土地取得成本
采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300 元／m2。（测算过程略）
土地取得成本=1300×25000=3250（万元）。
2．建设成本
（1）建筑安装工程费
当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600 元／m2。（依据略）
建安工程费=2600×15000=3900（万元）。
（2）勘查设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）
勘查设计和前期工程费=3900×9%=351（万元）。
（3）基础设施建设费
基础设施建设费为每平方米建筑面积290 元。（依据略）
基础设施建设费=290×15000=435（万元）。
（4）其他工程费
其他工程费为每平方米建筑面积130 元。（依据略）
其他工程费=130×15000=195（万元）
（5）开发期间税费
开发期间税费为每平方米建筑面积210 元。（依据略）
开发期间税费=210×15000=315（万元）。
（6）建设成本
建设成本=3900+351+435+195+315=5196（万元）。
3．管理费用
管理费用比率一般按4%计算。（依据略）
管理费用=5196×4%=207.84（万元）。
4．销售费用
销售费用比率一般按3%计算。（依据略）
销售费用=（3250+5196）×3%=253.38（万元）。
5．投资利息
计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）
投资利息=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）×6.15%
=（3250+5196+207.84+253.38）×6.15=547.79（万元）。
6．销售税费
销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5.65%。（依据略）
销售税费=V×5.65%。
7．开发利润
项目成本利润率为15%。（依据略）
开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）×15%
=（3250+5196+207.84+253.38+547.79）×15%
=1418.25（万元）；
销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费
=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格×5.65%；
销售价格=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）
／（1－5.65%）
=（3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25）／（1－5.65%）
=11524.39（万元）。
8．折旧
根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）
房地产现值为：11524.39×90%=10371.95（万元）。
取整：10372 万元
单价：10372／15000=6915（元／m2）。（取整）
（二）收益法测算过程
收益价格
式中A——年净收益；
Y——报酬率；
g——年收益递增率；
n——收益年限。
1．测算年净收益
年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入；
年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用（物业管理费、水电费等）；
年净收益=年有效毛收入－年运营费用。
（1）年有效毛收入
该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5 元／（m2·天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）
年有效毛收入=日租金×365×（1－5%）
=1.5×365×0.95
=520.13（元/m2）。
（2）年运营费用
1）营业税及附加
包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。
营业税及附加=520.13×5.5%=28.61（元／m2）。
2）房产税
房产税占租金有效毛收入的12%。
房产税=520.13×12%=62.42（元/m2）。
3）维修费
维修费为5.2 元／m2。（依据及测算过程略）
4）管理费
管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）
管理费=520.13×3%=15.6（元／m2）。
5）保险费
经测算，保险费为10.39 元／m2。（依据及测算过程略）
（3）年净收益
年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费
=520.13—28.61－62.42－5.2－15.6－10.39=397.97（元／m2）。
2．确定报酬率Y
经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）
3．确定收益逐年递增比率g
经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）
4．确定尚可收益年限n
估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为 60 年，该房地产建成于 2002 年，则建筑物剩余使用年限为 50 年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为 2052 年 10 月 13 日，土地剩余年限为 40 年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》（GB／T50291—1999）的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用 40 年，即收益年限 n 为 40 年。
5．测算收益价格
=5972 元／m2。（取整）
八、估价结果确定
采用简单算术平均法确定估价对象评估价格：
评估单价=（6915+5972）／2=6444（元／m2）；（取整）
评估总价=6444×15000=9666（万元）；
估价对象于价值时点的价值为人民币9666 万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。
单价：6444 元/m2。
附件（略）
答案：
解析：
该房地产评估报告中存在的错误如下：
（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。
理由：房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。
（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前。
理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：①封面；②目录；③致估价委托人函；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧ 附件。
（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。
理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。
（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。
理由：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。
（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。
（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。
理由：价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。'
（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。
理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。
（8）该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。
理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩ 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；?注册房地产估价师；?协助估价的人员；?实地查勘期；?估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
（9）该房地产评估报告缺实地查勘日期。
（10）该房地产评估报告缺估价对象风险提示。
（11）该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。
理由：估价对象区位状况描述与分析包括：①位置现状描述与分析；②交通现状描述与分析；③周围环境和景观状况描述与分析；④外部配套设施状况描述与分析；⑤区位状况未来变化趋势分析。
（12）两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。
（13）该房地产评估报告缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。
理由：开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。
（14）该房地产评估报告管理费用的取费基数错误，估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建改造成本的 3%。
理由：管理费用是指为组织和管理估价对象改造工程所必需的费用，包括开发商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等。
（15）该房地产评估报告销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。 理由：销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的 2%。
（16）该房地产评估报告投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。
（17）该房地产评估报告中折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。
理由：折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。
（18）抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。
理由：收益法测算公式为：
式中，V 为收益价格(元，元／m2)；Ai 为未来第 i 年的净收益(元、元／m2)；R 为报酬率(%)；N 为未来可获收益的年限(年)；g 为年净收益递增率。
（19）该房地产评估报告应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。
（20）该房地产评估报告中年有效毛收入计算时未考虑收租损失。
理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12 个月×有效出租面积+其他收入－空置和收租损失)÷建筑面积。
（21）该房地产评估报告中年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。
理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12 个月×有效出租面积+其他收入－空置和收租损失)÷建筑面积。
（22）抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。
理由：在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。
（23）估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。
（24）在估价结果确定中应说明三种价值：房地产抵押价值、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。
理由：房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。
（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前。
理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：①封面；②目录；③致估价委托人函；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧ 附件。
（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。
理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。
（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。
理由：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。
（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。
（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。
理由：价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。'
（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。
理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。
（8）该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。
理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩ 不同估价方法的测算结果和最终的估价结果；?注册房地产估价师；?协助估价的人员；?实地查勘期；?估价作业期。如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
（9）该房地产评估报告缺实地查勘日期。
（10）该房地产评估报告缺估价对象风险提示。
（11）该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。
理由：估价对象区位状况描述与分析包括：①位置现状描述与分析；②交通现状描述与分析；③周围环境和景观状况描述与分析；④外部配套设施状况描述与分析；⑤区位状况未来变化趋势分析。
（12）两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。
（13）该房地产评估报告缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。
理由：开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、构筑物的价值分摊、开发过程中的经营费用等。
（14）该房地产评估报告管理费用的取费基数错误，估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建改造成本的 3%。
理由：管理费用是指为组织和管理估价对象改造工程所必需的费用，包括开发商人员工资及福利性支出、办公费、差旅费等。
（15）该房地产评估报告销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。 理由：销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的 2%。
（16）该房地产评估报告投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。
（17）该房地产评估报告中折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。
理由：折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。
（18）抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。
理由：收益法测算公式为：
式中，V 为收益价格(元，元／m2)；Ai 为未来第 i 年的净收益(元、元／m2)；R 为报酬率(%)；N 为未来可获收益的年限(年)；g 为年净收益递增率。
（19）该房地产评估报告应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。
（20）该房地产评估报告中年有效毛收入计算时未考虑收租损失。
理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12 个月×有效出租面积+其他收入－空置和收租损失)÷建筑面积。
（21）该房地产评估报告中年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。
理由：年有效毛收入=(潜在毛租金收入×12 个月×有效出租面积+其他收入－空置和收租损失)÷建筑面积。
（22）抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。
理由：在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。
（23）估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。
（24）在估价结果确定中应说明三种价值：房地产抵押价值、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据( )之间的因果关系来判断。
A、 投保人与保险标的
B、 被保险人与保险标的
C、 保险事故与保险标的的损失
D、 保险人与保险标的的损失
B、 被保险人与保险标的
C、 保险事故与保险标的的损失
D、 保险人与保险标的的损失
答案：C
解析：
近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。
同一街道不可以有两个或多个路线价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是路线价区段。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。参见教材P365。
基本完好房的特点是：结构基本完好，少量构部件有轻微的损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修就能修复的。()
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分为五类：1、完好房;2、基本完好房;3、一般损坏房;4、严重损坏房;5、危险房。其中，基本完好房的特点是：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。
根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分为五类：1、完好房;2、基本完好房;3、一般损坏房;4、严重损坏房;5、危险房。其中，基本完好房的特点是：结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。
关于利息的计算，下列说法正确的有（ ）。
A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B、还款当年按年末偿还，按全年计息
C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率
D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
E、等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等
B、还款当年按年末偿还，按全年计息
C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率
D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
E、等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等
答案：A,B,D
解析：
考点:利息。选项C错误，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率；选项E错误，等额还本付息时，每期偿还的本息和相等，每期偿还的本金额不等。
多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。
1、指出并改正下列房地产估价文书的错误
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。
××房地产评估有限公司
法定代表人：×××
二〇一二年四月十九日
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。
报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。
××房地产评估有限公司
法定代表人：×××
二〇一二年四月十九日
答案：
解析：
错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。
错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。
错误3：缺估价机构盖章。
错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。
错误3：缺估价机构盖章。
2021房地产估价师考试题目下载6章 第5章
物业管理人员一般通过强调租金低廉的宣传方式来吸引租户。（ ）
答案：错
解析：
为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。
下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是( )。
A、 未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B、 房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C、 中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金
D、 中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
B、 房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C、 中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金
D、 中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
答案：D
解析：
我国《刑法》规定，中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
业主大会议事规则由（ ）制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．政府物业管理部门
D．业主和物业管理企业若同
正确答案：A
此题已过时。根据新修订的《物业管理条例》，业主大会议事规则由业主共同制定并修改。
此题已过时。根据新修订的《物业管理条例》，业主大会议事规则由业主共同制定并修改。
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（）
答案：错
解析：
本题考查的是经济因素。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。
下列关于征收集体土地的政策规定中，表述正确的是（ ）。
A.建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于建设单位
B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大
C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案
D.征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
E.在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿
B.征收土地实行两级审批制度，即全国人大和省级人大
C.基本农田未超过150亩的，由省级人民政府审批并报国务院备案
D.征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
E.在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿
答案：D,E
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。选项A错误，对于征收的集体土地，土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权；选项B错误，征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；选项C错误，征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。参见教材P43。
下列控制性规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。
A．建筑高度
B．建筑间距
C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
正确答案：C
某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为( )万元。
A、 20
B、 21
C、 35
D、 50
B、 21
C、 35
D、 50
答案：A
解析：
[解析] 零售商业物业的租金
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。
3幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（ ）m2。
3幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（ ）m2。
A、600.83
B、618.33
C、686.66
D、706.67
B、618.33
C、686.66
D、706.67
答案：D
解析：
本题考查的是控制性详细规划。一层面积是720m2，三栋楼总面积是17000m2，第二层往上每层面积都一样。（17000-720×3）/21=706.67（m2）。
2021房地产估价师考试题目下载6章 第6章
业主对专有部分行使专有所有权不受限制。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。
下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是()。
A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少
C.房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少
D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等
正确答案：D
房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。因为：1.房地产量大面广，其他财产相对较少。房地产的存量和增量都很大。2.房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险等行为。3.房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。
房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。因为：1.房地产量大面广，其他财产相对较少。房地产的存量和增量都很大。2.房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险等行为。3.房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。
税收的特征有( )。
A.强制性
B.无偿性
C.固定性
D.多样性
E.不变性
B.无偿性
C.固定性
D.多样性
E.不变性
答案：A,B,C
解析：
税收的特征：
(1)强制性。
(2)无偿性。无偿性是税收的关键特征。
(3)固定性，也称确定性。国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。固定性是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。
(1)强制性。
(2)无偿性。无偿性是税收的关键特征。
(3)固定性，也称确定性。国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。固定性是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。
现行地方教育费附加征收率为( )。
A.2％
B.3％
C.5％
D.7％
B.3％
C.5％
D.7％
答案：A
解析：
现行教育费附加征收率为3%。从2010 起，地方教育费附加征收率统一为2%。
下列各项中，不属于股票与股单区别的是（ ）。
A.适用范围不同
B.性质不同
C.表现形式不同
D.作用不同
B.性质不同
C.表现形式不同
D.作用不同
答案：D
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。选项D错误，股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券
(2017真题) 被征收房屋是在建工程的，评估应当首选成本法。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 ( )
答案：对
解析：
成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。( )
正确答案：×
[答案] ×
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
[答案] ×
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
热门文章
