21年房地产估价师历年真题9节

两种互补商品之间价格与需求呈同向变动，而两种替代商品之间价格与需求呈反向变动。（　）

某房地产开发公司开发的住宅小区中，公共建筑的实际服务半径为300m，这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。

(2017年真题) 在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。

A.产品组合方式
B.开发合作方式
C.销售代理方式
D.市场定位方式

王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元／m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3％缴纳契税，则王某的土地成本为（　）万元。

A、2000
B、5820
C、6000
D、6180

以预购商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）

《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度有（）等。

A.国有土地有偿有限期使用制度
B.房地产成交价格申报制度
C.房地产价格评估制度
D.住房公积金制度
E.房地产价格评估人员资格认证制度

关于控制性详细规划的控制体系的规定性指标，下列说法错误的是（　）。

A.建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制
B.建筑红线后退距离即建筑相对于规划内道路红线后退的距离，通常以下限控制
C.绿地率即规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，通常以下限控制
D.停车泊位即地块内应配置的停车车位数，通常以上限控制

为进一步了解《房地产估价规范》的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的5家估价机构进行了调查，这样的调查属于（）。

A.重点调查
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查

根据《物权法》的规定，农民可以将耕地的土地使用权抵押给银行申请贷款。（　　）

开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的（　）以上，才能转让。

A、25%
B、20%
C、15%
D、10%

（　）包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。

A、竞争情况调查
B、消费者和消费者行为调查
C、市场需求容量调查
D、市场营销因素调查

销售利润率的计算公式为：销售利润率＝销售利润/销售成本×100%，其中，销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税和税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。（　）

根据《公司法》，股东可以用货币、实物、知识产权出资，不可以以土地使用权作价出资。（　）

2005年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2005年8月双方办理了房屋产权调换手续。
在进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( )。

A、 64000元
B、 49600元
C、 12800元
D、 14400元

在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于（　　）。

A．法律
B．行政法规
C．部门规章
D．地方性法规

在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（　）。

A、评估价格
B、成交价格
C、市场价格
D、理论价格

房屋征收补偿估价报告的档案保存期限依法不得少于（　）年。

A、10
B、15
C、20
D、30

比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（　）

田某于2011 年7 月1 日办理5 年期住房公积金贷款，2012 年7 月7 日住房公积金贷款利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从（　　）执行新的利率。

A．2012 年7 月7 日
B．2012 年8 月1 日
C．2013 年1 月1 日
D．2013 年7 月7 日

不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。（ ）

某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。
长寿命项目的折旧额为( )。

A、 55.6万元
B、 66.6万元
C、 77.6万元
D、 88.6万元

单位建设面积为 240m2 的健身房，可以不申请办理施工许可证。（　　）

对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为。（　）

税收的本质决定了它具有一些特性，不包括下列（　）。

A.强制性
B.无偿性
C.固定性
D.动态性

房地产赠与属于双务行为，受让人必须承担一定义务。( )

措施项目费的内容包括（　）。

A.安全文明施工费
B.夜间施工增加费
C.二次搬运费
D.冬雨季施工增加费
E.社会保险费

下列房地产中，通常适用比较法估价的有（　）。

　　A.标准厂房
　　B.行政办公室
　　C.写字楼
　　D.房地产开发用地
　　E.在建工程

关于房地产投资项目敏感性分析的说法，正确的有（　）。

A.敏感性分析是一种动态不确定性分析
B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模拟法
C.敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
D.通过敏感性分析能够判断项目承担风险的能力
E.敏感性分析的不足可以通过概率分析加以弥补

某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65%，建筑层数共20层，从-2层至+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月)；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2。停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收益乘数(即物业资本价值与年净租金收入之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

股票市场融资方式包括（　）。

A、首次公开发行
B、配发
C、增发
D、认股权证
E、公司债券

房地产估价师注销注册可由当事人申请

拍卖国有资产为房地产的，确定保留价的基础是( )。

A.房地产估价结果
B.人民法院的决定
C.国有资产管理部门作出的决策意见
D.国有资产占有部门意见

某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。

在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（　） 元/m2。

A、-100
B、-50
C、50
D、100

甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
关于丙公司请求拍卖房地产的说法，错误的为（　　）。

A.该房地产拍卖委托人应为丙公司
B.人民法院决定采取拍卖方式处置时应告知乙银行
C.该房地产因设置有抵押权，人民法院不支持其拍卖请求
D.人民法院支持该拍卖请求时应以评估价格为基础确定拍卖保留价

房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料包含下列（　）。

A.商品房预售许可申请表
B.土地使用权证
C.施工许可证
D.投入开发建设的资金占工程建设总投资20%以上的证明
E.建设工程规划许可证

某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（　）。

A、维持现状
B、装修改造
C、拆除建筑物作为空地转让
D、新建较高标准的办公楼

在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有（　）。

A.上位法优先于下位法
B.不同效力的法有冲突时新法优先于旧法
C.特别法优先于普通法
D.法律文本优先于法律解释
E.强行法优先于任意法

对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。 （　）

一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过工程建设总投资的（　）以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A.20％
B.25％
C.30％
D.40％

已知年利率为24％，则按季度计息时的实际年利率为（　）。

A.24%
B.25.68%
C.24.75%
D.26.25%

实现消费者均衡的条件可通过在家庭预算支出约束条件下求解效用函数的极小值得出。（　）

电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统的绘图通常用大样图来表示。（）

下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）
房地产估价报告
估价报告编号：××[2015]第××××号
估价项目名称：××市××路×××号××商业房地产价值评估
估价委托人：××法院
房地产估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）
估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
（其他假设和限制条件略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构
估价机构：×××房地产估价有限公司
住所：××市××区××路××号××大厦10楼
法定代表人：×××
资质等级：一级
证书编号：建房估证字【2013】×××号
有效期限：2013年××月××日至2015年××月××日
（三）估价目的
为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。
（四）估价对象
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。
3.估价对象权益状况描述与分析
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.估价对象区位状况
（1）位置现状描述与分析
1）坐落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
（2）周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是××市内重要商务办公区。
（3）景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
（4）外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
（五）价值时点
2015年6月17日（确定理由略）
（六）价值类型
估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
（七）估价原则
本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。
（八）估价依据
1.法律、法规和政策性文件
①《中华人民共和国房地产管理法》；
②《中华人民共和国土地管理法》；
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
⑤《中华人民共和国拍卖法》。
2.技术标准、规程、规范
①《房地产估价规范》；
②《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。
3.委托方提供的相关资料（略）
4.估价人员调查收集的相关资料
①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；
②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
（九）估价方法
估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对象房地产加以对照比较，就两者之间影响该房地产的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算估价对象房地产价值。
收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。
（十）估价结果
本次估价对象为××市××区××号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。
（十一）注册房地产估价师



（十二）实地查勘期
二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。
（十三）估价作业日期
二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。
商业房地产市场价值评估技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼，建成于2007年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。
（二）估价对象权益状况描述与分析
1.合法权利人
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
2.权属来源方式
估价对象权属来源于购买所得。
3.土地权益状况描述
估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.建筑物权益状况描述
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。
（三）估价对象区位状况描述与分析
1.位置现状描述与分析
1）座落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
2.周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。
3.景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
4.外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析
1.合法性分析
估价对象为××市××区××号的商业房地产，根据估价委托人提供的《××省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估价按其法定商业用途进行估价。
2.利用方式分析
最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：
（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。
（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。
（3）改变用途前提（略）
（4）重新开发前提（略）
（5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。
估价对象为××市××区××号1层的商业房地产。目前估价对象出租作商业使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于2007年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为商业，按现行××市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选取
通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
（1）估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。
（2）估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
（3）估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
（4）因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法技术路线（略）
收益法技术路线（略）
五、估价测算过程
1.收益法计算过程
（1）公式选用
估价对象为出租型的商业物业，××市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。
收益法测算公式为：



V一房地产价值；
A一未来第一年房地产净收益；
Y一报酬率；
g一净收益逐年递增的比率；
n一房地产剩余收益年限。
（2）租金收入的确定
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元／m2。具体测算过程略。
（3）有效出租面积的确定
根据估价人员对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《××省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。
（4）空置率的确定
据了解××市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7％。经调查，估价对象位于××市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。
（5）其他收入的确定
根据相关调查的数据，××市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%，则估价对象租期外其他收入情况如下：
其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。
（6）租金变化趋势分析
估价对象位于××繁华区域，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，该市本路段同类型商业物业的年租金增长率在2％至5％之间，遵守谨慎原则，拟定估价对象租金年均增长率为3.8%。
（7）年有效毛收入
年有效毛收入=（潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积-空置和收租损失）＋其他收入
=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45=1147元/（年·m2）
（8）运营费用
一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。
经计算确定年运营费用为元/（年·m2）（具体计算过程略）。
（9）年净收益
估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用=1147-302=845元/（年·m2）
（10）报酬率的确定
采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，
利用安全利率加风险利率法计算，报酬率=3.5%+2%=5.5%。（确定过程略）
市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，最终计算得到报酬率为5.47%（具体计算过程略）。
根据估价师的经验，安全利率加风险利率法取权重0.8，市场提取法的结果取权重0.2，考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报酬率为5.5%。
（11）收益年限
估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2004年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。
（12）测算过程表及测算结果
经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：



式中V一收益价格（元，元／m2）；
A一第一年净收益（元，元／m2）；
Y一报酬率（%）；
n一未来可获收益的年限（年）；
g一年净收益递增率；
按照以上公式代入数据测算得：
V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）
总价值=20432×1340.45＝27388074（元）
2.比较法测算过程
公式选择：比准单价=实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（1）可比实例选取与分析
可比实例A：××街××号商业用房一层建筑面积1352.51m2，已装修，5层，框架结构。交易单价21000元／m2。交易日期2014年8月17日。
可比实例B：××街××号商业用房一层建筑面积1502.18m2，已装修，5层，框架结构。交易单价为20000元／m2，交易日期2014年7月21日。
可比实例C：××街××号商业用房一层建筑面积1518.14m2，5层，框架结构。交易单价21580元／m2，交易日期2015年5月17日。
（2）交易实例与估价对象比较分析
将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：
因素条件对比说明表



（3）比较因素修正系数确定
根据上表估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。



（4）比较价值计算
根据上表确定的因素修正系数，对比较价值计算见下表。
比较价值计算表



根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）
（5）总价格
已知裙楼建筑面积为1340.45㎡，则裙楼部分的总价为：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（万元）
3.确定估价对象评估结果
通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格，考虑到两种方法评估结果较为相近，本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果，
20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2。总价格=20455×1340.45=27418905元。
六、评估结果确定
本次估价对象为××市××区××号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。

1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15 000m2，建筑面积50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3:7比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调査，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。
该项目中甲方权益的拍卖价值最可能为（ ）。
A.在建工程建筑物市场价值X30% +(土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元）X30%
B.在建工程建筑物市场价值X30% +(土地市场价值7500万元一其中的土地使用权出让金部分）X30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值
C.在建工程建筑物市场价值X30% +(土地市场价值7500万元一需补交的土地使用权出让金1500万元）X30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值
D.以上三种判断都不对