房地产估价师考试试题题库5章 第1章
下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。
A．对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B．城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C．分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D．房地产估价人员可以假定估价时点
E．对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
商品房销售中，禁止的行为包括（ ）。
A．返本销售
B．实名制购房
C．未取得商品房预售许可证收取定金
D．成套住宅分割拆零销售
E．预购人将购买的期房再行转让
答案：A,C,D,E
解析：
商品房销售中禁止的行为包括：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；④商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；⑤对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（ ）
答案：对
解析：
【考点】房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。
房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有( )
A.买卖房屋
B.租赁房屋
C.新建房屋
D.改建房屋
E.改变房屋用途
答案：C,D,E
解析：
在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1 年。
出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其（ ）。
A．给以行政处分
B．作出停业或开除处理
C．予以处罚
D．要求公开致歉
E．记入其信用档案
答案：对
解析：
本题考查的是水污染及其危害。城市生活污水也是酚类污染物的来源。
房地产估价师考试试题题库5章 第2章
李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，预测建筑面积为100㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房实测建筑面积为95㎡，其面积误差比为（ ）。
A.-3%
B.3%
C.-5%
D.5%
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比=[（实测面积-预测面积）／预测面积]×100%=（95-100）/ 100=-5%。
投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。
A、 详细研究
B、 粗略研究
C、 特定项目的投资机会研究
D、 建设项目的投资机会研究
答案：C
解析：
此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。
住房公积金管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。管理中心对住房公积金拥有管理权，但是没有所有权。住房公积金全部归职工个人所有。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（ ）。
A、开发－销售模式
B、开发－持有出租－出售模式
C、购买－持有出租－出售模式
D、购买－更新改造－出售模式
E、购买－更新改造－出租模式
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。
（ ）与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。
A.碳氢化合物
B.二氧化碳
C.一氧化氮
D.二氧化氮
答案：A
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。
在确定开发成本时，应采用（ ）。
A．该开发公司测算的开发成本
B．现时的客观开发成本
C．各期销售时的客观开发成本
D．各期开发时的客观开发成本
物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（ ）。
A.可出租或可使用面积
B.出租方的商业信誉
C.基础租金与市场租金
D.出租单元的面积规划与室内装修
E.物业服务企业的经营业绩
答案：B,E
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。写字楼租金确定，考虑以下三方面因素：可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元的面积规划和室内装修。参见教材P350～351。
房地产估价师考试试题题库5章 第3章
(2015年真题) 房地产市场存在周期循环的主要原因包括（）。
A.土地资源的不可再生性
B.供需因素的影响
C.市场信息不充分
D.政策因素的影响
E.制度因素的影响
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。房地产周期循环的主要因素包括：供需因素的影响；市场信息不充分；政策因素的影响；制度因素的影响；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
全民所有制的土地被称为（ ）。
A．国有土地
B．全民土地
C．公有土地
D．集体土地
正确答案：A
全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地。
自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？
答案：
解析：
应收集的资料包括： ①目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。 ②规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标) ③该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。 ④该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。 ⑤相关税费。 ⑥贷款利率。 ⑦该地区类似居住物业开发的平均利润水平。 ⑧该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。 ⑨市政配套费用和土地开发费用。 ⑩该地区土地出让金(地价)的规定和标准。
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办理游乐场买卖手续时，w公司应当向当地主管部门提交哪些必备材料?（ ）
A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书
B．土地使用权证
C．w公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同
D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）。
A、评估价格
B、成交价格
C、市场价格
D、理论价格
答案：D
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。
答案：对
解析：
通过速动比率来判断企业短期偿债能力比用流动比率进了一步。速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强。根据西方经验，一般认为速动比率为1：1时比较合适。
下列选项中，体现政府行使房地产管制权的是（ ）。
A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施
B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产
C、对房地产征税或提高房地产税收
D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产
答案：A
解析：
考点:易受限制。管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用加以干涉。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。
房地产估价师考试试题题库5章 第4章
下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（ ）。
A．比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值
B．判断某经营性房地产的未来运营费用水平
C．预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度
D．对可比实例进行市场状况调整
E．对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估
答案：B,D
解析：
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。由于长期趋势法主要是依据某类房地产过去和现在较长时期的历史价格资料来判断推测出该类房地产未来的价格，因此不适用于对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估。
估价委托合同的内容一般包括（ ）。
A、委托人的名称或者姓名和资产状况
B、估价服务费及其支付方式
C、解决争议的方法
D、估价机构的名称和住所
E、委托人的协助义务
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是受理估价委托。委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。
不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。
某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额，已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元。
A．34000．00
B．83265．38
C．87867．78
D．91022．12
该城市2001～2002年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。
A．116.7%
B．16.7%
C．14.3
D．114.3
资本价值即使在收益和运营费用都不发生变化的情况下，也会随着收益率的变化而变化。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。
以下指标属于市场指标的是( )。
A、 销售量
B、 出租量
C、 吸纳量
D、 建筑面积
E 预售面积
房地产估价师考试试题题库5章 第5章
正确答案：×
在建工程是指建筑物已经开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可以停工多年。
某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（ ）元。
A、10923.89
B、12673.39
C、23326.61
D、25076.11
答案：B
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。第10年的投资回报即求第10年的贷款利息，首求出第十年初的贷款额度求出，即P=A/i×[1-1/（1+i）n]=36000/7.5%×[1-1/（1+7.5%）6]=168978.47元，第10年投资回报=P×i=168978.47×7.5%=12673.39元。
以下因素会造成成交价格偏离正常市场价格的是( )。
A、 一方不了解市场行情
B、 卖方抛售
C、 卖方交纳了土地增值税
D、 通货膨胀
E 买方的偏爱
答案：A,B,E
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有私自利害关系下进行交易形成的价格。而成交价格通常随着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同而不同。解决此题的关键在于弄清两种价格的真正含义。
(2014真题) 中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于（）。
A.贷款额度控制
B.消费信用控制
C.间接信用指导
D.证券市场信用控制
答案：B
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。中央银行提高首期付款比例属于消费信用控制。
（ ）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平
A、低价格政策
B、高价格政策
C、均价格政策
D、最高价格政策
答案：A
解析：
本题考查的是制度政策因素。低价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。
《中华人民共和国继承法》规定：遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。《中华人民共和国继承法》规定：遗产分割时，应当为胎儿保留必要的份额。
直接导致市场失灵的原因有（ ）。
A．外部性
B．垄断
C．排他性物品的生产
D．信息不完全
E．政府对市场的管理与协调
正确答案：ABD
市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是无法有效地提供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。
