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21年房地产估价师预测试题5篇

发布时间：2021-07-10
21年房地产估价师预测试题5篇

21年房地产估价师预测试题5篇 第1篇

在证券市场上市交易的证券，基本上都是（ ）。

A．商品证券

B．货币证券

C．资本证券

D．投资证券

正确答案：C

甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是（　）。

A.不超过100万元
B.不超过80万元
C.不超过20万元
D.在20～80万元

答案：C
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100－80＝20（万元）。

房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（　）。

A.专家打分法
B.“三项预测值”法
C.解析法
D.蒙特卡洛模拟法

答案：B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价的方法有以下几种：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项B不是风险分析的方法，是敏感性分析的方法。

依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后， 再转入一个规模的收益递减阶段。（ ）

正确答案：×
依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。

某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（　）元。

A、49627
B、57647
C、65548
D、74687

答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000×1/（1+0.5）1.5＋5000×0.85/0.5%×[1-1/（1+0.5）6]＝74687（元）。

证券是一种间接融资的金融工具，故也称为“虚拟资本”。（　）

答案：错
解析：
本题考查的证券市场。广义上的证券，可以作为直接融资工具，也可以作为间接融资工具。参见教材P281。

消费者市场的特点包括（　）。

A.广泛性
B.发展性
C.伸缩性
D.固定性
E.替代性

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括：广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。

21年房地产估价师预测试题5篇 第2篇

拆迁估价时点一般为（ ）之日。

A．接受估价委托

B．实地现场勘察

C．开始实施拆迁

D．房屋拆迁许可证颁发

正确答案：D

某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。

A、 93．75
B、 115
C、 293.75
D、 315

答案：D
解析：
依题意，可根据公式：补地价(单价)＝?



×(现容积率-原容积率)，代入数值即得。

由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。（　）

答案：对
解析：
考点:风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。

（三）某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价，

第 8 题 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。

A．商业用途

B．工业用途

C．估价师确定的用途

D．商业与工业混合用途

正确答案：B

2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2017年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2017年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2017年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。

B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到（　）万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。

A.750
B.900
C.1400
D.1800

答案：C
解析：
本题考查的是商品房预售。按照商品房预售的条件中，“（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，而该项目计划总投资5600万元。因此B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600万元×25%＝1400万元。参见教材P270。

如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（　　）

答案：对
解析：
名义利率相同，计息周期不同，则每个计息周期的利率不同，所以未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。

（一）某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

第 4 题 采用成本法估价时，计算该建筑物折旧，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。

A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B．按建筑物耐用年限计算

C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D．按建筑物已使用年限计算

正确答案：A

21年房地产估价师预测试题5篇 第3篇

工业用地不应以（）方式出让。

A、招标
B、拍卖
C、挂牌
D、协议

答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取招拍挂方式出让。

王某已有一套住房，2006 年又接受赠与一套价值为100 万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5 万元。2012 年7 月1 日，王某将该住房以125 万元转让，应缴纳个人所得税( )万元。

A.0
B.4
C.24
D.25

答案：C
解析：
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。

现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（　）。

A、某一基准时刻
B、日历年度的年初
C、资金运动的时间始点
D、既可有现金流入也可有现金流出的时间点
E、既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点

答案：A,C,D
解析：
考点:现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。

若年利率是是%，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为 ( )元。

A．320

B．1200

C．1210

D．210

正确答案：A
[答案] A  In=p?n?i=2000×2×8%＝320(元)

(2014真题) 对人体危害最大的颗粒污染物是（）。

A.尘粒
B.落尘
C.飘尘
D.烟尘

答案：C
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。飘尘对人体的危害最大。

路线价法特别适用于对( )进行估价。

A、 单宗土地
B、 大量土地
C、 部分土地
D、 待开发土地

答案：B
解析：
[知识点] 路线价法

2012年，某市新增房地产供应量中，90㎡以下住宅建筑面积是90㎡以上住宅建筑面积的1.5倍。反映这两者关系的统计指标是( )。

A.强度相对指标
B.比较相对指标
C.比例相对指标
D.结构相对指标

答案：C
解析：
比例相对指标——是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。

21年房地产估价师预测试题5篇 第4篇

下列房地产权利中，属于担保物权的是（　）。

A、抵押权
B、自物权
C、地役权
D、土地承包经营权

答案：A
解析：
本题考查的是房地产权益的含义。房地产权利中，抵押权属于担保物权。

空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，会导致有效毛租金收入减少；空置率提高，会导致有效毛租金收入上升。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

关于开发公司一期工程2001年9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有（ ）。

A．不可以设定，囚房屋工程尚未竣工

B．可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求

C．可以设定，因符合在建工程抵押条件

D．不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率

正确答案：BC

以下关于房地产市场的说法，正确的有( )。

A．由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干于市场

B．从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场

C．根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场用细分方法叠加起来，得到更细的子市场

D．市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小

E．新建商品房租售是房地产三级市场

正确答案：ACD
[答案] ACD  低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场的细分方法，是根据建造标准和价格水平来分的。新建商品房租售属于房地产二级市场。

某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为50米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（ ）万元。

A.56
B.72
C.75
D.90

答案：A
解析：
本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。



＝100×70%×20/25＝56（万元）。P371。

开放性住宅小区公共性服务收费应不含保安费。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

21年房地产估价师预测试题5篇 第5篇

某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，

2012年9月10日，该房地产抵押评估价值P应为（　）万元。

A、560
B、500
C、440
D、400

答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。建设用地使用权性质为划拨，在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，则抵押价值=500-60=440万元。

环境污染源按照污染物发生的类型，可分为固定污染源和移动污染源。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。

A．自然环境恶化

B．消费观念变更

C．设备陈旧落后

D．城市规划改变

E．政府政策变化

正确答案：BC
[答案] BC
建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。

宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（　）。

A.道义劝告
B.提高法定存款准备金率
C.在公开市场卖出政府债券
D.规定商业银行最高贷款额度
E.金融检查

答案：B,C
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。一般性货币政策包括法定存款准备金率、再贴现利率和公开市场业务。选项A属于补充性货币政策；选项D属于选择性货币政策工具。

投资利润率的计算基数包括（　）。

A、土地成本
B、建设成本
C、投资利息
D、销售费用
E、管理费用

答案：A,B,D,E
解析：
考点:开发利润。投资利润率的计算基数包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用。

下列对法的概念理解不正确的是（ ）。

A．法是阶级矛盾不可调和的产物

B．法以国家集体意志形式出现

C．法用国家政权的强制力来保证实现

D．法是各种社会规范的总称

正确答案：B

交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。

A．住宅质量保证书

B．住宅使用说明书

C．企业资质证书

D．竣工综合验收合格证书

正确答案：AB

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