2021房地产估价师考试题免费下载5辑

某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为 40000m2，容积率为 2.5，需配建 20000m2公共租赁住房，建成后由政府以 6000 元／m2的价格回购。假设该项目的开发周期为 4 年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的 4%；开发建设成本和管理费用等为 4500 元／m2，在开发周期内各年的投资比例分别为 20%、30%、30%和 20%，且发生在各年年初；商品住宅第二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为 25%、40%和 35%，销售均价分别为 15000 元／m2、18000 元／m2和 20000 元／m2，销售收入发生在年末；销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的 10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为 16%，则该企业可竞投的最高地价是多少？若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到 45000 万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少？（不考虑土地增值税和企业所得税）

下列用地，法定出让年限为50年的有（　）。

A.居住用地
B.工业用地
C.体育用地
D.娱乐用地
E.旅游用地

某基金设立后，可视基金单位的出售情况，随时以当时的市场价格追加新的基金单位，甚至不断调整组合结构，并允许持有人赎回，该基金的分类为（　）。

A.封闭型基金
B.开放型基金
C.自由型基金
D.单位型基金
E.股权式基金

房地产开发企业通过发行股票获取开发项目所需资金属于直接融资。（　）

下列房地产估价活动中，符合职业道德的行为有（　）。

A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助
C.房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密.当事人商业机密
D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，某估价机构按其要求完成了估价
E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告

（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）

估价结果报告

一、估价委托方

名称：中国太平洋保险公司××办事处

法定代表人：（略）

住所：（略）

二、受理估价方

名称：略

法定代表人：×××

地址：略

估价资质等级：房地产国家壹级

估价资格证书：略

三、估价目的

确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。

四、估价对象概况

（一）估价缘由

本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。

（二）估价对象实体状况

估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。

（三）事故损伤情况分析

该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸1．0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2. 1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。

经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。

（四）估价范围

估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。

五、价值时点

201 1年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。

六、估价依据

1．《中华人民共和国保险法》。

2．国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。

3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表一1999》。

4．《××市房屋修缮工程预算定额》。

5．××市城乡建设委员会有关文件。

6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息。

7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。

七、估价原则

1．独立、客观、公正原则。

2．合法原则。

3．价值时点原则。

4．替代原则。

5．最高最佳利用原则。

八、估价方法

（一）本次估价所采用的方法

估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。

由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。

（二）成本法的定义

本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。

九、估价结果

估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。

十、注册房地产估价师（略）

十一、估价作业期

201 1年5月21日至5月24日。

十二、实地查勘期（略）

十三、估价报告有效期限

自201 1年5月24日至201 2年5月23日。

估价技术报告

一、估价对象描述与分析（略）

二、市场背景分析（略）

三、最高最佳利用分析（略）

四、估价方法适用性分析（略）

五、估价测算过程

（一）估价的技术思路

估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。

测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不能“修坏如旧”。

由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。

（二）工程造价计算表

工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。

1．拆除工程（见下表）

2．脚手架及支架保护措施（见下表）

3．砌筑工程（见下表）

4．预制混凝土构件（见下表）

5．定额直接费

1项+2项+3项+4项=4114. 97（元）

6．造价

(1)基价直接费：4114. 97元

(2)综合费：(1)*15. 73%=647.3（元）（按三级施工企业计费）

(3)劳动保险费：(1)*3.15%=129.6元（按三级施工企业计费）

(4)利润：(1)*6.64%=273.2（元）（按三级施工企业计）

(5)允许按实计算的费用及材料价差：1000. 00元

(6)定额编制及定额测定费：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]*1.8‰=1 1 1（元）

(7)税金：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]*3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计）

(8)造价：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5（元）

六、估价结果确定

估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。

附件（略）

城市修建性详细规划详细确定了规划地区各类用地的界线和适用范围，提出了容积率、建筑密度、绿地率等控制指标。（　）

关于估价方法选用的说法，正确的有（　）。

A、所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
B、商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C、现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D、影剧院一般适用比较法和成本法估价
E、市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法

某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期，土地到期无偿收回建筑物及土地使用权；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重置成本是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。（10分）

在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是( )。

A、 强迫出售或强迫购买的交易
B、 交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解
C、 急于出售或急于购买的交易
D、 受债权债务关系影响的交易

下列关于土地征收批准权限的说法错误的是（　）。

A.征收土地实行两级审批制度，即国务院和县级人民政府
B.建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续
C.征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批
D.在征地在依法报批前，当地土地行政主管部门应告知征地情况.确认征地调查结果.组织征地听证

估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
若采用成本法估价，下列表述中不正确的是( )。

A、 应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B、 无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息
C、 在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金
D、 在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金

房屋的商品租金构成因素是( )。

A、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租．
C、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润

土地征收不会改变土地所有权性质。（　）

房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（　）。

A.房屋赠与
B.房屋析产
C.房屋继承
D.房屋焚毁
E.房屋买卖

房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有可逆性和可延期性。（　）

科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可以受聘于房地产机构，并向建设主管部门提出注册申请

估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。（　）

某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/㎡；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/㎡(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
该厂房装饰装修改造后的总价值为（　　）万元。

A、 2240
B、 2000
C、 1785.71
D、 1760

抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。（　　）

(2016真题) 新建商品房的质量问题由（）承担责任。

A.勘察设计单位
B.施工企业
C.工程监理单位
D.房地产开发企业

在物业运营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费占较大比例，且分项较多，属于公共设施设备日常运行、维修及保养费的有（　）。

A、维修和保养费
B、生活用水和污水排放
C、杂项费用
D、清洁卫生费
E、保险费

在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（　）。

A、不动产
B、物业
C、楼盘
D、房屋

按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。

A、 土地使用权出让市场
B、 土地转让市场
C、 新建商品房租售市场
D、 存量房地产交易市场